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· 写在前面 · 在上一篇微文中，提到了“乡村不动产休闲产品”的概念。今天，我们从产品更新迭代的角度，对这种产品的类型做一个简单的定位梳理，具体分四个层面渐次展开： 首先，复述关于乡村建设用地的基本概念，为理解后面的内容做好准备（经常看微文的朋友可以跳到第贰部分）。然后，讨论我们使用的研究方法。在这个层面，给出了观察客观现实（乡村土地）的若干种认知方法的图形工具。第三，以“土地象限”和“参与角色”（地与人）两个维度的互动程度为标尺，将乡村不动产休闲产品的建设版本划分了三个层次9个类型进行讨论。最后，我们对正在发生中的这一现象的历史原因做了简单的分析。 即，这四个层面是：明确概念、讨论方法，梳理产品、分析原因。通过讨论，我们不难发现：参与乡村振兴的6个角色加上政府，以及政府主导的法律建构、掌握的政策制定等“系统要素”都在不断地完善、进化中。最终呈现出来的现象是：乡村不动产休闲产品版本的更新迭代。 我们将会看到：在市场机制所主导的商业模式作用下，乡村不动产休闲产品将历经从“违法到合法”、从“自利到共享”的全过程。 以下是正文。 · 壹 ·  图01-01：居住阶段图——这个世界上，除了流浪汉、苦行僧等，大多数人的居住行为，一般都是在上述6种居住状态之间来回切换。正是在这个意义上，我们说：人的生命过程，就是在“诗意栖居”到“浪漫旅居”之间不断转换的过程。 栖居与旅居之场地，在城市规划的建设用地分类标准中，处在不同规划性质的用地类型中。栖居是居住用地，旅居是商服用地。具体到要我们讨论的民宿，大抵是处在图01-01的中间阶段：一边是“休闲”、一边是“旅游”的基本特征，使民宿成为一个十分接近“栖居与旅居”分界点的居住形态。当然，也可以反过来说“民宿”同时具备了栖居与旅居的双重属性。见图01-02。 ▽ 关于民宿的定义，无论是从发布的“时序”先后还是从发布者的“级别”层次来看，最近由文化旅游部修订后重新颁布的旅游行业标准《旅游民宿基本要求与评价》（LB/T 065-2019），应该是比较权威的。 但是，这个标准中，使用的名词是“旅游民宿”而不是“民宿”。如此推论，应该还有一类不属于“旅游民宿”的其它民宿存在，才符合这样的命名的逻辑。 那么，在现实社会中，有没有这种类型的民宿呢？ 有。它是一种并非以旅游观光为目的的长宿型民宿，称之为“休闲民宿”。于是，我们就形成了以下的“租屋与民宿”的对应关系图（图01-03）。这张图里，我们可以清楚地看到：“租屋”只收取房屋租金，而“民宿”还要收取房屋租金价值以外的物品使用费和其它服务费。 ▽ “旅游民宿”和“休闲民宿”的区别，主要在于特定旅客是否受长期在此居住，或者说房屋使用者的居住目的是什么：旅游？或者休闲？在民宿而言，这是一个问题。它涉及到不同的商业模式。见图01-04。
在居住阶段图中的不同位置  ▽ 针对近几年出现的乡村民宿，我们将其概括为三种类型，即：“自有经营型，租赁自用型”和“租赁经营型”。 所谓的自有经营型乡村民宿，指在土地私有基础上建设的民宿。这类民宿，是一般意义上真正的乡村民宿，如欧洲、日本与台湾地区的乡村民宿；我们称之为原生乡村民宿。 而后两者，是民宿进入中国大陆以后、在土地公有制度下的“衍生”： 租赁自用型乡村民宿，是指通过租赁方式获得房屋使用权来建设的民宿，它通过自用与对外经营两种方式来平衡投资，以长三角地区的乡村民宿为代表； 租赁经营型乡村民宿，也是通过租赁方式获得房屋使用权来建设的民宿，往往以服务游客为单一目标，这是中国大陆地区主要的乡村民宿类型之一。只有在游客众多的风景区附近才可能达到盈利，以大香格里拉地区的乡村民宿为代表。 中华人民共和国是社会主义公有制国家，理论上不存在在私有土地上的民宿经营者。