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10月10日，全国公共资源交易平台（雄安新区）发布了第一宗土地出让公告。  关于这宗土地，公告透露的消息并不多，但仍有值得关注的地方。 废话不多说，我们直接进入正题。 一、本次土地出让不接受联合竞买。 这种规定是极少见的。熟悉土拍的人应该都清楚，竞买人可以是单独竞买，也可以联合竞买。而且联合竞买越来越流行，有不少房企在入驻一个新城市的时候，往往会与其他熟悉本城市的房企组成联合竞买人，这样有不少好处，其一是，资金压力要更小，门槛要低，特别是一些中型房企想进入大城市，联合竞买是一个不错的选择。这样有更大概率拿下意向地块；其二是，找个熟悉本地市场的房企来联合开发，让对方开发并操盘，自己跟着学习，此后上道后便可以独立操盘了。 但是雄安第一块地不接受联合竞买，怎么理解？我的感受有以下两点： 其一，从宗地的属性来看，这是一个复合地块，有商业，有文化设施，有城镇住宅。这算是一个基础性指标，希望竞买人能够具备操盘产城或完整新区的实力。 其二，从房企层面来看，15亿的保证金，再加上不接受联合竞买，我估计大概率就是央企或者国企拿下。央企或者国企在资金上有先天的优势，现金流充沛，融资成本极低，在一些重特大项目开发上，也会有优先的惯例。显然雄安第一块地，应该按照这个路数来。  二、关于住宅用地 住宅用地，有分析认为是给专家盖的人才公寓，公开文件没有表明，但我认为也八九不离十。 原因很简单，雄安在成立之初就已经明确，这里不搞土地财政。而且还明确了，来雄安工作的人能租得起房子，住得起公寓等等。你可以理解为，靠工资完全不用担心住的问题。所以在雄安即便搞房地产，那也有个底限，必须按照人口规划配备足够多的保障房。人才公寓也好，公租房也好，总之要能覆盖区域内人口的住房需求。 那么第一块地，显然不可能是商品房了，人才公寓，高标准建设，房企自持，政府制定分配规则，给专家们住，应该跑不掉。  三、关于买房 那么问题来了，以后如果搞房地产开发，这里还能买吗？ 必须要说的是，在雄安，未来住宅的主要品类大概只有两种，一种是公租房，一种共有产权房，这在年初就已经明确了的。 这两种房子，大家都很熟悉了，公租房也分三六九等，最高级的就是给专家们的人才公寓了；至于共有产权房，这应该是未来雄安住宅供应的重头戏。如果你想买纯商品房，对不起，可能相当长时间内都没的卖。 更远一点，如果真的有商品房出现，对于由保障房完全主导的地方来说，住房不再稀缺，与之相匹配的教育等资源也跟得上，那么商品房的附加值就所剩无几了。买不买房就是根据消费需求来，而不是投资需求来。 当然，一切都建立在保障房能够hold住的基础之上。 |
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