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地税说 2019-10-15 10:10:42 文章来源：德居正财税咨询 原创： 德居正财税 近期有客户咨询了这样一个问题，笔者认为在一级土地开发过程中具有一定代表性，特进行总结供大家参考。问题如下：我公司是西安市某管委会旗下一家房地产企业，负责西安市XX遗址土地一级开发业务，经过多方协商，目前主要有两种操作模式：一是直接作为改造主体，负责整个土地的前期拆迁、整理工作；二是作为投资主体，负责提供一级开发所需资金并提供代建管理服务。请问两种操作模式的在涉税处理有什么不同？账务该如何处理？  一、两种模式比较 两种操作模式在角色定位、工作内容、报建手续、合同、票据和资金流向处理上存在差异，具体如下： 项目 模式一：承包及融资模式 模式二：代建及融资模式 角色定位 一级土地改造主体 投资主体 工作内容 负责土地拆迁、平整等工作 负责融资及提供管理服务 报建手续 办在公司名下 办在改造主体名下 合同方向 与政府签订土地一级开发合同；与供应商签订施工合同 与改造主体签订融资协议和代建管理服务协议 发票方向 工程收入发票开给政府，成本发票开给供应商 利息发票和代建管理费发票开给改造主体 资金方向 政府→公司→供应商 改造主体→公司→资金提供方 二、涉税处理 1 增值税 目前关于土地一级开发的税收政策还是营业税时代的国税函2009年520号文件，文件是这样规定：纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳增值税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业-代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。营改增已经过去了三年多，老的营业税文件没有作废，新的增值税文件也没有出台，大部分企业面对此类业务时很难做出准确判断，是不是就完全无法操作了呢？也不尽然，至少我们从旧的营业税文件看到有关开发企业的两点内容：一是在一级土地开发过程中提供的建筑物拆除、平整土地劳务适用税目为建筑业税目；二是代委托方支付的拆迁补偿费是差额按照服务业征税。那么，对于两种模式的纳税我们就可以做如下判断： 模式一：提供的建筑物拆除、平整土地劳务按建筑业缴纳增值税（纯劳务可简易计税）；提供的代垫拆迁补偿费收取的资金成本按现代服务业-贷款利息缴纳增值税。 模式二：提供的代建管理服务按照服务业-代理业缴纳增值税；提供的代垫拆迁补偿费收取的资金成本按现代服务业-贷款利息缴纳增值税。 2 企业所得税 模式一提供的建筑物拆除、平整土地劳务按工程进度确认其他业务收入，同时确认其他业务成本；模式二提供的代建服务按合同约定收款节点确认其他业务收入，发生的成本费用确认其他业务成本。提供的代垫拆迁补偿费收取利息确认财务费用-利息收入，支付利息确认财务费用-利息支出，差额确认费用或者收益，并入应纳税所得额。 三、账务处理 1 模式一：承包及融资模式账务处理 （1）承包业务 ① 企业支付土地整理款项，相关发票开给企业  ② 企业收到政府一级土地开发收入  （2）融资业务 ① 企业代为支付拆迁补偿款时  ② 企业收到土地整理部门支付代垫款及利息时  2 模式二：代建及融资模式账务处理 （1）代建业务 ① 企业收到代建费  ② 支付代建费用  （2）融资业务 账务处理同模式一。 |
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