同时，由于城乡一体化水平不高，农民自己经营民宿的成功例子并不很多。因此在目前，大多数乡村民宿还是城市人来到乡下租用农民的房子做民宿来经营。但这种方式违背了民宿原来遵循的“投资逻辑”，很难形成自洽的商业模式。宏观上看，成功者一定是少数。具体理由，限于篇幅不展开了。有兴趣的朋友，可以参阅前面的微文（链接：为什么海南岛的“乡村民宿”大都不赚钱）。 在此认知的基础上，我们提出了“共享众筹型”乡村民宿的概念，让那些冬季来海南长宿的候鸟人群能参与农民宅基地建设并长期使用，这是一种独具海南特色的乡村民宿类型，是休闲自用为主、旅游经营为辅的复合模式。我们称之为创生乡村民宿。同时，也给出了相应商业模式的顶层设计方案（链接：海南岛共享农庄商业模式的顶层设计）。见图01-06。 ▽ 关于共享农庄与乡村民宿的关系，相信在前一篇微文中（乡村不动产旅居产品的发展与乡村建设用地的有效互动）已经交待清楚了，在此不再重复。但为了叙事的方便，我们把参与共享农庄的“6个角色”的再回顾一下，以保持后面叙述的一致性。如图01-07，共享农庄的6个角色是： ▽ 角色壹：地主。即个体村民、村集体，或者国有农场，他们提供共享农庄所需要的农业土地。 角色贰：庄主。即共享农庄的承包经营者。 角色叁：宿主。即“共享农庄/乡村民宿”的使用者。具体包括：冬季候鸟、夏季创客、城市居民和普通游客，我们统称其为“宿主”。 角色肆：师爷。集“咨询、策划、研究、规划与设计”与一体的专业服务机构，对乡村不动产休闲产品的形成进行个性化的全过程服务。 角色伍：管家。接受庄主委托，对乡村不动产休闲产品所涉及到的相关内容进行系统管理的专业公司。其具体内容包括但不限于：酒店管理、物流、农业科技、文化创意、互联网运用等内容。 角色陆：金主。乡村不动产休闲产品的资金投入者。由于乡村不动产休闲产品参与者多、产业链长、赢利点分散，在建设运营的早期，需要有强大的资金实力来托底。在有些情况下，金主与庄主会由一个角色充任。 至于“6 1”体系中的“1”是什么？是政府。 ▽ 按照系统论的观点，系统是由“系统背景、系统要素”，以及要素之间的“系统关系”构成的。系统通过外部动力的“驱动”而启动并运营。任何事物，都可以把它当做一个“系统”来看待并理解。可以通过一张图来表述它们之间的“系统关系”。见表01-08。  这与“房间（系统背景）、电器（系统要素）、线路（系统关系）和电力（外部动力）”的关系一样。同样的道理，我们也可以把“政策法律”当做“系统背景”，把“乡村土地”当做“系统要素”，把“建设许可”当做系统的“外部动力”。 ▼ · 贰 · 研究乡村“土地权属”与“建设许可” 基本关系的方法 我们在“谷歌”中看到的图象，就是这个现实世界的遥感平面图，它可以表达土地存在空间的平面关系，规划上常用的地形图表达的也是现状土地的平面关系。此外，考古挖掘现场等，也会用这种图来表达挖掘场地的现场平面，它包括了要素本身与要素之间的空间分布状态。这种平面图的优点是信息量大，缺点是不易突出重点。使用过程中，一般要对其做一些简化或者归类处理。 ▽ 编制城乡规划，要在平面图上进行功能划分，要经过反复比较分析研究，最终确定规划总平面图。这个时候，在平面底图上考虑问题所依据（遵循）的规则是功能合理性，我们往往要通过结构图来表述“城市”、“城镇”甚至“村庄”之间的结构关系。如图02-01，就是一张规划功能结构分析图。  ▽ 图02-02，是儋州市洋浦港附近的规划功能结构分析图。 图02-02：儋州市洋浦港周边地区 规划功能结构分析图 ▽ 一般来说，城市中典型的功能结构关系就是《雅典宪章》中确立的四要素：生活、工作、休憩与交通。图02-03。
