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讲一下前海今天公告的将在10月22日招标捆绑出让的两块地。 很多基本情况，媒体都有报道了，我们挑重点的。“深圳买房计划”的蒸鱼童鞋帮我查到了很多材料，在此郑重致谢。 先看下基本情况。 一块地面积8.66万平米，容积率高达10.2，建面62万平米，限高250米。业态包含办公楼40万平米、商业7.2万平米、住宅8万平米、酒店4.5万平米等等。 1、地块的位置在前海湾枢纽。 对比地图，大概是在这里，前海湾站综合枢纽的方位。 这意味着，这里是一个高密度开发的综合体项目。前海湾综合交通枢纽是穗莞深城际和深圳地铁1、5、11号线三条地铁线的交汇处，也是目前亚洲在建的最大规模的综合交通枢纽。未来地上建筑面积100多万平米，数个摩天大楼。可以说，这里几乎是前海最中心的位置了。 2、住宅没有讲限价与户型控制。 住宅部分，是大家最关心的。首先，这块地的住宅使用年限是50年。对，不是70年。其次，执行3年限售，但没有讲“90·70”户型政策以及限价政策。这就非常有意思，以往类似的住宅用地出让时，都会约定这些内容。如果你不约定，那么理论上，开发商在销售住宅的时候是可以不执行的。这个可以理解为有优待，但从合理角度来说我认为是非常正确的，有些项目不应该去强求执行那些神奇的政策要求（至于说是不是造成市场不公平，那见仁见智了）。到时候，开发商也许会全部设计为清一色的大面积豪宅，也完全有可能打开前海住宅的想象空间。 3、地块的捆绑出让。 上面这块地和另一块地（T201-0123宗地）是捆绑出让，后者土地使用年期是40年，并且要求优先建设。捆绑的这个项目占地5万平米，建面13万多平米，含酒店5万平米（地上4.85万平米，地下1500平米）、会议中心8万平米（地上7.1万平米，地下9000平米），地下商业6000平米。要求全部自持，项目名字已定——叫前海国际金融交流中心，设计方案也已定，基本上竞买人是来做代建的。设计方案的思路叫“丝路扬帆”，看下面这些个流传出来的规划图，是不是很像悉尼歌剧院？ 一般来讲，这样的项目是一个偏公共类项目，开发商单拿这样的项目，是很难赚钱的，更多是社会做贡献——不能卖，全部自持，需要靠运营赚钱，太慢。所以，深圳过往也很聪明，都是“捆绑销售”——搭靠一些有吸引力的地块一起卖，比如像中海在CBD承建的两馆。这次也是一样，好在这个项目本身也非纯公益，如果运营得好，说不定也能赚钱（华润托管的春茧也赚钱了）。 4、地价的猜想。 深圳现在的现状是：住宅奇缺，非住宅充足。所以也造成，住宅用地价格奇高，非住宅用地价格一般。比如住宅的价格，今年6月，龙华住宅地价达到6万+，光明4万+，但商业地块，嘉里建设在前海拿的项目3万+。而且，大部分的商业项目，都是定向引入，所以楼面价更加平实。 就这两块地而言，综合特征是这样的： ①地块规模庞大，加起来要75.8万平米，对于竞买人资金量的要求奇高； ②业态复杂，主要是长周期投资的商办以及公共建筑，对资金占压和回报周期要求特别高，操作风险大。 ③最具吸引力之处，是这块地“第一次在前海核心区有了住宅”。而且，没有限价、户型管制，这会显著拔高业界的想象空间，对比光明、龙华，这里的价格到8万+，一点都不过分。 综合来讲，算下粗账，假如住宅部分按8万，非住宅部分仍按3-3.5万的价格来算，加起来，大地块估计得冲到220-250亿。小地块也按3万的价格算，也是超过40亿的地价。两块地合起来，有可能会冲260-300亿的天价。 5、这个地块调整过规划。 我们查到了一个猛料显示，这块地在7月份改过规划。 对比一下，是同一地块，前海桂湾片区01-03、03-01、04-01街坊单元。最重要的改变是，公寓变住宅。调整前的用途规划是有公寓9万平米，调整之后，公寓没有了，住宅有了8万平米。而且，住宅的位置调整了，从原来的两块变成一块，从原来的接近中央变到了上顶角（下面图中的黄色图块）。 有很详细的对比图。 其它还有一些调整，比如酒店4.5万平米，原来是没有的，地上商业由调整前的39500平米增加为5.2万平米，办公面积由调整前的449606平米缩减为调整后的40万平米，等等。 再细对比，这次卖地，还有个变化，总体规模有调整。原来规划时的总体占地是91490平米，建筑面积是607626平米。这次卖地的总体占地8.66万平米，减少了几千平米，但建面增加到了62万平米，整体容积率有增高。 当然，我个人认为，这样改动是非常合理的，我之前已经多次表达过，公寓这样的建筑类型就是个鸡肋，应该减少类似用地的批建（包括办公楼用地也要减少），而要转而多多增加一些住宅地块的供应。前海也好，深圳也好，公寓都已经够多。单从这块地来说，如果是公寓，那么地块的热捧程度会下降的不是一两个点，这么高的地价，全部要求自持的商业面积，又不那么好卖的公寓，对企业的资金占压那是巨大的考验，流标的可能性很高。但是如果改为住宅，那么地块有了一大块容易变现的资产，含金量一下子就上去了，至少流标是不太可能。对于整个项目，尤其是捆绑项目前海国际金融交流中心的如期交付，是很好的保障。 6、谁能买下？ 我个人认为几种可能性。 首先，从上面7月改规划的角度看，我理解，政府有可能和商界是做了交流的。不排除一种可能，是已经有了一些潜在买家。 其次，这块地奇怪的地方很多，其中有一处是，几乎对竞买者没有什么要求。这和之前大不一样，比如最近的深圳湾广场的项目，政府给的条件几乎是为华润置地度身定做。但这块地没有要求，也没有拒绝联合竞买。可能是因为预期地价实在是太高了，能拿出这笔钱的也没几家，不如不设门槛。 再次，从买者看，大概率是内陆开发商，虽然前海的土地早早设了1/3要卖给港资，来引进香港企业。但是就这块地而言，风险较大，我认为香港企业整体偏稳健，杀来的可能性不高。 最后，有没有可能会出现联合竞买？独立竞买的像万科、中海、华润置地、深圳地铁，都有这样的实力，也都有运营过大型公共建筑的经验，但还是有可能会出现联合竞买，比如像招华联合体，以前经常联手这么干。 |
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