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东莞万科商业从2011年成立至今，站在未来看现在，始终把顾客需求放在第一位，注重运营管理，强调参与体验，六年来深耕东莞商业市场，以“美好万家生活”为理念，助力城市、家庭双美好！如今国内商业地产的市场，已经由“增量时代”进入到“存量时代”，商场同质化与聚客难的困境日益突显，行业进入高度竞争期。未来商业地产需要顺势而变，加强对项目定位、消费者需求及新技术的深入研究，重视运营管理，才能在存量时代突出重围，破局新生！东莞万科商业从2011年成立至今，站在未来看现在，始终把顾客需求放在第一位，注重运营管理，强调参与体验，八年来深耕东莞商业市场，以“美好万家生活”为理念，助力城市、家庭双美好！ 
东莞万科商业管理公司总经理：程风波 近日，铱星云商对东莞市万科商业管理公司总经理程风波进行了专访。在访谈中，程风波畅谈了东莞万科商业的发展历程及对行业的独特思考，他认为做商业必须要有前瞻性和预见性。东莞已晋升“新一线”城市，华润、保利、佳兆业等知名地产公司也纷纷开始获取东莞商住用地，东莞的商业市场将“更上一层楼”。 
图片来源：东莞市政府网站 如何看待东莞商业市场的未来？程风波说，从宏观环境来讲利好偏多。首先，东莞正成为大湾区重要支点城市，拥有良好的城市基本面，发展全面向好；其次，东莞人口“换牌”趋势明显，人口结构正在优化升级，人才总量近五年增长7.8%，高层次人才增长更是高达20%；第三，轨道交通加速拉开城市“骨架”，助力商业升级。宏观环境的利好，注定未来几年东莞商业的爆发不可忽视。但同时，宏观环境的利好，也吸引大量竞争对手纷纷涌入，未来东莞商业竞争势必也将越发激烈。同质化竞争加剧，需要出现一批更加市场化，更懂消费者，更愿意将重心从开发转为运营的商业团队，东莞商业未来的竞争就在这里。✦“我需要”不再是消费的主要决定因素，“我喜欢”越来越主导消费者的购买行为；✦ 追求自我观念里的“最优性价比”，顾客从追求“价廉物美”改为追求“物好价平”，越来越在乎“值不值得”；✦ 年龄不再是消费分层的标准，需求才是。抗衰产品的使用越来越低龄化，潮爸、潮妈、潮奶奶等越来越多，儿童节也不再是儿童的专属；✦ 越来越注重健康，吃穿的越来越天然，住的环境要求越来越高，跑步的人越来越多，运动盛行等。程风波认为经济的发展，居民人均可支配收入的增加，让消费者的消费能力极大提升，再加上人口素质的提高，互联网发展带来消费方式的增多，消费者的需求会越来越多元，越来越复杂，这将是东莞万科商业团队长期、不断持续的研究课题。
在谈到东莞万科商业如何满足顾客的精神需求时，程风波说，精神需求脱离不了基本的生活需求，它应该是基于“衣食住行育乐”的生活品味提升，对购物中心来说，就是如何让顾客获得良好体验感和精神的愉悦，这才是顾客爱来的理由。2013年是东莞万科商业发展历程中的重要一年，万科首个商业项目松湖万科生活广场落地绽放。程风波也是在这一年来到东莞万科，任职松湖万科生活广场商场总经理。“生活广场，改变生活”是当时松湖万科生活广场提出的口号。作为东莞当时唯一的开放式情景街区，松湖万科生活广场在6年前就前瞻性提出社区商业的概念，大胆打破常规，加大餐饮、休闲等业态比例，设计了更多休闲、体验空间作为动线的点缀，把景观、广场与消费空间完美融合，营造出一种开放式的广场生活文化，成为松山湖片区核心商业聚集地。东莞万科商业以此成功开局，并在东莞市场首次亮出万科商业大旗。
首战告捷，后续精彩。从松湖万科生活广场开业到2019年8月，东莞万科商业经过6个年堪称跨越式发展，现拥有已开业及在筹备项目共计13个，布局南城、莞城、长安、松山湖、厚街、塘厦、虎门等多个重镇，不断扩大东莞万科商业版图。程风波指出，目前东莞万科商业已构建起以“万科广场、万科城市/生活广场、万科里”三大产品线为主，多元特色商业为辅的创新完善商业体系，管理面积逾40万平方米，战略合作品牌达800家以上，其中已开业项目实现年营业额16亿元，创造就业岗位近5000个，东莞万科商业正步入发展的快车道。对于东莞万科商业的未来发展有什么规划愿景？程风波认为，当今市场已经由卖方市场转为买方市场，购物中心运营的中心也逐渐从“场货人”转变为“人货场”，运营本质就是“对人的经营”，所以一个购物中心优秀与否，关键是看它懂不懂顾客，客户口碑如何。客户口碑一定是企业优秀的基石。