昆明城市进化论

lugong0066 2019-09-16

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一直想好好梳理一下昆明楼市的成长史，之前也有写过一些关于城市发展规划、楼市发展脉络的文章，这次还是想从房地产发展的历史、建筑风格再到产品细节方面入手。

(一)

发展：从“分房”到“买房”

昆明的房地产发展史，从可追溯的时间来看，最长到1979年，也就是说，截止到目前正好有40年的时间。

从时间分布来看，从1979年至2000年，昆明城镇职工大多靠单位福利分房来解决住房问题。根据昆明媒体之前报道的资料显示，在改革开放直至上世纪末，单位福利房是解决职工住房的主要途径，论资排辈才能在单位分房时拿下为数不多的指标，在那个年代能分到福利房算是颇有身份的了。

昆明翠湖边红砖房（来源：网络）

到后来，家里条件相对好一些的，开始花钱买“房改房”（房改房大部分土地性质属于划拨，当年计划经济下房子都是单位分的，建房的土地也是单位向国家申请，国家划拨过来的。后来实行商品房之后，土地都是招拍挂，需要缴纳土地出让金获得。）虹山新村还有东华小区开始说是当时较早一批的昆明住宅小区，虹山新村在当时，可以称得上昆明市最大的住宅小区之一了。

1981年，昆明的首批商品房--董家湾小区建起来了。昆明市房管局以359元/平的基本造价，向缺房的单位和无房户推出，有的单位为了鼓励个人购房，规定职工本人支付70元/平以上，不足部分由所在单位补贴。按此计算，购房职工本人每平支付70元就可以买这个房子，一套60平的房子只要4200元钱。

而昆明市房地产交易市场启动真正开始是从1983年，根据数据显示，1985年，昆明地区职工（不含8个郊县区），人均居住面积达到6.15平，比1979年的3.46平增加了2.69平，在全国省会城市中位居第三位。

到了1992年，昆明的房地产商已经从1987年的12家增加到了86家，在建小区达到21个，全年住宅小区开发建设竣工量就达到46万平。

1993至1997年之间，是昆明房价涨幅最大的第一个5年。在这5年间，价格最低的是安居房，价格政府统一为1100元 /平方米。新迎小区由官房在1993年开发，是当年昆明规模最大的小区。当时建设部要求户型设计要“三大一小一长一多”，即：“大客厅、大卫生间、大厨房、小卧室、长阳台、多储藏”。

昆明新迎小区（来源：网络）

1998年开始，国家开始全面停止福利分房，而集资建房又悄悄开始，2002年，昆明的商品房成交面积达到了180万平，成交金额已经达到54亿元，也就是说，昆明房价（均价）在2002年这一年已经突破3000元/平。

2004年，昆明开始启动廉租住房建设。据统计，2004年至2010年间，昆明新建廉租住房18907套、经济适用住房22318套、公租住房4000套。从2010年起至2012年3年内，昆明市建设保障性住房12万余套。2013年昆明续建保障性住房13.45万套；2014年，昆明一共建成3.3万套保障性住房；2015年，昆明新建保障性住房、棚户区改造住房2.1万套。

2005年至2007年，一些外来的品牌房企如世纪金源地产巨头，开始在昆明规模化地生产大批量房子，大量开发商涌现出来。据统计，到2006年底，昆明市房地产开发企业已近700家。

2008年全球金融危机，中国房市亦现危机以来最明确拐点，改变了过去几年局部过热、整体偏冷的格局，开始呈现涨多跌少的整体性复苏态势。在国家宏观调控政策的影响，昆明的房价亦调亦涨，甚至限购。与此同时，昆明启动了336个城中村改造项目，房地产市场呈现出井喷式的增长。

2014年，房地产行业分化加剧，形成大者愈大、强者恒强的局面。“大鱼吃小鱼”的新一轮行业洗牌已经显现，而 “并购”将成为当时乃至当前昆明房地产市场一大关键词。

(二)

建筑：多元化风格的融与合

可以说，昆明的住房40年变迁，从“分房”到“买房”，也从“福利房”到“商品房”。

而这在过去的40年，我们也看到了很多的变化，从最早的福利分房前的红砖房（公用水管、公用厕所），再到后来的商品房交易买卖。但商品房的演进过程中，也有很多的变化，从多层到高层再到超高层，从塔楼到类板楼再到板楼，从别墅洋房再到现在的大平层合院。

产品的变化，几乎都是市场需求变化的反应，但可以肯定的是昆明这些年房地产的发展可谓是最为黄金的时间周期。

根据相关数据显示，1983年房地产年投资从4亿元发展到了如今的近1834亿元；商品房年销售面积从20万平发展到了1909万平，人均住房面积从7.33平提高至43.58平。

然而，当房地产作为城市化进程的一个缩影，也在推动着人们对居住生活品质的提高，当然也倒逼开发商在产品上不断思考和探索。

随着人们居住需求的不断提高，房地产市场的激烈竞争使得开发商在建筑的立面、色彩和建筑装饰上下功夫。多样性的建筑风格便成了让房子锦上添花的利器。建筑风格对建筑影响最大的莫过于外立面。外立面对建筑材料的选择，包括材料的耐损能力、光洁度、坚实度和保温隔热能力，对项目的保值也有很大的帮助。

而建筑风格也直接就从外立面上体现出来。

从较早的滇池卫城、世博片区住宅建筑风格多多少少都有英式风格的影子。虽然不是细节的精致但材料选择上都更容易契合现代建筑的审美需求和实用度，尤其在园林雕塑上的打造，可以显现出早期英式贵族的气息。

