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精装房纠纷专题⑦|青秀区法院:开发商未按装修装饰标准交付的,若严重影响正常居住使用的,买受人可拒收房...

 唐律师的资料室 2019-10-10

【团队简介】 文鳐地产律师团队是一支专注于广西房地产行业的法律服务团队,成员共有12人,采用紧密协作的一体化运作模式,结合大数据、可视化等先进技术,提供商品房交易、房屋租赁、物业服务各方面的标准化法律服务产品,并可根据每个小区业主委员会及物业服务公司特点提供个性化顾问服务。

这是我们文鳐团队“精装房纠纷专题”的第7篇。
 
在上一篇《精装房纠纷专题⑥|南宁中院:开发商能否约定购房者逾期不收房视为已自动交付?开发商在经验收前就通知业主收房将导致何种后果?之后,今天我们继续为大家分析咱们南宁的“精装房”典型案例。
 
【案例索引】
 
原告唐XX与被告南宁XXX房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书,(2012)青民一初字第1742号,广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院。
 
【案情简介】
 
2010年6月2日,原告唐X(买受人)与被告XXX房地产公司(出卖人)签订了一份《南宁市商品房买卖合同》及其附件,由原告购买被告开发的位于南宁市竹溪大道X号的云星.钱隆天下X号楼XXXX号,单价为18286.94元/平米,总计568358元,为精装房
 
合同第九条第一款约定:出卖人应在2011年4月30日前将取得建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》,及符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
 
合同第十条约定:除本合同第九条规定的特殊原因外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:1.按逾期时间,分别处理(不作累加):......逾期超过180日后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人,并按总价款的1%赔偿买受人损失.....第十四条约定,出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准(附件三)
 
达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理:(2)买受人应书面通知出卖人,出卖人经确认属实后通知承建单位维修,并在60日内修补并达到约定标准。合同还约定了其他事项。
 
合同签订后,原告依约向被告付清了合同价款568358元,被告亦于2010年11月28日取得本案房屋所在3#楼的《建设工程质量竣工验收意见书》,并2011年4月28日按合同预留地址向被告寄发了交房通知书,原告则于5月17日会同前期物业公司南宁市金瑞物业服务有限公司进行房屋接收。
 
但经现场查看,宣传材料中的“七星级精装房”,却仍然是毛坯房,原告遂要求整改。
 
经整改后,被告又于2011年11月10日邮寄通知原告交房,原告则于11月30日与物业公司办理入伙手续,但仍因存在多处质量问题,未实际收房并要求被告整改,但未形成整改单。
 
2012年1月1日,原告再次验房但认为仍未达到合同约定的精装标准,故再次形成整改单要求被告修缮,同时载明存在厨房未安装热水器、天花板系无品牌吸顶灯、卧室门吸脱落、厨房有墙砖(一块)开裂等问题。
 
后因双方未能就延期交房赔偿事宜达成一致,原告遂诉至南宁市青秀区人民法院。庭审中,原告认可至2012年3月被告交付房屋符合合同约定。
  
【法院观点】
 
南宁市青秀区人民法院认为:
 
原告依约付清了合同价款568358元,被告则亦应将符合合同约定条件的房屋在规定的期限内交付原告使用。该房屋不仅应达到合同约定的五方验收合格,还应达到双方约定的装饰设备标准。
 
本案房屋虽于2010年11月28日通过五方验收,被告也于2012年4月28日在约定期限内通知原告交房,但房屋交付时为毛坯房,与双方合同附件关于装饰设备标准的约定相去甚远,实未履行合同主要义务。
 
后被告又于2010年11月10日再次通知原告交房,11月30日原告前来办理入伙手续,但房屋仍未达到合同约定的装修装饰标准,不予接收,并要求被告再次整改。
 
此后据2012年1月1日的整改单记载,截至当日,本案房屋厨房仍未按合同约定安装了热水器、天花板也未使用品牌吸顶灯等,还与合同约定不符,已逾180日。
 
至2012年3月份,原告才认可被告交付房屋合格。
 
根据合同第十四条约定,“出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准达不到约定标准的,买受人应书面通知出卖人,出卖人经确认属实后通知承建单位维修,并在60日内修补并达到约定标准”,而从原告以总价款568358元购置建筑面积仅为41.27㎡,合同单价高达18286.94元/㎡的本案房屋看,装修价值显然是其中的重要组成部分,被告未能在约定期限内将符合约定装修标准的房屋交付原告,事后也未能在合同约定的60日内将房屋修缮至符合合同标准。
 
