完整版！选聘小区物业服务企业方案

QQ少主 2019-10-14

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成都市温江区海科名城小区

选聘物业服务企业方案的公示

根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等相关法律法规及本区域《业主大会议事规则》、《管理规约》等有关规定和《海科名城小区关于物业服务企业选聘或续聘业主大会表决结果》，海科名城第一届业主委员会根据小区业主大会授权组织小区物业服务企业选聘工作，现将选聘方案进行公示（签字盖章文件请见小区东门、南门、北门公示栏），方案内容如下：

第一部分选聘项目简介

一、项目基本情况

1.本项目位于成都市温江区学府路南段588号，四至范围：东至学府路，西至学海路，南至海泉路北至海天路。

2.本项目规划设计的物业类型为：住宅/商业。

3.本项目总用地面积 59916.3 平方米。用地构成为：建筑用地 59916.3 平方米，道路用地9282.8 平方米，绿化用地 25969.3 平方米。

4.本项目总建筑面积 242951.8 平方米。其中地下总建筑面积 33263.8 平方米，地上总建筑面积209688 平方米（住宅建筑面积 192710.2平方米，商业用房建筑面积12659.8平方米，办公用房建筑面积 1745 平方米，其他物业建筑面积 2573平方米）。

5.本项目共计建筑物18幢（其中住宅 18幢 2138 套，非住宅 50241.6平方米）；建筑结构为框剪。

6.本项目的建筑密度为26.5%；综合容积率3.5；绿化率为38%。

7.本项目规划建设地下停车位928个，其中非人防车位672个，人防车位256个；按照规划设计建造了非机动车停车位2410辆。

8.小区其他基本情况详见《海科名城小区建筑区划意见书》。

二、项目开工和竣工交付使用时间

本项目于2007年12月开工建设，共分二期开发建设。第一期工程于2009 年 9月竣工并交付使用,第二期工程于2011年12月竣工并交付使用；整个建设项目于2011年12月全部建成竣工交付使用。

三、物业管理用房的配置情况

1.物业管理用房：

建筑面积为 776 平方米；

坐落位置：1栋4楼、12栋104、13栋104 。

2.业主委员会活动用房：

建筑面面积不低于30平方米；

坐落位置：1栋4楼。

四、房屋专项维修资金建立情况

本项目的住宅专项维修资金按照《四川省住宅专项维修资金管理细则》，由开发建设单位按政府规定标准缴存；购房人按每平方米建筑面积标准按政策标准缴存, 均存于住房专项维修基金专户。

五、主要设施设备配置

本项目共有电梯57部，发电机2台，景观池5处，游泳池1个，项目配置有消防系统、红外安防系统、门禁系统、高低压配电房、电梯机房、发电机房水泵房、二次供水和其他设施设备等，部分处于待整改状态，水电气设备及费用收缴、其它设备具体状况以实地考察为准。具体情况以《竣工资料》、《设施设备台账》并结合实际情况为准。

第二部分应聘企业须知

一、适用范围

本选聘文件仅适用于本物业建筑区划的物业服务。

二、有关定义

1.“选聘方”系指成都市温江区海科名城小区业主大会。

2.“应聘企业”系指向应聘方提交参选文书的物业服务企业。

3.“获选企业”系通过本次公开选聘取得此次物业服务企业资格的服务企业。

三、选聘方式及选聘信息发布

1.选聘方式：公开选聘。

2.选聘信息发布：通过海科名城小区微信公众号、海科名城小区公示栏及其他公开渠道发布。

四、应聘物业服务企业准入标准

1.应具有独立企业法人资格；

2.具有良好的商业信誉,最近一年内未被国家企业信用信息公示系统列为严重违法失信企业名单，无应聘的不良行为；

3.一年内，在经营活动中没有重大违法违规记录；

4.建立了企业及从业人员的信用信息，未被成都市房产管理局房地产行业信用信息管理办公室列为信用警示对象，当年度信用记分不低于100分（含100分）；

5.承诺无偿对小区公共设施设备及环境整体改造。

6.本次选聘不接受联合体应聘。

7.应聘企业禁止挂靠，签订合同的公司代表必须是公司工商备案的法人代表或企业股东。

五、选聘费用及保证金

1.无论应聘过程中的流程和选聘结果如何，应聘方自行承担所有参选的全部费用。

2.保证金

（1）应聘保证金：5万元（大写：伍万元整）人民币，在购买选聘文件4天内缴纳，未获聘企业在获聘企业与业主大会签订物业服务合同后5个工作日内退还保证金，利息不计。未按规定提交应聘保证金的应聘企业，将被视为放弃应聘资格。若出现选聘方恶意违规等行为，该费用将不予退还。中选企业应聘保证金自动转为物业服务履约保证金。