▽ 0203. 基于乡村土地类型划分“逻辑关系” “土地象限图”表达国土空间的用地类型分类的逻辑关系。这张图并不在意这些用地在平面图上的具体方位、形态、甚至大小，而是关注这些土地（要素）的类型属性，然后再在确定基本类型的基础上展开其它工作。在一个需要不断进行类型识别的广大地域中，土地类型的逻辑关系划分是十分重要的。 ▽ “拓扑”这个词的专业定义不重复了，大家可以在互联网上去找。拓扑关系与几何关系相对应，拓扑思维完全摒弃了空间的外在形态而关注对象的内在联系的关系。比如，在几何世界里，人的形象千差万别。但在拓扑世界里，所有人的拓扑关系都是一样的，无论男人、女人老人孩子，甚至我们与灵长类，都是一样的。拓扑关系可以用结构关系分析图、组织框架图等方式来表达，也可以用数学公式来描述并解析。如图02-04、02-05。 
▽ 熵，是热力学系第二定律中的概念。简单地说，熵是用来衡量不能做功的量的度量。人类社会的发展过程，就是一个生存环境不断“增熵”的过程。而对知识的传承，却可以看做“负熵”行为。 借用熵的概念，我们可以来判断分析乡村不动产休闲产品的能量（比如资金投入大小、环境影响程度、地域文化冲突、工程反复折腾等）转换过程，并在建设过程中控制剧烈的增熵现象，达到项目平衡。从某种意义上说，“乡村建设”一定要与“城市建设”保持相对“熵差”，才能够吸引城市人来到乡下生活。 在后面的叙述中，我们会交叉使用这5个角度来描述“土地属性”与“建设许可”之间的各种关系（平面正投影、功能结构、逻辑分类、拓扑关系与能量熵差）。只是“平面”与“功能”偏于具象，“熵差”难以用图形表达，因此，会较多地使用“基于要素的逻辑象限图”和“基于联系的拓扑关系图”来说明。 ▼ · 叁 · “乡村不动产休闲产品”的三个层次 与发展过程中的“9阶关系” 本节，我们考察“乡村不动产休闲产品”的三个层次与发展过程中的“9阶关系。依据“是否合法、是否能够商业自洽”和“是否利他”三个标度来判断，我们把乡村不动产休闲产品划分为三个层次：违法私建型、自利买断型、利他共享型，每个层次中又有3个细分，形成9个渐次发展的产品类型。而且，这些产品类型的发展阶段似乎具有某种次第进化规律并呈现迭代关系。见表03-01、03-02。我们分别来看：
▽ （1）版本-1.0：小产权房 小产权房的定义是：未取得政府合法手续、投资者私下与村集体达成协议、在规划为城市建设用地但政府尚未征收的、权属仍然为村集体的土地上建设的没有法定产权证的低层农村住宅。它们在土地关系图上的位置如图03-03。 ▽ 小产权房，显然是违法建筑。但它能够在全国范围大面积出现，有其内在的社会原因。它是在中国特殊的“二元土地制度”背景下，在以房地产作为国民经济发展的主导产业的现象中孕育出来的独特“房屋”类型。 小产权房现象，反映出在“乡村建设”涉及到的“农村土地权属”问题上存在的管理与法律方面的漏洞。因为，有一些小产权房如果真是与村民合作、并且是在村民宅基地上建设的房屋，以“投资行为”获得农民房屋一定年限的使用权，理论上并不能说它一定“违法”。当然，如果不是在合法的村民宅基地上的合作建房，那一定就是违法建筑了。目前，自然资源部主导的在全国范围内开始的“乡村不动产”清理活动，就是对这个漏洞采取的弥补措施。而8月26日全国人大通过的《土地法》修正案，也是健全法律体系的又一次努力。 （2）版本-2.0：仿木屋 “仿木屋”是指将正常的、钢筋混凝土结构的小住宅、在外墙上用木材加以包装冒充木屋充当农业设施建筑，是利用政府一两些年大力推行“共享农庄”的机会，在5%“农业附属设施用地”上以农业设施建筑的名义建设的房屋。它们往往带一块农业生产用地，通过整体打包、以租代售的方式转手给北方候鸟刚需人群。近两年，很多人积极申报共享农庄的目的，就是打的这类房子的主意。 仿木屋的建设行为，是在明显地在政策上“钻空子”，它把“功能性”的农业生产附属建设用房的功能变异并放大了，用来住人。这一“创意”的最初来源可以追溯到某一个“大名鼎鼎”的房地产企业所谓的“田园综合体”方案：通过“底层架空”的方式来混淆土地性质。还有后来大量“特色小镇”的规划策划方案，不是想怎么与农民兄弟合作真正地践行“乡村振兴战略”，而是总想通过“打擦边球”的方式变相获得建设用地，重温房地产的美梦。 仿木屋在土地象限图中的位置与小产权房不一样，它扩大并改变了“附属农业设施”的使用功能，进而导致土地性质发生根本改变，见图03-04。
