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开发商永远的痛:地下车库无效成本浪费高达10%!

2019-10-24  Zjfwhpzxz
建筑地库面积一般占到总建筑面积的25%左右,地库成本占楼盘总建设成本的30%左右。地库投入成本巨大,且设计复杂多变,综合技术性强,目前大多数甲方都已认识到地库是设计无效成本发生的“重灾区”,是管控中的一个“大难题”, 目前设计市场上常规地库设计可提升优化空间在5%~15%左右,近年来已引起甲方管理的高度重视!地库成为不可忽视的重要的价值元素。

ONE - 地库设计前期甲方的工作内容

工程规划与地库设计阶段甲方的工作重要内容:

—— 明确产品定位及特殊要求

—— 明确各职能部门的要求 ;(发改委立项批文,住宅局批文、规划选址意见书、规划许可证,用地红线图,测绘院地形图,水务、供电、煤气、民防、环保、卫生防疫、交警、园林、消防等部门的意见)

—— 明确无职能部门特别要求的按现行规范设计 

TWO - 地库成本影响因素

1、地下室成本影响因素:

2、专业关系

THREE - 地库规划阶段优化要点(5个控制条件)

1、项目定位

前期策划:根据项目面向的消费群体确定项目的档次定位,确定地面停车位的比例

根据项目面向的消费群体确定项目的档次定位,确定地下室柱网的大小,层高的初步选

2、地下室停车数

当地政府允许时,利用塔楼下方等不方便布车的空间做摩托车位,来折减规定的停车数量

当地政府允许时,可设计部分微车位或子母位来满足停车要求

3、地下室范围及层数

原则上不做地下二层停车位;确定地下室的范围,宜使上部建筑尽量分布在地下室的周边;地下室的边线应尽量与上部建筑平行,且方正简洁; 规划阶段,进行地库概念方案设计,增加地库适应性方案比较,调整住宅楼栋间距,避免因间距不足出现车辆单排布置、被动利用塔楼地下空间、支护间距预留不够等等问题

4、人防面积及布置

结合本项目情况,综合分析是否异地建设与缴纳费用那种方案更有利;与当地政府沟通,尽量不做或少做5级人防地下室;按当地人防办规定计算应建人防面积,不要多做;人防区尽量利用塔楼下方及其他不便布车的空间布置人防口部设施

5、单车位指标

按公司标准地下车库 停车率限值规定进行

FOUR - 地库优化控制关键环节(八大环节优化)

确定地库范围与层数:分析小区各塔楼之间的间距,选择合适的停车区域,从总体上把控地库的成本。

竖向的合理设计:覆土厚度最小化、合理的地库层高、合理的竖向标高(满足土方平衡)、减少地下水位对地库的影响(尽量不打抗拔桩)。

地库流线的合理分析:确保行车方便快捷、入户流线合理、提升停车效率

汽车坡道的合理布置:根据车位数量,确定汽车坡道的数量与形式(单车道或者双车道),确保汽车坡道在总图的位置合理,使用方便,便于管理。

防火分区的合理设置:防火分区数量最小化。充分利用现有的塔楼核心筒与自行车坡道做疏散口,不额外增加出地面的疏散楼梯,影响总图景观。

设备用房的合理配置:设备房的数量、位置、尺寸精细化、功能分区、设备管综优化。

非机动车库的合理设置:合理的选择非机动车库的位置,布置方式(分散还是集中设置),层数(一层或者两层),非机动车坡道的数量与位置。

人防合理设置:多方案筛选人防区域,充分利用现有的塔楼核心筒与自行车坡道做疏散口,不额外增加出地面的疏散楼梯,影响总图景观。

FIVE - 总平面图规划

1、地下室可建范围

可建范围分析要点:

●   可建范围-----用足退界要求 ,尽可能避免设地下二层或更多层,节省造价; 

●   合理范围-----充分利用停车效率高的区域,尽量争取停车效率一般的区域,

尽量避免停车效率低的区域

◆车库轮廓规整,避免出现多段折线、锐角弧线等

◆住宅布置宜与道路平行或垂直,提高场地利用效率

◆车库面积最小化-满足车位指标的基础上,优先设地面停车位。

2、地下室位置

◆地下车库充分利用“高效区”和“中效区”,避开“低效区”分析可建范围与合理范围。 

 ◆最短车库轮廓线减少支护成本。    多27辆车,面积少约700㎡ ,节约391万元。

3、地下室车库层数

◆地库优先选用单层车库,优化重点为如何合理地减少开挖深度和合理利用地形;

◆ 2万m2 矩形地下室 ,钢筋混凝土费用,一层地下室比两层地下室少150~200元/m2

二层地下室比一层地下室,基坑围护和防水材料费用多50%,如果地下水位较高,桩基费用多一倍。

4、出入口设置

◆地下车库的出入口位置应满足人车分流,远离住宅、数量满足规范要求的基础上,尽量分散布置且数量最少。

5、塔楼与地库的关系

◆住宅之间尽量在满足日照的基础上平行布置,避免“突变”。

◆住宅间距除满足规划、防火、日照等要求外,尽量考虑是否符合“停车模数”,提升停车效率。

6、人防与地库的设计

◆人防设计

1.争取不设或设人防规模小、级别低的人防工程,争取避免设人防级别高的。

2.人防口部尽量利用汽车坡道、原有疏散楼梯 。

3.人防集中设置。

4.尽量控制总建筑面积 ,进而控制人防规模 。

细节:原方案人防门占大量车位,建议合理人防防护单元分区,人防门借用车道宽度余量,避免占用车位;

