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作者简介：绿水长流，二娃妈，加州纽约州执业律师，加州房地产、贷款经纪。如有财产规划（estate planning、living trust）、移民、公司、买房或贷款等需要，欢迎大家长按文后二维码联系我。 另外再做个小广告。如有小朋友要上challenger school的preschool或者pre-kindergarten并且还没有referral的，请与我联系。联系方式见文末二维码，有大大的bonus：） 美国投炸弹了，金胖子忙起来了，美俄关系号称到历史最冰点了，股市跌了。别着急别伤心，股市跌，利息也跌呀，这几天的贷款利息，某些种类的贷款，已经到了今年最低。为了能让大家在purchase loan和refinance的时候做出理性智慧的选择，今天我们就来讲讲贷款里面大家耳熟能详的，No Points No Fee。 I 基本概念 在正式讲points和fee之前，我们先来介绍几个贷款中经常要用到的基本概念。其中某些基本概念的数值，会直接影响到是否能贷款、能贷多少、以及利率。
啰啰嗦嗦： Appraisal里面有一个概念，叫做Comps，全称Comparative Market Analysis，大概意思就是以你的房子为圆心，以某一距离为半径，譬如1mile，画一个圆。这个圆里面在最近几个月内卖出去的房子以及在售房子，都可以成为房子估价的市场参照物。 现在湾区市场，尤其是南湾及半岛市场异常火爆，同一个区域相似的房子，1个月前和1个月后都可能会有好几万的差价。因为Comps主要依赖于过去的售价，所以股价价值（appraised value）往往会比买价（purchase price）低，进而影响LTV。所以，如何尽量让估价价值升高，进而降低LTV，是好的房地产经纪和贷款经纪需要掌握的技巧。 啰啰嗦嗦： Debt，月总负债：就房子本身来说，有个术语叫PITI，即，Payment（贷款偿还本金）、Interest、Tax、和Insurance（home insurance）；如果有其他的欠债，如车贷、学生贷款等，也需要算入月总负债中。 Income，月总收入：银行最最喜欢的，是W2工资，即基本工资，base salary，算到DTI里的工资，是税前工资。至于其他的收入，如1099、bonus、RSU、stock portfolio、rental property income，在算收入的时候都有一定的限制。好的loan agent，能够根据借款人的各种收入组成，为其赢得最大的贷款额度。 II POINTS Points比较简单，我们先说说什么是“points”。Points的全称是'discount points'，是指借款人在贷款close的时候预付给银行的一笔费用，目的是为了换取更低的利息。 上面的图大概说明了points的作用：close的时候给银行$675，利息从5%降到4.875%，每个月贷款少还$14块钱；close的时候从银行拿$675，利息从5%升到5.125%，每个月多还$14块钱。 问题就来了，我该不该在贷款开始的时候付$675块钱降0.125%的利息呢？除非特殊情况，我的回答永远是，不要！ 我们来看看为什么。 如果预付了$675，利息降低0.125%，带来的直接好处是每个月能够少付$14的利息。675÷14，大概是48多一些，也就是说，必须至少少付48个月的利息才能cover一开始多付的$675，换句话说，贷款4年以上。（在这儿，为了简化，我们暂且不讨论present value和future value。） 问题又来了。你会keep这个loan 4年以上吗？大部分的情况下，不会。 原因，refinance或者卖房。 这又要说到资本市场了。利息和股市一样，都是有升有降的。尽管股市在最近几年都是牛市，趋势是升的，但是也经常会有局部调整。利息同理，没有一直升的利息，也没有一直降的利息，连升1年无波动从来都没听说过，更别提连升4年无波动了。所以，不用太纠结一时的利息，尤其是在purchase loan的情况下，确保transaction能够顺利地成交，等一阵子再refinance好啦。 III FEE Fee比points复杂一点，还分purchase loan和refinance。同时涉及到几方，包括银行（lender）、产权公司（title company）、和其他第三方，如估价师（appraiser）、信用分公司（credit score company）等。
简单地说，就是银行收取的费用。费用的名称五花八门，包括但不限于origination fee，administration fee，或者是underwriting fee，一般这笔费用根据银行不同、loan amount不同而不同，基本是$1000-$2000左右。 如果贷款是直接从银行贷而不是通过loan agent，则银行所称的“No Points No Fee”，免掉的仅仅是银行收取的费用，也就是这笔大概$1000-$2000的费用。
这一笔是贷款中比较大头的一笔，是付给title company的费用。在加州的房屋买卖以及refinance的过程中，都会使用到title company，其作用是作为区别于买方和卖方的独立第三方，确保交到买方手里的房屋，产权清晰合法，并且交易能够顺利成交。如果在贷款过程中听到“escrow”，基本就是指title company。 Title company收取的费用名目也各种各样，loan service fee、recording fee、notary fee，如果是purchase loan，还有一笔lender's title insurance。交给title公司的费用，如果是refinance，大概是$1000-$2000（根据所选title公司，收费不同），如果是purchase，则需要加title insurance的费用，如果loan amount非常大，则这笔title insurance可以高达好几千。如笔者手里的一笔1.4million的loan的title insurance，是$4,050。 从上面的分析，大家已经很清楚地看出了，title company的费用是比银行费用更高的费用。如果通过银行直接贷款，title company的费用往往是不算在银行所称的No Points No Fee的”fee“中。也就是说，借款人需要自己支付title company的费用。这笔费用，可以在$1000-$7000之间。 然而，如果通过好的loan agent进行贷款，title company的费用是由loan agent支付的，也就是说，借款人不需要在自己的口袋里拿出这几千块钱。
还有一些七七八八的其他第三方费用，譬如credit report fee（大概$30左右）、appraisal fee（$400-$600之间，根据房子的大小有所差别，有些lender还要求两次appraisal）。 一般来说，直接通过银行贷款，这些第三方费用是需要借款人自己支出的，而好的loan agent也会替借款人支付这些费用。 IV LOAN AGENT VS. DIRECT LENDER 最后的问题来了，我究竟是该找loan agent做贷款呢，还是找银行呢？ 在我正儿八经开始学做贷款之前，也一直有这个疑问。通过loan agent做贷款，究竟比直接找银行好在哪里？难道不是经过loan agent又要经过一层盘剥，最后的利息反而比直接找银行的高吗？ 事实是，在大部分的情况下，好的loan agent能够为客人获得的贷款利率，要好于客人直接通过银行获得的利率。 WHY?! 理由如下：
就算loan agent给出的贷款利率稍高于银行，很多时候，也是通过loan agent进行贷款要更加划算，同理于上文对于Points的分析。大家数学都比我好，一定一下就算清楚了。 |
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