（2）合同履约保证金：200000.元人民币(大写:贰拾万元整)，未按规定提交应聘保证金的应聘企业，将被视为放弃获聘资格。该费用在合同期满五个工作日内退还企业。

（3）整改履约保证金：300000.元人民币(大写:叁拾万元整)，未按规定提交应聘保证金的应聘企业，将被视为放弃获聘资格。该费用在企业完成承诺整改项目并经业委会验收合格后，一次性退还。

（4）所有保证金采取银行转账形式交款，应聘公司必须以公司银行基本账户转账，其他账户无效；所有保证金退还不计利息。

（5）选聘方账户信息

账号：129356615304

账户名：成都市温江区海科名城小区业主大会

开户行：中国银行温江支行营业部

六、勘察现场与答疑

应聘企业应对物业建筑区划和周围环境进行现场勘察、以获得有关编制参选文书等资料，未进行现场勘察的参选单位自行承担由此产生的后果。

勘察现场所发生的一切费用由应聘方自行承担。

现场勘察中，由选聘方提供的资料和数据只是使参选单位能够更充分的利用选聘企业现有的资料，应聘企业由此做出的推论、解释、结论等选聘方概不负责。

应聘企业提出的与本次选聘有关的任何问题均须在选聘3日前以书面的形式送达选聘方，选聘方以书面的形式回复应聘方，逾期选聘方不再接受。

七、应聘其他注意事项

1.应聘企业在开选当天规定时间内一次性递交加盖密封章的应聘书，并在当天当众拆封。

应聘企业获取选聘文件后，应仔细阅读所有内容，如有疑问应在获取选聘文件2日内，向选聘方提出，否则，由此造成的损失由应聘方自行承担。

2.报名及选聘文件的发售：应聘企业应于2018年11月7日9时至2018年11月13日17时购买选聘书，每套收取成本费300元人民币，以现金形式缴纳，选聘书购买截止时间即为报名截止时间，未购买选聘书及交纳选聘保证金（在购买标书四个工作日内缴纳）即视为未获得选聘资格。购买地点：成都市温江区海科名城小区第一届业主委员会办公室，购买联系人：向福安（18140121973）。

3.开选时间：2018年11月24日9:30，选聘文书收取时间为2018年11月24日8：30至9:00，9:00之后不再收取，联系人（向福安18140121973）；开选地点：海科名城小区第一届业主委员会办公室。

第三部分技术规范及要求

一、物业服务的内容

1.建筑区划内物业共有部位、附属设施设备的管理及维修养护；

2.建筑区划内公共秩序的维护；

3.建筑区划内的绿化维护养护；

4.建筑区划内的环境卫生维护；

5.建筑区划内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所规范化管理；

6.物业档案保管和物业服务档案的建立及保管；

7.建筑区划内业主、使用人室内装饰装修的监督服务；

8.物业维修的应急措施：

9.本建筑区划内突然断水、断电、无天然气等的应急措施；

10.消防应急措施；

11.治安应急措施；

12.电梯发生故障应急措施；

13.其他法律规定应履行的物业服务工作。

二、物业服务的要求

按照《成都市物业服务力量配备指导标准》配备物业服务力量。物业服务与收费质价相符，参照《成都市物价局、成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知》的相关要求。

三、物业服务质量

参照四川省（区域性）地方标准《住宅物业服务等级划分》（DB510100T073-2011）叁级及以上服务标准执行。（见附件）

四、应聘报价及公共收益说明

（一）采用包干制的报价形式，物业服务费报价为：

1.住宅按建筑面积：1.00元/m²·月。

2.商业用房按建筑面积：2.00元/m²·月。

3.车位服务费：25元/月·辆。

（二）税后公共收入分配比例：具体依照小区《管理规约》规定

（三）物业服务期限

物业服务期限为三年，时间从签订合同之日起计算。

（四）其他相关事项

为了防止各应聘方为了中标恶意竞争，以价格战获得项目，最后又不能保证小区的服务品质，各应聘企业的应聘报价及公共收益与业主大会的规定内容一致。内容不一致者直接作为废标处理。

