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大致案情如下 2017年4月初，出卖人与买受人（某房产中介负责人）签订《房屋买卖合同》1份，约定：出卖人将自有的坐落于平湖某小区一套105平方的房屋以90万的价格转让给买受人；付款方式为：合同签订之日支付定金10万元，余款于4月底付清，款清交房。合同签订后，买受人即向出卖人支付了10万元定金。 2017年4月15日，出卖人告知买受人房屋不卖了，理由是根据天津某法院作出判决，中介“炒房”合同无效，出卖人有权不交付房屋。该房屋至今未能实现过户，买受人向笔者咨询，并向笔者陈述事实并出示了合同、收条及出卖人拒绝出卖房屋的聊天记录。另，据悉，所涉房屋在2017年4月15日价格已上涨至100万左右。 笔者分析如下 何为中介“炒房”？笔者总结主要为两种情形：一种是中介与出卖人签订房屋买卖合同，但并不进行过户，事后由中介再联系第三人进行购买，中介从中牟取差价利益。此种方式一般在合同内赋予中介具有确定购买人之约定。天津的案例实际就是这种模式。 另一种是中介作为买受人，与出卖人完成房款交付及房屋过户手续，待房价上涨后再进行出售，从中牟取差价利益。此种方式，因房屋已经完成过户，过户后中介取得房屋所有权，对房屋具有完全处分权，无需在合同中约定指定购买人之权利。 笔者认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。只要其买卖之标的物并非法律禁止交易之物，应受到法律保护。 上述第一种“炒房”，中介以居间人之身份出现，作为居间人，其所获得收益，应当是居间服务费，而不应为房屋差价。中介与出卖人之间虽签订了房屋买卖合同，但其本质并非买卖关系，中介签订合同之目的并非获得标的物所有权，买受房屋意思表示不真实，这也是天津某法院认定合同不能成立的依据。 况且，这种行为模式下，形式上存在两个买卖关系，但最终房产登记记录仅为出卖人与第三人之间的买卖关系，中介存在偷税漏税之行为，违反法律强制规定，因此，对该合同认定无效，笔者认为并无不妥。 而第二种“炒房”，则与前一种不同。房屋直接受让人为中介本人，房屋需要过户至中介名下，不论买受目的是自用还是投资倒卖，在其与出卖人之间的买卖合同目的看来，中介均已取得房屋所有权为前提。只要该房屋为合法可交易之物，法律应当予以保护。换个角度来想，市场经济大环境下，买入卖出赚取差价之行为普遍存在，如果法律不予保护，明显不利于保护交易稳定。 笔者以为，当事人以法律为武器保护自身利益，本是应当鼓励之事，但盲目使用，不但不能实现自身利益的维护，还可能导致自己承担本不应承担之法律责任。就本文陈述案例中，出卖人简单认为，中介买房即为无效，这种说法是不能成立的。出卖人不愿交付房屋之行为，已经构成违约，应当对买受人承担相应违约责任。 另外，希望大家也不要误解其他法院生效判决对裁判法院的作用和价值。在我国，其他同级别法院或者上级法院的判例，对于裁判法院确实存在一定的参考或指导作用，但并非法院作为判决的法律依据。因此，最终裁判法院是否参考，还应当结合具体案情及裁判法官对法律的理解及适用。 |
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