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“这期只剩下几套尾货了。” “要中高楼层？没有了，只剩下天地楼层了。” “我们项目一开盘就卖了80%，很火的。” 这是笔者小扒在东莞市场走访时，听销售说到的最多的话。 这个“金九银十”，在别的城市仿佛变成了“铜九铁十”，但东莞却不然，甚至比往年更火。 火到什么程度呢？ 拿到预售证的楼栋很快卖完，不少开发商没拿到预售证就开始以各种名义向购房者收取不等额度的订金甚至是全额首付款。 而交了钱的购房者，可以选择未拿到预售证的楼栋单元。 就拿东莞市南城区的万科首铸翡翠东望来说，目前销售中心可供购房者选择的是7栋和8栋，单价在3-3.4万/平。 由于8栋所剩货量不多，且都为143平的大户型，不少购房者无法承受，因此现场销售也在一个劲地给购房者推荐适合刚需的7栋。 但是，7栋目前尚未取得预售证！ 那怎么办呢？ 根据现场销售的介绍，购房者可以以购买8栋（已经取得预售证）的名义，先交2万元的诚意金，然后选取7栋的房号。
此外，据凤凰网房产东莞的报道，位于东莞道滘镇的时代香海彼岸以及位于麻涌的华阳湖一号，也同样存在“偷跑”现象。 其中华阳湖一号的操作与万科首铸翡翠东望差不多，而时代香海彼岸则更令人咋舌。 时代香海彼岸目前在售的是二期的1-5栋，单价约为1.8-1.9万/平。 现场销售称，目前项目仅剩为数不多的几套房源可供选择。 下图为项目二期开盘后不久的项目销售情况，红色覆盖区域均为已售单元。
去化如此火爆的项目，5栋楼里居然有3栋未取得预售证！ 目前，取得预售证的仅有4栋和5栋，剩余的1、2、3栋都未取得预售证。 如果购房者想购买未取得预售证的单位，只缴纳“诚意金”进行“预选房”可以吗？ 想多了，必须在今年11月底之前付清所有首付！ 然而，据现场销售称，项目估计要在12月才能拿到这几栋的预售证。 此外，值得注意的是，时代香海彼岸还是一个三旧改造项目。 改造前，这里是道滘镇的村落。项目建成后，该村的村民则可以以比市场价低的协议价认购，且认购后，村民可委托给销售中心进行内部转名。 购房者若购买这种房屋，除了合同价外，还需要补一定的差价给村民。 如此一来，购房者的购房单价大约比市场价低1000元/平。 如下图的3栋1101、1401以及2栋1001，都是内部转名单元。
当然，在项目目前可选单元所剩无几的情况下，也有购房者选择购买这种房屋。 在2016年10月6日，东莞市政府发布的《东莞市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》中提到： 未取得预售许可证的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、投资理财、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取任何预订款性质的费用。 取得预售许可证的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照备案价格，明码标价对外销售。 加强商品房预售常态化检查，对存在违规销售、捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为的开发企业及中介代理机构，一经查实，依法依规严肃处理。 可见，东莞市政府对于未取得预售证就进行各种形式的售卖行为是严格禁止的。在信息爆炸的时代，购房者对于购买未取得预售证的房屋风险，应该也是相当清楚。 为什么还会有这样的情况呢？ 这和东莞的市场情况息息相关。 根据合富研究院针对东莞市场的研究报告指出，2019年前三季度，东莞的住宅市场供应面积低于网签面积，网签均价对比2018年同期也有16%的涨幅，这是东莞自2016年10月首次限购政策出台后出现的最大涨幅。
从库存情况看，目前东莞去化时间已经连续三个月下降，去化时间为8个月。而附近的广州，目前的库存消化周期则超过10个月。
而新开工建设的住宅项目，更是创下了2011年以来的历史新低。
在供应较为低迷的环境下，需求却很热烈。 一方面，在粤港澳大湾区和广深科技创新走廊规划的带动下，从2018年开始东莞各个片区也陆续出台相应规划，真正让东莞在产业上融入粤港澳大湾区城市群中，也在今年的楼市环境中逐渐兑现利好。 另一方面，东莞的私营单位就业人员收入及增长率，与邻近的广深两座城市相比，并不逊色。
目前，东莞全市一手房价均价为约为2万/平，城区改善型住宅的单价也仅在3万元，远低于动辄5万起的广州市区和动辄7万起的深圳市区。 在粤港澳大湾区的带动下，东莞逐渐吸纳了不少深圳外溢的高端产业（如华为）以及高收入高素质人才，而这些年轻人入莞工作后的首件大事，就是买房子。 难怪东莞的房屋销售中介也感叹：今年的生意的确比去年好做很多。有一位去年年底才入行的小伙子，去年在工厂，月薪5千；现在卖房子，月薪5万！真是赶上了好时候。 不过，2019年，对开发商来说是艰难的一年。 据媒体报道，不少开发商在各个城市都开始了各种形式的全民营销、特价促销，以求快速去化，尽早回款。 而在还不错的东莞市场面前，不少开发商则在危险的边缘试探——没拿到预售证，有人想买，那我们就卖！ |
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