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文孙尉钧 图片来自于网络 在中国这块土地上，房屋除了作为投资手段之外，还有居住功能，当然居住不限于自己居住，还可以出租给他人。这就出现物业所有权人与物业使用人不一致的情况。那么，在业主将物业出租给他人使用，导致物业所有权人与物业使用人不一致的情况下，物业费由谁来承担？具体说来，若业主和物业承租人均不交纳物业费时，物业公司是否可以直接起诉物业承租人，要求承租人交纳物业费呢？ 为了说明问题和方便理解，我们举一个简单暗栗： 张女士将一套自己购买的房屋对外进行出租。因租户没有按照与张女士的约定交纳物业费被物业公司告上法庭。张女士觉得，房屋一直是承租人在使用，物业费应当由承租人进行交纳，物业公司起诉自己完全没有道理。 对于这个问题，理论上存在不同观点。 第一种观点认为，物业承租人即是物业使用人，其作为物业服务的直接受益人，应当由交纳物业费。业主将物业出租给承租人使用以后，业主已经不再占有和使用房屋，也没有实际享受到物业公司提供的服务；物业承租人在占有、使用物业过程中，实际成为了物业公司的服务对象，物业公司与物业实际使用人之间成立了一个事实上的物业服务合同，实际承租人当然应当承担交纳物业费的义务。 第二种观点认为，良好的物业服务对物业品质、物业环境、居住氛围的维护至关重要，物业公司实际的服务对象是物业，受益人当然是作为物业所有权人的业主。况且，物业公司与租户之间没有物业服务合同关系，承租户不是物业服务合同的当事人，物业公司也没有法律依据直接起诉承租户要求交纳物业费。 不可否认，上述两种观点都有一定的合理性。物业服务具有一定的共益性，物业公司提供的服务对象并非局限于业主，也不会因为承租人并非业主而拒绝向其提供服务。事实上，在物业服务区域内，物业公司的服务对象不仅包括业主，还包括物业实际承租人，而且业主和承租户均会因为物业公司提供的物业服务而受益。因此，由物业承租人交纳物业费有一定的合理性。 但是，我们也应当看到，承租人承租房屋时，物业环境及品质的优劣是决定房屋租金的一个关键要素。若承租人在租赁房屋时已经约定物业费由业主自行交纳，那么承租人即不应再向物业公司交纳物业费；若在租赁房屋时双方约定房屋租金中不含物业费，物业费由承租人向物业公司交纳，如承租人不履行约定不向物业公司交纳物业费，应当如何处理呢？ 首先，物业服务合同的当事人是业主。在我国，依据是否成立业主委员会（业主大会），将物业服务合同分为前期物业服务合同与物业服务合同两大类。除建设单位根据《物业管理条例》第25条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”的规定，业主在购房时与建设单位签订的合同中有前期物业服务合同约定的内容外，无论是建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同还是业主委员会（或业主大会）与物业公司签的的物业服务合同，业主均不是形式上的当事人。根据《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，业主是物业服务合同项下权利的实际享有者和义务的实际承担人，系物业服务合同的实际当事人。因此，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。这一点毋庸置疑。 其次，承租人不是物业服务合同当事人，法律也没有规定承租人享受了物业服务就要承担物业费，但是法律并不排斥民事法律关系的主体对自己的权利义务进行约定。回到上面的暗栗，若业主与承租人双方约定，承租人在其租赁期间产生的物业费由承租人交纳，该约定依据民事法律关系意思自治原则，在不违反法律强制性规定的情况下，双方意思达成一致时，合同成立并生效。该协议对业主及承租人有约束力，并赋予了物业服务企业向承租人主张物业费的权利。若承租人未向物业企业履行交纳物业费的义务，物业公司可以依据业主与承租人签订的租赁合同中物业费交纳条款的约定要求承租人向其交纳物业费。业主也可以依据与承租人签订的合同要求承租人向物业企业交纳物业费。 其次，物业企业可以向承租人主张物业费并不意味着交纳物业费是承租人的法定义务，承租人向物业企业交纳物业费是以承租人与业主对物业费的交纳有约定为条件的。从法律规定看，交纳物业费是业主的法定义务，法律基于对当事人意愿的尊重，方便当事人行使权力及履行义务，从实质上解决矛盾纠纷的角度出发，允许承租人通过约定代替业主履行义务。但承租人交纳的物业费不应当超过业主与承租人之间约定的数额。 最后，在物业公司向承租人主张物业费时，可以要求业主承担连带责任。基于业主系物业费交纳的法定义务主体出发，如果业主与承租人之间约定由承租人交纳物业费，该约定在法律性质上属于债务的转移，如得到作为权利人的物业公司的同意，应视为业主和承租人之间发生了一种并存式债务承担法律关系，由业主和承租人对物业费的交纳向物业企业承当连带责任。对此，《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》和《物业管理条例》均有规定。其中《物业管理条例》第42条就规定，业主与物业的实际使用人约定由实际使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主要负连带交纳责任。 另外，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第一二款的规定，二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部责任人承担责任。连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。 综上所述，在物业服务合同纠纷案件中，物业公司可以依据物业服务合同的约定要求业主履行交纳物业费的义务；也可以依据业主与承租人之间签订的租赁合同中物业费交纳条款要求承租人交纳物业费，还可以在起诉物业承租人的同时要求业主承担连带责任。但从实际效果来看，物业公司起诉业主法律关系单一，证据链较短，是最优选项。对于业主来说，若业主与承租人在签订租赁合同时约定，承租期间产生的物业费由承租人交纳，那么，业主可以依据其与承租人签订的租赁合同中物业费交纳条款要求承租人交纳物业费，也可以在物业公司起诉业主交纳物业费时要求追加承租人为被告，由法院判决承租人与业主承担连带责任。若判决生效后承租人自觉履行义务，那么业主的义务自然免除；如判决生效后承租人不履行义务，那么业主将成为被执行人，业主在承担责任后有权向承租人追偿。但从实际效果来看，业主交纳物业费后依据与承租人之间的合同向承租人主张物业费是最优选项，因为这样做法律关系较为明确，证据链较短，举证相对简单，避免了反复诉讼增加的诉累。 |
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