酒店经营收入数据模型估算代社会经济的发展，促进了酒店业的投资热潮，投资者投资一个酒店，必须在投资前对若干经营数据进行科学预测与分析，对酒店可能形成的收入成本水平进行估算，从而对投资的风险进行有效预测。
中国酒店管理者在借鉴西方发达国家经验数据的基础上，在星级酒店的具体运营过程中，通过反复验证和探讨，推演出了一批符合中国国情的经验数据，在此以较为常用的计算模块对酒店的运营数据模型进行阐述，并以北京一个在建的五星级商务酒店A为例，作应用实例分析。
A酒店总投资8亿元（其中土地成本4亿元），资金来源为资本金4亿元，银行贷款4亿元。酒店建筑面积6.2万M2，共有客房400间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟2008年6月正式营业。
一、收入数据模型的应用
??酒店经营收入数据模型估算
??酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本）38%来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约2000元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。按此估算，A酒店的营业收入应在15200万元（扣除土地成本后的有效投资4亿元38%）至12400万元(建筑面积6.2万M22000元)。
??酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的10%，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以80%，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以60%。按此估算，A酒店的平均房价应在1000-1200元之间。
??按当地经营情况测算经营收入
??经营收入=客房收入+餐饮收入+其他收入
??本案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率60％，旺季客房出租率80％，淡季平均房价600元/天，旺季平均房价800元/天，淡旺季餐饮上座率经验数值(本案例餐饮为出租经营,为简化计算,不估算餐饮经营收入)。
??按当地经营情况测算收入为10320万元，详见下表：
项目名称 测算模型 实例（元） 金额
（万元） 客房收入 旺季客房收入＝客房数量经营旺季月份数30天旺季开房率旺季平均房价;
淡季客房收入＝客房数量经营淡季月份数30天淡季开房率淡季平均房价; 40063080%800=4609万元
40063060%600=2592万元 7200 会议室收入 会议区面积每天每平米租金使用天数 300010180 540 餐饮出租收入 餐饮旺季收入=客房数量旺季开房率1.8旺季上座率旺季餐饮人均消费（含高档宴请）30天旺季月份；
餐饮淡季收入=客房数量淡季开房率1.8淡季上座率淡季餐饮人均消费（含高档宴请）30天淡季月份 第二层餐饮面积4800M2,按年租金收入1000万元估算 1000 商业出租收入 根据当地商业出租费率估算 第一层商业面积2580.29M2,按年租金收入1080万元估算 1080 娱乐出租收入 酒店娱乐、健身等设施提供有偿服务，根据当地消费客户群的消费能力进行估算。 地下一层娱乐面积2738.83M2,按年租金收入500万元估算 500 收入总计 ? 10320 ??偏差分析
??通过比较按当地经营情况测算的收入与按数据模型估算数负偏差32％－17％，偏差较大。主要原因一是餐饮、娱乐出租经营，租金收入低于营业收入；二是酒店运营初期收入不稳定，按照当地经营情况测算时取值较为保守，平均房价测算偏低。
二、成本费用数据模型的应用
??由于成本费用可通过经营利润数据模型反映，在此不再分析成本费用数据模型。
??按当地经营情况测算A酒店成本费用
??酒店总成本=固定成本+运营费用
??固定费用包括折旧费和财务费用；运营费用是根据酒店行业特点，及国家对于酒店这一特殊行业的要求所必须支付的费用，根据酒店的成本控制、人员变化及经营管理能力的高低会有所不同。
??本案例选用的估算值为经验值与国家实际征收标准相结合的费用值，在实际使用过程中，还需结合当地情况及国家税费调整信息进行测算，以期保证其费用的真实性。
??按当地经营情况测算A酒店总成本为10550万元，其中固定成本5410万元，运营费用5140万元，详见下表：
