 文/李沐阳 微信公众号：听律师讲诉讼 大家好，我是李律师，又到了一年一度的“金九银十”了，大家有没有去看房子呢？ 最近，由于2022年亚运会的部分项目将在浙江湖州举行，所以湖州的部分楼盘成为了本次苏杭“金九银十”的网红楼盘，我所在城市苏州的很多房屋中介都在强烈推荐投资者去湖州买房，一时间朋友圈被湖州刷了屏，据说售楼处更是人气火爆。但在大家争相抢购的情况下，一部分投资者，尤其是外地投资者，可能对楼盘的信息还没了解清楚，就跟风与开发商签订购房意向书并交付定金，结果等自己冷静下来以后又进行了详细的实地踏盘和网络调研，才发现了自己定购楼盘的不符合自己的逾期，又后悔了。 这就好像我们上学考试的时候，交卷的人越多，后面想交卷的人就越没有耐心检查试卷一样，但等他出了考场，冷静下来了以后又喜欢跟其他人对答案，对过答案之后才发现自己答的是错误百出，又后悔当初没有好好检查试卷就匆忙交了卷。 虽然老师不能帮你改了试卷的答案，但是律师却能帮你要回购房的定金。 所以我们今天暂且不谈在湖州这个地方购房投资值不值得，只谈万一你冲动购房又后悔了，怎样才能打赢官司把定金要回来。 01 诉讼案由  首先后悔需及时，这个真的很重要，因为它会影响到我们诉讼的案由。 一般来讲，购房大致会经历三个阶段： 磋商阶段 双方就购房事宜进行磋商，例如买方会向卖方了解房屋的面积、户型、单价等信息，卖方会向买方了解支付方式、购房资格、信用情况等信息，一旦双方的信息彼此都满意，就会先签一份书面的文件，名字可能叫购房意向书、房屋认购书等等，法律上称之为预约合同，该合同主要约定的是买方交付定金保证双方于将来的某一天签订正式的房屋买卖合同。 签约阶段 在预约合同约定的时间，双方签订正式的房屋买卖合同。 履约阶段 双方各自履行合同项下的义务，例如买方按时支付首付款、卖方按时交房义务并配合办理过户义务等。 而本文的诉讼思路有其时间限制，必须要在交付定金之后，约定签订正式合同期限届满之前就得着手为诉讼做准备 为什么一定要在这个时间段内呢？ 因为在磋商阶段签订的定购单、意向书从法律性质上来说还不是正式的商品房买卖合同，只是商品房预约合同，所以因此类纠纷引起的诉讼，案由为房屋预约合同纠纷，如果发生在已经签订正式商品房买卖合同之后，案件的案由就变为商品房买卖合同纠纷了，那样适用的法律依据就完全不同了，所以诉讼思路也就完全不同了。 02 法律依据  根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，①如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；②因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。” 此处司法解释规定了一方违约和不可归责于当事人双方两种情况 第①种情况所指的一方原因又分为卖方违约和买方违约两种情况： 卖方违约是指由于卖方的原因而未签订正式房屋买卖合同，比如卖方违反约定没有保留房号而是将订购单上的房号卖给了其他购房者。 买方违约是指由于买方的原因而未签订正式房屋买卖合同，比如买房的订购单上订的是1801室，但买方后来听说18楼不吉利，又不想买了。 上述两种情况均属于一方违约，要适用法律规定的定金罚则，简单来说就是收取定金的一方违约的，要双倍返还定金，支付定金一方违约的，收取定金的一方可以没收定金。 第②种情况是指买卖双方没有签订正式房屋买卖合同不是因为一方违约行为导致的，而是由于出现了双方都没有责任的情况。此时由于没有违约方，就不能适用定金罚则的规定，卖方应将收取的定金退还给买方。 那么作为本文的核心问题，法律上所称不可归责于当事人双方通常指的是什么呢？ 磋商阶段双方订立预约合同的目的，一是为了让卖方保留买方想要的楼号，二是将双方已经达成一致的事项以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至正式合同订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。 那么，就买方而言，如果就买卖双方已经达成一致的条款反悔而拒绝签订正式房屋买卖合同的，就属于买方违约，要被卖方没收定金。 但如果双方对已经达成一致的条款没有异议，而是对此前没有经过磋商的事宜继续进行磋商，此时又没有达成一致导致没有签订正式合同的，就属于不可归责于当事人双方的事由，此时双方都不属于违约，因此，收取定金的一方要退还定金。 03 风险提示  杜绝恶意磋商 如果买方以退还定金为目的，而故意提出明显无理的要求，逼迫卖方无法接受而拒绝签订房屋买卖合同的，可能会被法院认定为恶意磋商，所以，建议想按此思路诉讼的读者们在诉讼之前要根据你们的具体情况制定相应的磋商策略，以免被法院认定为恶意磋商而败诉。 预留准备时间 建议大家以后在定房时，跟卖方协商给自己留取充足的时间为签订正式合同做准备，由于此时钱还在你兜里，只要不是太长时间（一般不超过一个月），卖方通常都会同意的，这样也给你后悔以及咨询律师为诉讼做准备留出充足的时间。 04 参考案例  戴某某与张家港A房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷二审判决书 苏州市中级人民法院 查明事实： 一审法院查明，预约合同约定期满，双方未能签订《商品房买卖合同》，A公司于2014年8月11日发催签函给戴某某，戴某某未签收。之后戴某某要求A公司退还定金和溢缴款，A公司予以拒绝。为此引起纠纷。 审理中，戴某某认为由于A公司销售的是期房，其仅从售楼处沙盘的模型展示了解所购房屋的状况，签订《商品房认购书》后，戴某某多次去了解房屋的详细情况，A公司都作模糊性的表示，《商品房买卖合同（草稿）》上不明确的地方戴某某无法确定，所以无法签订正式合同。A公司则主张原告是在7天以后才去售楼处，不愿意签订合同并要求退款。双方对未签订正式合同的原因各执己见，又无证据证明。 二审另查明，2014年8月11日，A公司向戴某某发签约催告函，称将为戴某某保留房屋至2014年8月16日，请务必于此日期前，完成《商品房买卖合同》及相关文件的签署事宜。二审期间，上诉人委托代理人陈述，认购书签完几天后，A公司销售人员曾同被上诉人谈过签合同和付款的事情，被上诉人在7月底也去过A公司。 裁判要旨： 苏州中院认为，相对商品房买卖合同来说，订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在订立本约之前将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。 因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。 本案是因上诉人A公司没收了被上诉人戴某某交付的定金而引发纠纷。A公司没收定金的理由，是认为戴某某没有在6月30日签订《商品房认购书》后7日内前与A公司签订商品房买卖合同，违反了《商品房认购书》的约定。 就本案而言，虽然《商品房认购书》上约定了被上诉人应在签订认购书之日起7日内到售楼处，与A公司完成签署《商品房买卖合同》以及相关文件。但之后A公司又于2014年8月11日向戴某某发签约催告函，称将为戴某某保留房屋至2014年8月16日。由此可见，A公司已将签约日期放宽至2014年8月16日。在此期间，根据查明的事实，双方也就签约及付款情况进行过磋商，上诉人没有证据证明戴某某拒签商品房预售合同的明确原因。因此双方未能签订商品房买卖合同原因应认定双方当事人磋商不成，不能认为是任何一方当事人违反订购协议的约定。此情况应属于不可归责于双方的事由。 综上，由于不可归责于双方当事人的事由导致双方未订立商品房买卖合同，上诉人A公司应依法返还被上诉人戴某某定金及溢价款，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人A公司的上诉理由不能成立，不予采纳。 |
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