【七、提高了住宅搬迁费的补偿标准】（一）搬迁费选择产权调换和货币补偿的，根据实际需要搬迁的次数，按照被征收房屋产权记载建筑面积每平方米10元/次支付搬迁费；每次搬迁费总计不足500元的，按500元给付。（一）搬迁费：选择产权调换和货币补偿的，根据实际需要搬迁的次数，按照房屋征收决定公告之日后的市场价格支付搬迁费。我们非常高兴地发现，新的征求意见稿中搬迁费的费用计算方式发生了变化：从以前的按次算固定费用，变为现在的按市场价计算费用。毕竟，旧规定是在2012年印发的。对于当时的情形来说，可能一家人的搬家费用500元也许是足够了。但是时至今日，已经过了7年有余，物价、人工费无不大幅上涨。所以，将本就是随行就市的搬迁费，回归到按照市场价格支付，合情合理！【八、新增了最低收入家庭优惠政策】对最低收入家庭设定基本保障建筑面积。最低收入家庭被征收房屋的住房套内面积小于六十平方米的，选择产权调换的按本办法计算补助奖励后安置房仍不足六十平方米的，按六十平方米给予产权调换安置。安置房与被征收房屋产权套内面积内互不补差，因安置房平面结构原因造成超面积安置的，按本条规定增加的面积部分，参照经济适用房标准支付，被征收人一次性支付超面积购房款有困难的，可以在协议中约定分期支付。最低收入家庭必须是具有本市常住户口，在被征收房屋实际居住且在本市无其它住房（包括租赁公房）。在大量的征拆中，低收入家庭始终占有一定比例。而这些低收入家庭的拆迁安置，则往往也成为一个棘手的问题。此次桂林市对最低家庭收入的征拆补偿优惠政策，构建了桂林被拆迁低收入家庭住房保障体系，有利于促进城市房屋拆迁的顺利实施。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，不动产登记部门应组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的，应当给予补偿；对认定为未超过批准期限的临时建筑的，应当按照评估确定的重置价格，给予货币补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。被征收房屋货币补偿金额的计算公式为：货币补偿金额=被征收房屋房地产市场评估单价×被征收房屋合法建筑面积。房屋合法建筑面积是指房屋所有权证、其他法律效力的证件注明或经职能部门认定为合法的建筑面积。在旧规定正式印发前的《征求意见稿》中，原本也有货币补偿计算公式，即“货币补偿金额＝被征收房屋评估单价×被征收房屋建筑面积+被征收房屋装修评估金额”。而现在，新征求意见稿重新把将货币补偿计算公式提上议程。更重要的是，意见稿中的公式，和以前有了一些变化：把面积限定为有效证明文件下的合法建筑面积。因为在征拆迁中，有些被征收人会要求对其所有建筑面积都进行补偿。而如果予以同意，则等同于变相鼓励了被征收人进行违法建设（例如“抢种房子”）。我们发现，在其他省份，无论是政府还是法院，也只对合法建筑面积进行补偿。例如在【（2017）皖01行终138号】一案中，合肥市中院认为：对于房产等不动产合法性的证明，应由财产使用人完成证明责任。上诉人在诉讼中仅提供了面积为48.26平方米的房产证，而对于本案诉争的北边院内57平方米房屋未领取合法证照，没有证据证明其合法来源，亦未提供证据证明其自行搭建的房屋的合法性，一审认定为违法建筑并无不当。另外，在明确只有合法建筑面积才能够得到补偿这一前提条件后，也有利于调整被征收人的合理预期。当被征收人提前形成可接受的心理预期后，可有效地减少后续引发的纠纷、对拆迁进度的不利影响。【十、新增了安置房实际交付面积与协议约定面积不一致的处理办法】实行产权调换安置的，应依照本办法的有关规定，计算、结清被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值的差价。（一）被征收人因提前搬迁奖励和征收补助获得的面积及安置房屋增加的公摊面积，征收人与被征收人之间互不结算。（二）安置房屋超过被征收房屋原建筑面积10%以内（含10%）的部分，按安置房屋评估价格的80%结算；再超过被征收房屋原建筑面积10%以上的部分，按安置房屋评估价格的100%结算。（三）被征收房屋的评估价格高于安置房屋的评估价格时，征收人向被征收人支付被征收房屋原建筑面积内的差价。（四）安置房在实际交付时少于协议约定的建筑面积部分，协议有约定的，从其约定；协议没有约定的，由征收人按安置房屋的市场价格以货币形式补偿给被征收人。安置房在实际交付时多于协议约定的建筑面积部分，协议有约定的，从其约定；协议没有约定的，由被征收人按安置房屋评估价格的80%支付给征收人。我们注意到，相比之下，南宁市人民政府在2012年2月10日印发的《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》中有如下规定：第二十九条 征收住宅房屋时选择产权调换的，房屋征收部门提供用于产权调换的安置房屋，按照套内面积1：1调换。安置房屋套内面积超出被征收房屋套内面积的部分应结算差价，超出的面积在10平方米以内（含10平方米）的部分，按照征收决定公布时本市上一年度经济适用房最低价结算差价；超出的面积在10平方米以上的部分，按照交房时房产部门近期公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。对被征收房屋的公摊面积按照1：1调换，安置房屋公摊面积与被征收房屋公摊面积差额部分不结算差价。