第四部分关于应聘文件

一、资信部分

1.应聘文件资信部分封面。

2.应聘函。

3.资料真实性承诺函。

4.法定代表人身份证明。

5.法定代表人授权委托书。

6.应聘保证金银行回单。

7.应聘企业介绍。

8.应聘企业相关证明文件复印件：营业执照正副本、组织机构代码证正副本、税务登记证正副本（三证合一单位提供营业执照正副本）、法定代表人身份证复印件。

9.拟派往本项目的项目经理简介。

10.拟派驻建筑区划的物业管理主要专业服务人员（工程、客服、保洁绿化、秩序维护各部门负责人）。

11.2017年和2018年前三季度完税证明。

12.2017年和2018年前三季度社保证明。

13.企业及法人代表一年内无违法犯罪证明。

二、商务和技术部分

应聘文件技术部份应包括但不限于以下内容：

1.物业管理应聘报价表。

2.管理服务理念和目标。

结合本建筑区划的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业服务服务定位、目标。

3.项目管理机构运作方法及管理制度。

编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

4.专业服务人员配备。

根据物业服务的内容、标准和本建筑区划实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。人员配备应充分满足建筑区划的要求，并应符合我市物业服务力量配备的相关规定。

5.根据物业服务等级、物业服务内容制定的物业服务方案。

（1）建筑区划内共有设施设备和附属设施的维修和保养方案；

（2）对业主、使用人装饰装修的管理方案；

（3）建筑区划内环境卫生维护方案；

（4）建筑区划内公共秩序维护方案；

（5）绿化和园林维护方案；

（6）档案资料管理方案；

（7）其他物业服务方案。

6.物业维修的应急措施。

（1）本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施；

（2）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；

（3）消防应急措施。

7.丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。

8.拟为建筑区划内配备的物业服务设备、器材及信息等技术与装备。

9.小区整改及提升方案。

10.小区公共收入方案。

三、应聘文书的装订要求

应聘文书的两个组成部分（资信部分、商务技术部分）应分别装订，资信部分内容每页应加盖参选单位公章。

四、应聘文书的份数和签署

1.应聘方应编制参选文书资信部分正本1份、副本5份，商务与技术标正本1份、副本5份，并明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。

2.文书由参选方法定代表人签署和加盖参选单位公章（商务及技术部分除外）。

3.本次选聘不接受以电子邮件、传真、电报、电话及邮寄方式递交的应聘文件。

五、应聘文书的密封

应聘方应将应聘文书加以密封，并标明应聘方的名称、地址、应聘建筑区划名称并加盖参选单位公章及法定代表人（签字或盖章）。

六、应聘文书有下列情形之一的，应聘文书无效

1.文书未按选聘文书要求密封；

2.未加盖参选单位法定代理人与应聘企业印章；

3.应聘文书未能按照选聘文书要求编制；

4.应聘文书逾期送达；

5.附有选聘方不能接受的条件；

6.应聘代表未取得应聘法定代表人授权或被授权人未出具有效身份证明；

7.应聘人以他人的名义应聘、串通应聘、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式应聘；

8.应聘人资格条件不符合国家有关规定和选聘文书要求的，或者拒不按照要求对参选文书进行澄清、说明或者补正。

第五部分选聘程序

选聘程序分为初选和终选，初选由选聘小组选出2家物业服务候选企业，终选由业主大会投票决定。

一、选聘程序

1.发布选聘公告；

2.接受报名，并交纳选聘成本费和应聘保证金（购买标书后4天内缴纳）；

3. 现场考察：选聘小组对参选的物业服务企业管理的小区现场考察（选聘企业需提供一个三级服务标准且规模20万平方米以上的独立商住混合体，并提供物业服务合同原件）。

4.初选

（1）宣布应聘企业名单：由主持人宣布在应聘书购买截止时间前，提交应聘文件的应聘企业名单。

（2）验证应聘企业法定代表人或授权委托人身份证明：请法定代表人或授权人出示身份证或授权委托书和应聘保证金打款证明，进行身份验证。

（3）检查应聘文件的密封情况：由选聘人和到场的应聘企业法定代表人或授权人检查应聘企业应聘文件的密封情况，对不符合要求的应聘文件当场宣布不予受理并退回。

（4）选聘方组织应聘单位抽签决定开选顺序。

（5）文书打分：选聘小组依据选聘文书、应聘企业代表现场答辩打分。

（6）选聘小组根据文书和现场考察的相加总分进行排名，得分排名前2名的企业作为物业服务候选企业（若参加报名且符合选聘条件的物业服务企业仅1家，则直接进入终选阶段），并将初选结果报送业主委员会。

5.业主委员会组织2名物业服务候选企业在规定时间内到小区共同宣传展示，展示时间7天。

6.终选

展示期结束后，业主委员会组织召开业主大会，并由全体业主投票决定终选物业服务企业，得票排名第一且“双过半”的物业服务企业（双过半：指专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意）当选为海科名城小区物业服务企业，业主大会投票终选结果在小区内公示7天。