被告上述两项违约行为,根据双方合同约定,原告有权要求退房。现原告要求解除双方签订的合同,有合同依据,予以支持。
 
合同解除,被告基于合同取得的价款,应予返还。原告要求被告返还已付房款568358元及相应的银行同期活期存款利息,符合双方合同约定,一并予以支持。原告实际于2010年7月12日付清全部合同价款,故相应的银行同期活期存款利息应从该日次日起算。
 
【文鳐地产律师评析】
 
我们来为大家再次梳理一下这个案件中青秀区法院的审判逻辑:
 
第一,宣传资料中的“七星级精装”,因为对于商品房的价格有着重要的影响,所以不应只是要约邀约,而应当是要约,成为合同的一部分,所以开发商销售的房屋为精装房。
 
第二,既然合同约定交付的房屋为精装房,而开发商实际交付的却为毛坯房,这种差别已经严重影响购房者的正常居住使用,所以购房者有权拒收房屋。在开发商完成精装修并达到交付标准之前,开发商应对购房者承担逾期交房的违约责任。
 
第三,按照合同的约定,逾期交房超过180日,买受人有权退房,所以本案中购房者有权行使约定解除权退房。
 
我们认为,本案中,青秀法院的审判逻辑是严谨而准确的。
 
那么大家可能会由这些审判逻辑而引申出其他的问题:
 
(一)本案是约定了180天期限,那如果当事人没有约定解除权行使期限时,解除权行使期限如何确定呢?
 
我们注意到,在吉林省高级人民法院2014年12月17日发布的《关于商事案件适用合同解除制度若干问题的解答》中有对类似问题进行分析和解答:
 
“问:法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,解除权行使期限如何确定?”
 
——答:合同法第九十五条第二款规定:“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。”该规定中的“合理期限”如何确定?法律没有规定,当事人没有约定,对方亦没有催告的情形下,解除权行使期限如何确定?这两个问题均应根据合同性质进行个案认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定:“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;超期不行使的,解除权消灭。”
 
也就是说,对于商品房买卖合同纠纷案件中的解除权的行权期限,在没有约定的情况下,其最长行权期限为一年(需在解除权发生之日起一年内行使)。
 
(二)本案开发商还算良心,没有在合同里面约定“购房者放弃解除权”。那如果购房合同中对法定解除权作出预先放弃或预先限制的约定,怎么办?
 
这确实是一个客观存在的问题。
 
有些开发商在购房合同中虽约定购房者享有合同解除权,但又为了排除或限制购房者行使法定解除权,而在在购房合同中对法定解除权作出预先放弃或预先限制的约定。
 
我们经过分析后认为:
 
1.预先放弃法定解除权的约定,无效!
 
在实践中,有些合同中有诸如“无论发生任何情形,一方或双方都不得解除本合同”的约定。这属于预先放弃法定解除权的条款。
 
但是2014年吉林高院民二庭《关于商事案件适用合同解除制度若干问题的解答》中第8条指出:合同法第九十四条规定的“法定解除权”是合同法赋予当事人的一项重要合同救济权利,如果确立当事人在合同中约定预先放弃法定解除权这一规则,其将不可避免地成为占优势地位的合同当事人签订不平等合同条款的工具,违反合同法第五条的公平原则和第六条的诚实信用原则。因此,合同中有关预先放弃法定解除权的条款应当认定无效。
 
最高人民法院也在其最高法(2014)民申字第30号案件中指出:“《通讯花苑合作销售协议》虽约定在代理期限内,三方均不得单方面终止本协议。但合同解除权是法律赋予合同当事人的一项法定权利,该权利的行使不因合同双方作出的排斥性约定而归于消灭。因此,二审法院认定《通讯花苑合作销售协议》已依法解除,在事实认定和法律适用方面并无不妥。”
 
2.预先限制法定解除权的约定,有效!
 
预先放弃法定解除权的约定是无效的,但并等于预先限制法定解除权的约定也无效。
 
对此,可参考最高人民法院作出的关于“合同双方可对法定的任意解除权进行限制”的案例——成都和信致远地产顾问有限责任公司与四川省南部县金利房地产开发有限公司委托合同纠纷【案号:(2015)民一终字第226号】
 
在该案例中,最高法确认“合同中预先对合同任意解除权进行了限制,即均不得中途单方面解除合同。该约定内容为合同的组成部分,未违反法律的相关规定,其中限制任意解除权的条款亦应有效,对双方当事人具有法律约束力。”
 
(未完待续)

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