7、汽车坡道设计

◆主车道与次车道及出入口关系 :

●   根据出入口位置确定主车行道,它应清晰明了,与各次要行车道贯通 ;

●  汽车库内的坡道尽量采用直线坡道,减少车道面积  ;

◆车位布置、行车流线优典型案例:

  调整坡道位置、停车流线更流畅,使行车时无视线遮挡、行车顺畅,使业主体验感更好。

◆地下车库的出入口坡道位置 

 汽车坡道宜与内部车道直接衔接,避免汽车坡道与内部行车道平行、仅隔一堵墙布置,转弯半径不足,有安全隐患。 

通过本次调整,还增加了6个车位 ,创收约50万 。

原地库出入口坡道坡度12%,优化后为15%,坡道长度减少8750mm

◆地下车库的出入口坡道:

直线坡道>曲线坡道  坡道坡度优先采用15%

8、柱网设计

◆柱网成本:大柱网(豪华型和舒适型住房)>大小柱网(经济型)>小柱网(保障型); 

  最优柱网 8.1m×8.1m, 舒适性较好;

  经济柱网7.8m×8.1m,停车效率高,单车指标小;

9、地库停车布局与流线设计

◆主车道与次车道及出入口关系 :

●   根据出入口位置确定主车行道,它应清晰明了,与各次要行车道贯通 ;

●  汽车库内的坡道尽量采用直线坡道,减少车道面积  ;

地下车库停车布置分析 :

●   提高车道利用率,对非双边布置作调整,

尽量避免单边停车,杜绝“空跑”

地下一层停车布局调整图

本项目从地下一层到地下三层,在不减少车位的前提下,总计可以减少地库建筑面积1.138万平方米。节省造价约300万。

◆车位布置方式细节要点:宜长排列,避免短排列

通过对行车流线的优化,节约车库面积345 ㎡ 。节约成本近100万。

◆车位布置方式细节要点:宜环通式,避免近端式;

◆车位布置方式细节要点:行车通道满足规范即可,避免浪费

10、防火分区设计

◆车位布置方式细节要点:

4.行车通道满足规范即可,避免浪费

◆防火分区划分原则

1.用足限定面积,划分界限尽量垂直于车道车行通道,节省车库面积;

2.双层地下车库上下层防火分区的风机房尽量对齐,减少出地面风井数量,减少对地面影响。

3.疏散楼梯数量精简,车库疏散尽量采用已有住宅的楼梯、自行车坡道,避免设专用楼梯。

防火分区设计未用足4000㎡的限制,多出一个防火分区,增加一整套防火设备和设备机房 ,增加工程造价 。

通过对地下二 ~ 四层停车布局和防火分区的调整图,增加了45辆标准车位,为甲方创收2250万元 。   (50万/辆)

11、地下室层高设计

◆结构高度受制于结构形式、柱跨和荷载大小  ;

设计要点

①一般优先采用顺序:无梁楼盖、单向双次梁、主梁+大板

②一般成本顺序:无梁楼盖<框架梁+加掖板<单向双次梁<主梁+大板

③具体操作应根据实际项目条件、设计及施工资源等情况综合分析确定

◆机电高度——管线综合,注意遵循如下原则:

1、应尽量使“主风道”  靠近车道边侧设置;

2、风道宽度尽量控制在1.2米以内,使风道下面不设喷淋;

3、电桥架、设备管线尽量与风道平行设置、尽量不要设在风道下方 ;

4、各类管线交叉点不要设在主车道处。 

12、设备用房设计

◆机房区、设备用房要点:集中布置、不损车位、注意噪音

设备用房设置应尽量减少侵占停车位空间,设置位置排序如下:

围绕住宅地下室的不可停车空间>远离住宅地下室的边角位置>行车道两侧的正常停车位置;

地下车库出地面风井  :

●   排风井的排风口应距敏感建筑 (如住宅、老年建筑、幼儿园等) 10 米;

●   排风井的排风口底边应距人员活动场地 2.5 米  ;

●   排风井可考虑贴除卫生间外其它处均未设门窗的山墙布置或与出地面的疏散楼梯、坡道等结合设置 ;

依据新的规范,仅采取“排水措施”,取消找坡层 :

●面层厚度由传统的200厚调整为50厚 。

●面层每减少50mm,成本减少约40~50元/m2.

● 层高每降低0.15米,可节省建安成本约130万元。 

建筑地库的优化设计,必须贯彻以人为本的理念,以优化空间环境、创造美好的居住条件,提高住户的生活质量为目标,做到其合理性与经济性相统一。重点需做好事前方案控制,通过包括对地库的前期规划、建筑方案、结构设计和设备布置的综合考虑及多方案必选,可设计出既满足住户要求又满足甲方要求的经济型地库。

随着甲方的精细化需求管理的加强,地库优化设计逐步成为了很多开发商的必选环节,通过优化提升价值,可确保经济和何合理。

现任上海思优建筑科技有限公司资深项目负责人,高级工程师。至今累计有30年设计顾问工作经验。曾在上海工程勘察设计有限公司、上海中鼎世华建筑设计所、上海华东发展城建设计(集团)公司、上海方大建筑设计有限公司(TONTSEN)担任建筑设计总工程师。

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