除此之外，项目创新、品牌影响力、员工荣誉感也很重要。程风波特别提及到创新。他说大家都在讲创新，一个企业不能没有创新，但是不能盲目创新，创新要符合市场需求，符合商业逻辑，创新还需结合企业实际情况，要能落地，要以更高的格局，做好当下的准备，面对未来的市场。程风波指出，东莞万科商业下一步要紧抓女性市场，以亲子驱动，聚焦buyer，不断给他们创造爱来的理由。2019年9月28日即将开业的首铸万科广场是今年东莞万科商业的重头戏。作为东莞龙湾片区首个社区型生活娱乐购物中心，首铸万科广场从打造“美好时光集趣地”出发，以“6 3 3”模式，搭建好食、好物、玩趣、有颜、有范、探潮为标签的六大特色业态，精心设计“Foodie Lab食光里”、“Home Lab臻选家”两大主题街区以及“Sky Land 晴空里”屋顶花园，为市民搭建更多生活场景，创造美好时光。另外，首铸万科广场还布局“日光”、“月湾”、“星辰”三大下沉广场，分别接驳超市及主题街区、地铁线路“滨江体育公园站”、写字楼，构建多元公共活动场所的同时，方便市民更加便捷地购物消费娱乐。
首铸万科广场'Sky Land晴空里'屋顶花园效果图
谈到首铸万科广场在差异化和顾客体验感方面打造时，程风波谈道，差异化和体验感的本质还是要回归顾客需求本身，结合顾客需求进行打造。程风波特意提到项目周边社区二孩家庭比较多，所以项目非常注重儿童及家庭体验，从细节做起，打造特色功能区，增强体验感，创造生活惊喜。如：在儿童零售业态区设置特色“亲子休息区”，桌椅柔软，造型可爱，在保证安全的同时，具备休息和游乐两大功能；设置儿童洗手间，为儿童量身打造迷你坐便器、高度适宜的洗手池等设备,且装修风格十分童趣；设置功能超齐全的母婴室，满足带娃家庭出行需求。此外，项目还为爱阅读的市民专门造了一间阅读室，蜂巢型设计的书柜，错落有致摆放着不同领域的书本，让市民尽情享受阅读时光。程风波表示，首铸万科广场期望通过这一系列暖心、惊喜服务，增加顾客的幸福感和满足感。
在首铸万科广场业态配比方面，程风波说，首铸万科广场强化餐饮休闲娱乐功能，业态配比为主力店：餐饮：配套：零售=27%：36%：15%：22%，目前的招商率已达98%。
首铸万科广场引进东莞首家G-Super绿地优选
程风波指出首铸万科广场采取一店一色策略，引进了多家首入东莞的特色品牌，例如：东莞首家同时配备杜比影院、家庭亲子厅、VIP厅的万达影院；东莞首家G-Super绿地优选；东莞首家ABS HOME & 大众书局；东莞首家万松书院版本绿茶餐厅，东莞首家酸渡老坛子酸菜鱼、遇见小面等。其中值得一提的是，针对周边社区居民特点，在东莞首次引进了粤式老字号茶楼代表“點都德”旗下品牌“挺好德”，希望给周边老莞人及新莞人带来经典粤味。
首铸万科广场首次引进粤式老字号茶楼“點都德”旗下品牌“挺好德”在谈到首铸万科广场既要保留企业的基因，又要打造自身与众不同的特色，如何进行取舍？程风波说，这两项其实不冲突。首先在日益严峻的同质化竞争中，企业要取得良好发展，就必须懂顾客，在满足顾客需求上能创造客户需求、打造自身特色是满足客户需求、实现企业发展的手段之一。所谓的懂顾客就是知道目标客群是谁，他们有什么特征、需求喜好、行为习惯等，所以在开发阶段前会做以消费者研究为主的市场调研，真正懂顾客才能精准项目定位及店态、品态、销态开发，这是吸引顾客来购物中心的前提。
万科定位“城乡建设与生活服务商”， 致力成为美好生活的场景师，为每位客户打造出全场景深度服务体验。作为其中重要的一环，东莞万科商业以“美好万家生活”为品牌理念及奋斗目标，以人为本，继续探索，致力服务好每一个家庭，每一个社区，为其提供生活更多美好可能。程风波表示，东莞万科商业还在成长的路上。他强调对市场我们必须怀有敬畏之心，尊重市场规律，站在未来看现在，因地制宜，目标清晰，沉着务实，始终坚持从消费者需求出发，遵循商业逻辑，把“懂顾客”放在第一位，抓住商业运营这一关键，适度创新求变，追求有效益的稳健增长，东莞万科商业的发展不只是规模不断扩大，还在于客户口碑及品牌影响力的不断提升。
迎着粤港澳大湾区规划出台的重大利好，东莞地处湾区核心区位的明显优势，东莞万科商业以今年9月首铸万科广场开业为契机，相信一定会再上新台阶，越来越好！来源 | 铱星云商新媒体中心 转载好文在于增进业界交流；版权归原作者所有；如有侵权请联系我们微信Qdzkup，会立即删除并表示歉意。谢谢！ |