▽ （3）版本-3.0：大棚房 “大棚房”是在农业生产大棚房内部建设的小住宅，是违法建筑的升级版。由于有农业生产“大棚”罩着，大棚房可以逃脱遥感卫星的监控，更具隐藏性。大棚房主要在高房价的特大城市周边出现，如京津地区。大棚房在“土地象限图”中的位置与小产权房一样，但在“城市用地结构图”中的位置却有区别，见图03-05、图03-06。
图03-05：关于大棚房的互联网解释
▽ 大棚房的建设，甚至不需要经过村集体形式上的“同意”，直接在合法流转的农业用地上以现代科技农业的名义盖生产大棚，然后再“悄悄地”把大棚内的一些农业种植用地和房子一起打包转售“城里人”，获得一次性收益。建设大棚房，是一种蓄谋的“违法”行为，是对二元土地制度的公开挑战。所以，2018年各级政府对大棚房的打击是毫不留情的。 当然，有不少“休闲农庄”为了经营的方便，也建了一些大棚用于乡村旅游的接待、组织团队公共活动等。严格地说，它们不属于“大棚房”，而是“超（违）建大棚”。其目的是为了方便农庄经营，这对乡村振兴是有好处的。而不是变相“房地产”套钱走人，置当地村民长远利益而不顾。遗憾的是，在政策执行过程中，有“一刀切”的情况出现。 0302. 版本1.0至3.0：“自利买断型”乡村民宿的3阶次第 （1）版本1.0：“大混居”——合租混居型乡村民宿 在前面，我们已讨论了租屋与休闲民宿之间的转化关系。所谓的“合租混居型”乡村民宿，是介于租层与休闲民宿之间一种居住形态，我们也称之为“大混居”民宿。基本特征是“候鸟”与村民合住一幢房子，功能上分为不同的出入口。一般是村民住一楼，“候鸟”使用二、三两层。房主、房客之间互不相扰，甚至可以互相帮助。但也有彼此不便、相互干扰的时候。 “宿主”获得使用权的方式有两种，一是房东先建，房客后面后入住。既可长期买断，可短期使用；二是在建房投资由候鸟（宿主）承担，投资者一次性获得20年或者更长时间的使用权。 实际的案例，前者如我们在去年介绍过的大丛村（链接：吊罗山乡大丛村，世外桃源绿森林），存在的问题是经营困难、少有人长期入住；后者如三亚天涯区南岛居中的越南华侨安置区里的“晋城村”，照片03-07，存在的问题是房子被长时间闲置。
图03-07：三亚市南岛居中的 “大混居”乡村民宿晋城村 ▽ （2）版本2.0：“双买断”——买断卖断型乡村民宿 由于合租混居型乡村民宿客户对象主要是北方候鸟，他们来琼居住时间较短，民宿在其它时间大部分闲置，因此，对于“合租”并不在意。但是，对于本岛城里人或者其它需求希望更长时间呆在海南的“宿主”而言，他们希望拥有一个完全属于自己的宅院，这就导致“买断型”乡村民宿出现。 具体操作方式是：先以“买断”的方式获得村民宅基地的一个时段的使用权，以村民名义合法报建盖房，但是“户头村民”并不入住，房子如何使用，完全由“买家”自己处置。故，我们称这一类农房为“全买断型”乡村民宿。它的主要问题也是使用率不高、客房空间浪费、居住空间环境有待于完善等。这样的实例，在三亚、陵水等地大量存在。见照片03-08。 ▽ 鉴于前述两个版本民宿存在的问题，有投资者正开始着手建设“双买断”版本的乡村民宿：从村庄规划层面就开始动手，将可以合作的宅基地完整地进行整合、统一建成有一定接待能力的“乡村居住组团”（每栋三层，充分将宅基地建设指标容量全部用尽）。