项目名称 测算模型 实例(元) 金额
(万元) 折旧费 资产原值净残值率/预计使用年限 8亿元95%/30年 2530 财务费用 贷款额贷款利率 4亿元0.072% 2880 固定成本 折旧费+财务费用 ? 5410 人工成本费用 客房总数1.5（可根据当地实际用工情况及人员熟练程度在1.5至1.8之间变动）月平均工资额12个月 4001.5200012 1440 高低压电力年检 当地电力年检费率高低压配置组数 530010 5 排污费 按照国家环保局制定标准，根据酒店实际用水及排污量而定 40070%36031.1 33.3 有线电视收视费 费率客房总数量 216400 8.7 境外电视收视费 费率接收境外台数量 220005 11 境外台管理费 当地年固定收费 1500元/年 0.15 消防器材维保 费率灭火器数量 501000 5 温烟感探头 费率温烟感探头数量, 501500 7.5 电梯维保价格 年固定收费 30万元 30 保险费 按保险协议计算,资产原值费率 8亿元0.375‰ 30 员工餐 员工用餐人数每天餐费（视地区不同可在6元至10元之间浮动）365天 4808365 140 日常设备设施维保费 全年营业收入2% 10320万元2% 206 能源消耗 全年自营营业收入15% 7200万元15% 1080 客房一次性用品、洗涤、清洁费用、 旺季客房用品消耗=客房总数量旺季开房率经营旺季天数（单间客房客用一次性消耗品价格＋布草洗涤单次价格＋单次清洁费用价格）;
淡季客房用品消耗=客房总数量淡季开房率经营淡季天数（单间客房客用一次性消耗品价格＋布草洗涤单次价格＋单次清洁费用价格） 40080%630(10+10+7)=155.52万元
40060%630(10+10+7)＝116.64万元 272.2 公共区域大理石保养费用 每平米月平均清洁费用公共区域大理石面积12个月 3.81370012 62.4 公共区域地毯清洁保养费用 每平米月平均清洁费用公共区域地毯面积12个月 1．23690012 53.1 其他费用 交通、通讯、绿化、消毒杀菌、服装等费用,全年营业收入1% 10320万元2% 206 营业税金 全年营业收入5.5% 10320万元5.5% 567.6 房产税 房产原值税率(1-扣除比例) 8亿元1.2%(1-30%) 672 销售费用 全年营业收入3% 10320万元3% 310 餐饮成本 酒店餐饮年收入50% 出租经营,无 0 餐饮其它费用 （洗涤、客用品、低值易耗品）餐饮年营业收入3% 出租经营,无 0 运营费用 客房成本+餐饮成本+其他成本 ? 5140 营业总成本 固定成本+运营费用 5410万元+5140万元 10550 三、利润预测模型
??酒店经营利润（GOP）数据模型估算
??行业平均值估算方法：无物业出租的酒店，按照营业收入的33%计算；有物业出租的酒店按照营业收入的38%—42%计算。
??按以上办法测算的A酒店经营利润为3922万元（收入1032038%）至4334万元(收入1032042%)。
??按当地经营情况测算酒店的经营利润
??酒店的经营利润（GOP）=全年经营收入-运营费用
??按当地经营情况测算的A酒店经营利润为5180万元，净利润为-230万元，年现金净流入2300万元，详见下表：
项目名称 测算模型 实例(万元) 金额(万元) 经营利润 全年经营收入-运营费用 10320-5140 5180 利润总额 全年经营收入-营业总成本 10320-10550 -230 所得税 营业利润25% 0 净利润 营业利润-所得税 -230 经营现金流入 折旧费+净利润 2530-230 2300 ??分析偏差
??按当地经营情况测算的A酒店经营利润与按数据模型估算数正偏差32%-20%,偏差较大。经分析预测数据后发现，由于酒店设施较新，在预测运营费用的日常设备设施维保费时取值较低。
四、结论
大量的经验数据表明，偏差控制在10%-20%之间是合理的，偏差较大时,需分析预测数据,找出差异原因,看是否需要重新测算。分析A酒店的测算数据后发现造成偏差的影响因素是合理的，预测数据不需修正。
通过应用以上运营数据模型可以评价修正运营预测数据，获得较为准确的信息，在此基础上再进行财务内部收益率和投资回收期的预测，可以揭示和应对投资可能出现的风险，为财务可行性决策提供较为可靠的依据。
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