可以说，这是昆明大部分开发商对英式风格接触较早也能很好掌控，为此到后面也有了官房都铎城邦、云岭星河庄园、俊发九夏云水等项目，也均有显著的英伦风格。

对法式风格的采用，在昆明最为明显的莫过于公园1903，这个项目无论是从建筑风格还是人文情怀都沿用了浓浓的法式情调，比如凯旋门，由法国设计师按照巴黎凯旋门1:1尺寸复刻的46米水景凯旋门，类似的小区还有格拉斯香水小镇、耀兴枫丹白露。

昆明的水景凯旋门（来源：网络）

而南加州风格，从世纪半岛橄榄谷、苹果谷还有奥宸橙郡小区的红色坡屋顶、铁艺窗台、社区喷泉、壁炉和庭院以及户型的设计都有浓厚的南加州风情味道。

还有东南亚风格，昆明北市区的高层住宅德润朗悦湾将其表现得极为直白，常绿热带、亚热带植物、东南亚风情的园林的雕塑等巴厘岛风格。而在南市区，银海畅园就非常明显，以巴厘岛式亭、桥、栏杆、门廊、柱子、水景、雕塑等元素结合特色植物，营造出休闲舒适的巴厘岛式度假景观。

当然，还有新中式，作为现代建筑的一种分类，也收获了市场诸多好评。以会展片区的金科江湖海为代表，不是完全意义上的复古明清，而是通过中式风格的特征，表达对清雅含蓄、端庄丰华的东方式精神境界的追求。而蓝光、保利、中海、融创也在昆明市场大量运用新中式的元素。

但无论哪种风格，在外墙材料的使用上，无外乎涂料、墙砖、石材以及玻璃幕墙，每种材料都有不同的特点。在云南有强烈的紫外线照射，放在云南昆明，很多建筑风格在外墙材料的使用，也有一些基本的区别。

而幕墙，作为现代建筑的一种新型的外立面围护，结合建筑美学、结构力学等设计因素，呈现出力与美的和谐统一。

外墙涂料	优点	缺点
涂料	经济，施工简便、工期短、工效高、维修方面	质感较差、容易被污染、变色、起皮、开裂、后期维护成本高。
面砖	耐脏、耐旧、耐擦洗、寿命长、防水、防火、耐腐蚀	首日投入成本高、对粘贴要求较高、施工难度大、施工技术不过硬或时间久易脱落伤人
石材	施工方便、耐久、耐擦洗、耐腐蚀、抗风、抗雨，外观大方	造价高，通常不用于高层建筑
玻璃幕墙	具有控制光线调节热量、改善建筑物环境，增加美感	施工麻烦，造价高

可以说，建筑对人类生活的重要性是不言而喻的，而现代人随着生活水平的提高，对建筑的要求不仅仅在于其质量和性能，对建筑设计风格也有了很高要求，其突出表现为建筑设计风格日趋本土化。

(三)

回归：是产品，更是作品

每个地区都有着不同的自然风貌、人文历史及民俗风情，在建筑设计中，通过与本土文化相结合，充分反映出地区特点，可以大大提升建筑的内涵。

1917年，美国旧金山一栋名为哈里德大厦的建筑物，首次采用了玻璃幕墙作为建筑立面，这座标志着国际主义风格崛起的现代美学之作，影响了全世界所有城市的天际线。

从英国19世纪最有代表性的水晶宫建筑再到美国纽约西格拉姆大厦（全球第一座纯玻璃摩天大楼，共40层，高158米，玻璃占外墙面积75％），再到西班牙阿格巴大厦（高140米，外墙整体包裹将近6万片透明和半透明玻璃百叶），再到阿拉伯联合酋长国迪拜塔（高818米，共有162层，单玻璃使用14.2万平，是目前世界最高建筑），与八百多米的高度相比，玻璃已不是这座建筑的显著特点，但在相当长的时间内，它都是世界最高的玻璃幕墙建筑。

虽然玻璃幕墙有采光好、能效高、美感高、不易老旧等诸多优点，然而，由于造价高昂，一直只为甲级以上写字楼所采用。

2016年，山海湾横空出世，惊艳了整个昆明，一度成为昆明豪宅代表项目。时隔三年，2019年山海湾8号携昆明目前唯一的130米玻璃幕墙晶体住宅再度亮相滇池半岛，这一革新城市建筑新语言的迭代产品，以纯板式大平层冲顶昆明豪宅格局。

滇池畔的建筑是孤独的，建筑以滇池为景，而滇池映不入建筑。只有玻璃幕墙的立面风格，才将建筑本身与滇池西山美景自然融合，给建筑和滇池带来通透感。晶体之“晶”，亦取自于“钻石”与“水晶”的纯净与通透之感。

云南有强烈的紫外线，Low-E玻璃幕墙作为当代一种新型墙体，赋予建筑最大特点是可以将建筑美学、建筑功能、建筑节能和建筑结构等因素有机地统一起来，在云南四季中从不同角度、不同时段均可呈现出不同的色调和光影。

同时，玻璃幕墙还具有通透、干净、恒久的特点，也不会像涂料一样剥落，更经久耐用，在风雨的洗礼下更是焕然一新。为了揽尽西山滇池景致，山海湾8号采用双层中空Low-E玻璃幕墙，能达到隔音降噪，避免光污染的效果。最为重要的解放了建筑的立面，从南到北的内部空间无剪力墙，可以大面积的连续横向开窗，从底到顶的落地窗设计让室内采光不再被空间左右。

秉承对生活美学的探究、尊重自然与不懈进取的原则，深入了解城市精英人士对生活的奢居理念，以匠心精神对山海湾产品系进行持续创新。130米的城市天际线高度，以昆明面向世界的姿态敬献一个时代的生活方式。再搭配270°的环幕视角阳台，足以刷新昆明人对于大平层的传统认识，置身于山海8号的大平层空间，具有无边界视觉效果之感。