房屋征收部门提供用于产权调换的安置房屋建筑面积不足被征收房屋建筑面积或者安置房屋套内面积不足被征收房屋套内面积的，不足部分按照被征收房屋价值标准或安置房屋销售价格，按就高原则给予被征收人货币补偿。通过上述对比，我们可以发现，在安置房超出被征收房屋面积的差价结算方面，南宁和桂林的做法主要有2大区别：第一，南宁主要是以具体的面积（10平方米）来进行作为区分不同支付情形的标准，而桂林新征求意见稿的做法则主要是以一定的比例（被征收房屋原建筑面积10%）为标准来区分。第二，南宁规定超出面积在10平以下的部分，按照征收决定公布时本市上一年度经济适用房最低价结算差价，超出面积在10平方米以上的部分，按照交房时房产部门近期公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。而桂林则规定未超出10%的部分，按照房屋评估价格的80%结算；超过10%以上的部分，按安置房屋评估价格的100%结算。二者相比，我们认为桂林新征求意见稿的补偿标准更为简明、统一，执行起来也更为清晰，但对于被征收人来说，超出部分的结算价格要比南宁的稍微高一些。【十一、新增了空地院落及土地私有制时获得土地的补偿】国有土地上房屋征收补偿中，应将被征收人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有土地的，土地转为国有后迄今仍继续使用的，虽未经确权登记，一般应承认现使用者的国有土地使用权。以往只是按照房屋合法建筑面积计算补偿金额，现在将空地院落、土地公有制前合法享有的土地纳入补偿范围，可以说是一个对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补充和重大突破。然而我们也注意到，类似的做法，在全国其他地区仍然存在行政和司法上的分歧及争议。在案例【（2018）粤行终428号】中，广东高院认为对私有未转公有的土地不作补偿： 可见，对于私有未转公有的土地，各地补偿态度不一。广东直接将土地权属凭证未更正作为不补偿的理由之一。而这次的意见稿中，桂林市政府明确了条件性补偿的标准：即通过购买方式获取及仍在使用，土地权属凭证未更正也无妨。我们认为桂林市的规定相较于广东的做法，更为合理也更为人性化！毕竟，土地权属凭证只是一个权利凭证，国家最终旨在保护合法取得土地使用权的人，即便权利外观未更正，也不应凭此否认产权人的权利。 【十二、住宅临时安置过渡期的变化】【旧规定】第二十九条 被征收人因房屋被征收需要过渡，原地安置、同地段安置以及异地安置房屋为高层住宅楼（8层及以上），临时安置期限为24个月；异地安置房屋为7层及以下的，临时安置期限为18个月。第五十条 被征收人选择产权调换的，过渡期自征收补偿协议签订后的搬迁之日起计算，至安置房交付之日止。过渡期一般不超过三十六个月。新规取消了按楼层分配过渡期的规定，明确了临时安置过渡期的起止时间，一律从搬迁之日起算，至安置房交付之日止。也提高了临时过渡安置期限，新规定更符合实际。按照以前的安置房层数确定过渡期时间，在一定程度上也合理，层数越低开发建设周期越短，但在实操中影响开发进度的因素很多，如果因政府或第三方原因导致工程进度跟不上，而临时过渡期又被限死，被征收户们只能面临既无处可去的尴尬境地。第二十七条“住改非”房屋的经营性补偿价值，由选定的房地产价格评估机构通过评估确定。评估时，应考虑房屋收益对价格的影响因素，评估结果要包含非住宅用途的客观收益。计算补偿金额时，以改变住宅使用性质的实际面积为依据。“住改非”房屋的有关证明材料，由被征收人提供。无法提供完备证明材料的，不予补偿。（一）将一层（地层、不含地下室）住宅改为商业门面经营使用：经营1年以上（含1年）的，按该房屋征收评估价格的20%给予补偿；持续经营3年以上（含3年）的，按该房屋征收评估价的40%给予补偿；持续经营5年（含5年）以上的，按该房屋征收评估价的60%给予补偿；持续经营10年（含10年）以上的，按该房屋征收评估价的80%给予补偿。（二）将一层（地层、不含地下室）住宅房屋改为饭店经营使用的，以本条第1款规定的经营年限和补偿标准为基准，按其80％计算给予补偿；将一层（地层、不含地下室）住宅改为旅社、幼儿园等使用的，按其70％计算给予补偿。（三）二层以上住宅改为营业用房的，按本条第1款规定的经营年限和补偿标准为基准，由下层往上层进行递减，即：二层补偿标准为一层（地层、不含地下室）的50％，三层补偿标准为一层（地层、不含地下室）的30％；四层以上（含四层）补偿标准为一层（地层、不含地下室）的20％。同样的，旧规定出台《征求意见稿》时也是区分不同的营业用途、楼层，按照比例进行补偿，但在正式印发旧规定时却删除了。现在重新将“住改非”的补偿计算方式提上议程，我们认为这是一种进步，是乐观其成的！当然，也不能排除日后印发正式稿时再删除的可能。我们认为，对于住改非房屋，如果没有一个统一的补偿标准，很可能导致执法尺度不一，例如，材料准备到什么程度才叫完备？非住宅用途的客观收益如何计算？经营店面用途不一致，收益不一样，区分经营用途补偿，则更为合理。但即便是同一个经营性质的店面，如饭店，也存在效益好差的差别，按照同一标准计算补偿金额，也免不了拆迁户、各承租人之间的一场争夺大战。但可以明确的是，不论是旧规定还是新规定，住改非房屋都无法享受停产停业损失。
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