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住房按揭贷款由于贷款的金额比较大、贷款的期限比较长、政策的政策具有不确定性，因此更受贷款人与银行的关注。特别是银行贷款利率，人们觉得理应该与银行可以进行谈判和协商，以争取最优惠的贷款利率，以减少贷款成本，最大限度地争取利益。 但是，大多数人在银行申请住房按揭贷款时，经常却是遇到银行直接给制式合同和确定的贷款利率，这是为什么呢？ 首先，一般情况下银行会直接给你推荐等额本息的方式和已经确定的贷款利率 整体而言，住房按揭贷款的借款人与贷款银行相比较而言仍然处于弱势地位，尽管在政策空间上由于存款和贷款利率的市场化，借款人可以与银行谈下调贷款利率和上调存款利率，但是并不是所有的人都有这样的条件，银行一般会推荐等额本息的还款方式和银行确定的贷款利率。 大家知道，住房按揭贷款还款方式有两种：等额本金法和等额本息法。等额本息的特点是每月的还款额相等，从本质上来说是每个月还款中本金所占比例逐月递增，每月还款中利息所占比例逐月递减，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。主要是还款压力比较平均，考虑了还款人的还款压力。 等额本金又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将贷款的本金平均分摊到每个月，每个月还款的本金完全是相同的，但是利息是根据你占用的贷款金额不同计算的。每个月要还款的本金是一样的，但是利息不同，所以，这种还款方式每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态；相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。 银行之所以推荐等额本息的方式，主要是：一是从支付的利息总量看，等额本息的利息多于等额本金还款方式；二是如果提前偿还贷款银行在利息上是有便宜可占的；三是如果提前还款银行可以要求支付违约金和手续费。所以，如果借款人不坚持主张等额本金的还款方式，银行会推荐等额本息的还款方式。 关于贷款利率，央行规定的房贷最低利率即基准4.9%，可为啥现在一般情况下银行的房贷利率都是5.88%？这里面有几个问题：一是基准利率是央行的参照利率，不是商业银行真正的贷款利率，所以在存款利率上高于基准利率、贷款利率上高于基准利率是正常的；二是商业银行会根据资金市场的情况确定自己的存款和贷款利率，所以每一家银行的住房按揭贷款利率都会有所不同；三是银行一般会以标准利率水平为由提供贷款利率标准，一般情况下贷款客户都会接受银行提出的贷款利率。 其次，并不是所有的人都有与银行进行利率谈判的条件，与银行进行谈判是有条件的 虽然很多人会说，利率市场化以后，无论是存款还是贷款都可以与银行进行利率谈判。理论上是可能的，但是现实中并没有那么美好，就像理想很丰满现实却很骨感一样，现实中并不是所有的借款人都可以与银行谈判降低借款利率。 那么，什么人可以与银行就贷款利率进行讨价还价呢？ 一是金卡客户或者贵宾卡客户，银行一般会对金卡客户和贵宾客户有一定的贷款利率优惠，而一般客户没有与银行谈判的条件，所以，利率市场化不是所有的客户的存款利率和贷款利率都可以与银行谈判，而是只有大客户、好客户、优质客户才有与银行谈判的机会和条件。 二是存款大客户或者理财产品大客户。对于那些存款大客户或者理财产品购买的大客户，银行会在贷款利率上给予一定的优惠，因为毕竟银行的贷款利率是总行确定的，分行和支行虽然有一定的权限，但并不能什么样的客户都给予贷款优惠，那样会导致贷款利率的混乱，只有那些存款大客户、理财产品大客户，由于给银行做了较大的贡献，银行也会给一定回报。 三是通过给银行提高综合收益以降低贷款利率。银行与企业一样都需要盈利，那么贷款利率仍然是银行重要的盈利手段和方式，因此要降低贷款利率，客户必须有谈判的资本和条件，比如可以通过提高银行综合收益的方式来降低利率，比如可以增加一些派生存款、提高结算贷款比例、为银行介绍存款和贷款客户等，让银行能够提高综合收益。经常听到一些人抱怨，同样的贷款别人为什么贷款利率低，而自己的贷款利率高？重要的是你为银行做了什么？ 四是银行长期稳定的客户，有的客户在办理存款、贷款业务时，喜欢打一枪换一家银行，实际上对自己是非常不利的。如果是银行长期稳定的客户，银行可以在一定程度上给予贷款利率的优惠，而对于一般客户则可能没有那么好的运气了。 作者：麒鉴，银行高级管理人员 |
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