新棚改？老旧小区专项债来了

前言

然而，随着工作的推进和专项债的加码，老旧小区改造专项债呼之欲出。四川省宜宾市翠屏区在区政府网站上披露，计划申请发行专项债券5.06亿元，专项用于老旧小区水、电、气、路等基础设施改造建设，为老旧小区改造提供了最切实的资金来源，也标志着老旧小区专项债发行的开启。

一、专项债不得用于土地及地产

为何老旧小区专项债开始发行？除了旧改政策驱动外，还有一个重要原因，就是九月国常会上对专项债的发行方向严格定调，禁止投向土地储备及房地产等领域，而存量专项债中，土储、棚改专项债占专项债发行规模的大多数。

这一政策，显示了中央政府全方位调控地产的决心，不会因为外部压力和稳增长继续放开地产，而是坚实的把专项债投向实体经济。但是，专项债不同于一般债，专项债要求项目有自己的收入来源，需要满足项目资金自平衡的要求，因此除了被限制的土地一级开发项目外，能够满足项目收入要求的项目并不多，而中央又要求地方政府“尽快上报项目”，因此受政策鼓励的、又有一定收益来源的老旧小区改造项目登上舞台。

二、老旧小区改造的方向

老旧小区改造的主要工作包括三个方向：

第一，保基本的配套设施。比如水、电、气、路、供暖、光纤等市政基础设施的维修完善等，此外还包括加装电梯，但不强制。

第二，提升类的基础设施。包括公共活动场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等，这些是在保基本以后进一步提升的内容。

第三，完善公共服务类的内容。在两前者的基础上，建设“完整社区”，需要改善居住条件，完善基本公共服务和基本公共环境，最关键的是完善公共服务，包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。

这三个方面，保障了不同层次、不同地区的需求，无论是发达地区的城市，还是西部地区的城镇，都有老旧小区的存在，也需要共同面对老旧小区的改造任务。因此政策是多层次的，根据不同的情况提出了不同的要求，具体如何实施，实施到哪个层面，则由地方政府根据情况因地制宜决定，只是第一类的保基本是必须完成的。

三、如何实现专项债要求的资金自平衡？

说到这里，有很多朋友就会好奇，那么老旧小区类专项债是如何实现资金自平衡的呢？

对于这一点，我们可以从吹风会透露的信息和住建部的《老旧小区改造通知》中找到答案。其中提到，采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金，并且吹风会的问答中也提到，老旧小区改造试点工作中是把物业费作为一项收入来源的，因此，老旧小区改造可以获取多种收入来源：一是供排水、供暖、光纤的运维收入，二是物业费、停车费的收入，三是老旧小区改造的中央补助，四是扩展到公共服务领域中产生的服务性收入。

因此，只要规模适宜、实施模式安排得当，老旧小区改造是可以实现专项债的资金自平衡要求的。

四、实施主体

那么老旧小区改造中的实施主体是谁呢？这个问题，我们应当结合主要的三个工作方向来看。如果是保基本的配套设施，那么这部分工作显然只能由平台类企业来干；如果是第二类的提升公共服务类，则可以平台企业与物业公司或其它市场化主体联合参与；如果是第三类的完善公共服务类，则适宜由政府补贴，相对市场化的主体来自主经营。

因此，实际上适用于本轮专项债资金的，还是保基本与提升类的为主，至于可以市场化经营的领域，则给各类社区服务商带来了新的商机。