这样，从村民手中获得的经营时段就会长一些，投资性价比相对较高。当然，投资者也可能自己用，也可能倒手转卖给“北方候鸟”，先获得投资回报，赚一笔再说。 一个比较有趣的实例，是陵水县光坡镇坡村附近的“十里田海”。由政府出面把附近多个村庄的多余的村集体经营性建设用地集中在一起统一规划、统一建设而成，以“买断使用权”的方式盈利。我们去看的时候已基本建成，但入住者似乎并不太多（存在的问题，我们以后有机会再向大家报告），见照片03-09。 ▽ 这类乡村民宿最大的问题仍然是投资回报问题，通过经营收入何时能将前期资金全收回，是一个不确定的事情。因此，按照“资本投资逻辑”，最好的办法就是“马上卖掉”。即我们说的“双买断”。这是在今年8月26日《土地法》修改以后，在农村土地“三权分置”的大背景下，极有可能出现的一种现象。应该引起政府有关方面的重视。 （3）版本3.0：租赁经营型乡村民宿 就是我们在前面“乡村民宿的3 1模式”中提到三种乡村民宿中的“租赁经营型乡村民宿”。这种乡村民宿的投资违背了“资本投资逻辑”，商业模式难以自洽。具体内容，不再重复解释了。 ▽ 这个层次的类型，也有3个产品。它们分别是：4.0版本的“共享众筹型乡村民宿”和5.0版本的“海南岛的共享农庄”。这两节的相关内容，前面的微文（乡村不动产旅居产品的发展与乡村建设用地的有效互动）中已经充分介绍过，这里就不再复述了。它们在“土地象限图”上的关系如图0310-0312。 至于6.0版本的“乡村全域旅游景区”，则是一个复合产品，由“海南岛的共享农庄”集群与“田园综合体”构成复合体，进而形成具有全域旅游性质的“海南特色乡村旅游景区”。
图03-10：共享众筹型乡村民宿 在《土地象限图》中的位置 图03-11：海南岛的共享农庄 在《土地象限图》中的位置 ▼ · 肆 · 关于“乡村不动产休闲产品”的若干思考 通过上面的讨论，相信大家都会意识到：与城市中的房地产建设行为相比，城市人进入乡村展开“乡村不动产休闲产品”建设所面临的不可控要素还有很多。产生这一现象的根本原因，是中华人民共和国作为社会主义国家特有的公有“二元”土地制度。而上述建筑类型出现的主要动因，也是“二元”土地政策落实到城市建设用地之后产生的房地产市场价格差带来的巨大利润空间。 ▽ 在公有“二元”土地制度下，以“土地财政”为主导的城市房地产建设运动，主要是在《土地象限图》中的第二象限中展开的。通过“招拍挂”获得的建设用地，就象厨师面对被加工好的“半成品食材”一样，程序清晰、流程简单，把房子建好卖掉就好了。而乡村建设用地的“三权分置”政策，一下子把问题对象的复杂性提高了两个维度。以前可能是简单明了、不证自明的事，现在却要先进行土地权属的“背景判断”，同时进行“要素组合”和“关系梳理”。一时半会，大家可能难以适应这样的一种思维方式和工作方法。 由于我们是社会主义国家，由全心全意为人民服务的中国共产党执政，我们伟大的国家对全体人民承担着无限责任，这正是共产党人的“初心所在”。村民宅基地，在法理上说具有划拨性质，它是国家留给农民确保生存的安身立命之地，是他们赖以养家糊口的基本保障，是不可以像城市建设用地那样由金融资本控制用去获取其最大的投资回报的。在这个意义上，可以说，村民宅基地是农民兄弟的安身立命之地，绝对不能轻举妄动。这是道理的一个方面。 另一方面，近郊农村里村民宅基地有巨大的商业价值，需要有恰当的渠道将它们适当地释放出来。一则满足城市扩张需求；二则是让近郊农民享受改革红利和市场机制回报。而且，当今的中国，有几亿农民进城打工，不少人在城市中安家置业，客观上造成了他们在家乡那块宅基地的荒废，从社会资源有效利用的角度来看，也要采取措施制止乡村土地的浪费。