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一、一般纳税人的计税方法。 一般纳税人销售其2016年4月30日前持有的不动产，可以选择适用简易计税办法也可以选择一般计税办法，而销售其2016年5月1日后取得的不动产应适用一般计税方法。 （一）、转让其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，也可以选择适用一般计税方法计税。 1、简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。简单说预缴税款时是差额预缴，纳税申报时也是差额缴税，并抵减预缴税款。 增值税应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% 2、一般计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 增值税预缴税款=(全部价款和价外费用-购置原价或作价) ÷（1+10%）×5% 增值税的销项税额=全部价款和价外费用÷（1+10%）×10% 增值税应纳税额=销项税额-进项税额 注：2019年4月1日后增值税率改为执行9%（下同） （二）、一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，也可选择适用一般计税方法计税。 1、简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。简单说预缴税款时是全额预缴，纳税申报时也是全额缴税，并抵减预缴税款，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 增值税应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% 2、一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 增值税预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+10%）×5% 增值税的销项税额=全部价款和价外费用÷（1+10%）×10% 增值税应纳税额=销项税额-进项税额 （三）、一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，不得选择适用简易计税方法计税，只能适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 增值税预缴税款=(全部价款和价外费用-购置原价或作价) ÷（1+10%）×5% 增值税的销项税额=全部价款和价外费用÷（1+10%）×10% 增值税应纳税额=销项税额-进项税额 （四）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，不得选择适用简易计税方法计税，只能适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 增值税预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+10%）×5% 增值税的销项税额=全部价款和价外费用÷（1+10%）×10% 增值税应纳税额=销项税额-进项税额 二、小规模纳税人转让不动产不分新老项目 （一）、小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 （二）、小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 四、会计分录实例 A公司为工业企业，一般纳税人，一栋办公楼为2016年4月30日之前外购取得，原价为1,050万元，2016年11月，A公司将此办公楼以2,100万元的价格转让，并选用简易计税方法计税。销售前累计折旧200万元。 1、固定资产转入清理 借：固定资产清理 850 借：累计折旧 200 贷：固定资产1,050 2、收到转让款2,100 借：银行存款 2,100 贷：应交税费-简易计税(计提) 100 贷：固定资产清理 2,000 3、扣减购置原价1,050 借：应交税费-简易计税(扣减) 50 贷：固定资产清理 50 4、结转清理收入 借：固定资产清理1,200 贷：营业外收入1,200 5、A公司申报时，得出应纳税额为：(2100-1050)÷1.05×5%=50万元。 借：应交税费-简易计税 50 贷：银行存款 50    
2019-10-11 21:45:57
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