7.公示结束三个工作日内，中选企业向选聘方缴纳合同履约保证金和整改履约保证金，选聘方在收到两个保证金后，双方在7个工作日内签订正式物业服务合同。

二、选聘小组

选聘方根据有关规定组建选聘物业服务企业工作小组，负责本项目选聘工作，本项目的选聘物业服务企业工作小组由业主委员会3人，业主代表4人组成，选聘工作由柳城街办、大学城社区和海科名城党支部指导和监督。

三、选聘评分方法

评分总分为100分，其中：资信部分（15分），技术部分（30分），商务部分（30分），现场考察（25分），由选聘小组独立打分，得分计算平均分排名。

1.资信部分（15分）

评审项目		评分标准		备注
资信部分（15分）	企业近2年业绩与荣誉（4分）	2分	应聘人近两年获得过国家级荣誉奖项的2分；获得过省级荣誉奖项的省级1分。	提供证书复印件（原件备查）
	企业近2年业绩与荣誉（4分）	2分	管理独立商住混合体综合面积达到50万平方米以上得2分，30-50万得1分,30万以下的不得分。	提供合同复印件（原件备查）
	财务状况（3分）	3分	根据应聘人经审计的2015年-2017年的财务报告进行评审。财务状况营业利润连续3年达到50万以上得3分，30-50万（含）的得2分，30万以下得1分。	提供财务审计报表复印件
	信用记分（2分）	2分	当年在成都市房地产行业信用信息平台信用记分以100分为基准，信用记分每超过基准10分（含）得1分，最高不超过2分。（信用计分截止7月1日）	提供截止日期前（含）证明材料
	管理体系（2分）	2分	通过ISO9001质量管理体系认证，且在有效期内，得1分，没有不得分；通过ISO14000环境管理体系认证，且在有效期内，得1分，没有不得分；	提供证书复印件（原件备查）
	管理经验（4分）	4分	承接并管理2年以上的独立商住混合体物业（包括前期物业合同及与业委会签订的物业合同）项目面积累计达50万平方米及以上的成功管理经验得2分，项目面积累计达30万平方米及以上的成功管理经验得1分。	提供合同复印件和具体案例。
	管理经验（4分）	4分	应聘人使用物业管理专业办公软件和智能化办公系统进行管理的得2分，只具有其中之一得1分，均不具有的不得分。	提供证明材料。

2.技术部分（30分）

评审项目		评分标准		备注
技术部分（30分）	服务方案（6分）	6分	根据对应聘人的物业管理服务的整体设想、策划及组织落实方案进行综合分析、比较评分：（1）对应聘人的物业管理服务的整体管理方案及策划进行综合分析比较，并根据符合业主项目需求程度进行综合评分：得分1-2分（2）与物业公司的交接措施的明确性、具体性、切实可行性：得分1-2分。（3）有制定争创“优秀管理项目”的规划：1-2分。
	秩序维护服务方案（2分）	2分	根据应聘人秩序维护服务方案中的措施完整并根据符合业主项目需求程度进行综合评分：方案合理得2分，一般的得1分，其他不得分。
	环境卫生服务方案（2分）	2分	根据应聘人保洁服务方案的措施完整并根据符合业主项目需求程度进行综合评分：方案合理得2分，一般的得1分，其他不得分。
	设施设备运行维护方案（2分）	2分	根据应聘人设施设备运行、维护方案的措施完整并根据符合业主项目需求程度进行综合评分：方案合理得2分，一般的得1分，其他不得分。
	便民、社区文化（2分）	2分	根据本物业特点提出的社区文化活动计划及制度建设，以及对本物业宣传提出可行的方案。要求：有特色、有深度、有影响，切实可行。列明便民服务项目，制定增收节支措施。切实可行的得2分，一般的得1分，其他不得分。
	培训方案（2分）	2分	根据应聘人对各种岗位人员的培训方案进行综合分析比较，并根据符合业主项目需求程度进行综合评分：切实可行的得2分，一般的得1分，其他不得分。
	应急处理方案（2分）	2分	应聘人对本项目制定应急方案，方案必须保证项目正常运行及不影响业主正常居住，保证物业的使用功能所必须的应急处理意见，根据应急处理方案的全面性、安全性、预见性、可行性进行综合分析比较评分。方案合理得2分，一般的得1分，其他不得分。
	小区管理方案（12分）整改措施	3分	小区安全管理方案：管理方案详细并具有可行性的得3分，一般的得2分，较差的得1分。
		3分	小区绿化管理方案：管理方案详细并具有可行性的得3分，一般的得2分，较差的得1分。
		3分	小区环卫管理方案：管理方案详细并具有可行性的得3分，一般的得2分，较差的得1分。
		3分	规范机动车及非机动车车库管理方案：管理方案详细并具有可行性的得3分，一般的得2分，较差的得1分。