乡村振兴的“三块地”改革试点体系的建立、《土地法》的修改，就是对这一问题的响应。 两个相对立的因素，逼着我们要找出一个既要符合市场经济规律、同时又要结合中国农村具体国情，而且确保社会主义公有制的优越性得以有效发挥的路径。农村建设用地“三权分置”就是满足上述条件的问题解决路径。 在以前的微文中，我们多次提到“三权分置”政策具有划时代的深远意义，只是我们距这个历史事件太近而无法感受到它的伟大。从1949以后逐渐出现的人民公社的“统一分配”制度、经过1979年以后“包产到户”的土地所有权、承包权“二元分离”制度，到2019年《土地法》修改后才开始全面落实农村土地“三权分置”政策。历史发展的轨迹是清晰的。 ▽ 我们面临着一个人口大迁徙的时代。在全国范围内来看，是从西到东、从北向南，在城乡之间是大量农民进城。同时，越来越多的城市老人、准老人也希望到农村去休闲养老。从目前的政策来看，乡下人进城买房的通道是顺畅的，而城市人带着钱进入乡村居住的路径却不太通达。这不能不说是一件憾事：一方面是乡村振兴战略叫的得震天响，另一方面很多具体的、可以很快实现的路径却不通达，一些基本的法律法规还在“落地”的过程中。于是，巨大的市场需求就催生了我们前面所提到的三种违法乡建的问世。可笑的是，在理论上，它们都是真正的“乡村不动产休闲产品”（有“城市人”购买呀）。 至于我们提到的第二层次的“自利买断型”的三种类型乡村民宿，虽然属于合法建设，但其建筑功能却远远没有满足城市人基本生活的最低要求，使用率低，且法律保障性也不强，并没有把政府层面费尽心思推进的“美丽乡村建设、三年人居环境综合整治工程”等成果有效地结合起来。市场需求与政府政策各说各话，两条线各自为政，社会资源浪费严重。甚至有些地方还把这些“程序基本合法、功能不够完善、商业尚未自洽”的建设行为当做“房地产”或者“变相房地产”来对待，只要上级没有明确指令就能推则推。基层官员的政策水平之低、不作为现象之严重的现实状况，着实令人吃惊。 ▽ 具体来说，这三种版本合法的的“乡村不动产休闲产品”都存在不同缺憾： 1.0版本的“大混居”产品，闲置时间太长，房东房客由于生活习惯不同又不相适应的现象也时有发生； 2.0版本的“全隔离”产品，如果是单户建设、各自为政，彼此缺乏呼应，大部分时间也是空置的。即使是整合成为“小组团”，投资商也是以“买断卖断”为盈利手段，与“乡村振兴”关联性不大，弄不好还可能引发矛盾。 3.0版本的“租赁民宿”产品，很多人按着旅游民宿标准的给出的套路去经营。但是这种套路本身有“照搬”之嫌，生吞活咽、照猫画虎，普遍存在经营收入难以平衡开销的问题，很难大规模存活。 我们主推的第三层次的“利他共享型”，具体包含了3个次第的推进组合：“4.0版本的共享众筹型乡村民宿、5.0版本的海南岛的共享农庄、6.0版本的乡村全域旅游景区”，是一定要与他人合作、与政府携手，使“6 1”体系真正运营起来，才能完成的“乡村不动产休闲产品”。 它需要我们社会的整体道德水平回升到“人本投资逻辑”、要求投资者在开始行动之前就要把合作者的收益想好并充分照顾到。而不是按照“资本投资逻辑”中的那样“先算自己能赚多少、最好也把别人的钱也赚过来”的思维模式来做事（链接：共享农庄的投资逻辑）。至于4.0-6.0三种版本的具体内容，以前微文中和大家交流过，这里就不占用朋友们的时间了。 ▽ 就目前来看，这三个层次的9阶次第，社会力量已实现了前面的两个层次的6种类型。我们发现，无论违法还是合法，这6个类型的产品，都是遵循资本投资逻辑的“自利买断型”乡村民宿。至于后面3个，仅仅靠社会力量是无法实现的。它需要社会需求、投资资本与政府政策三者无缝对接，才能成功。 实践是检验真理的标准。 |
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