北京买套房，附加成本100万

GTF_001 2019-10-26

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有个朋友最近开始对北京的房动起了心思。

本来呢，她是觉得没有户口，北京终究不是长留之地，

但是现在房价下跌，租金又刷刷地涨，

买了房，大不了以后不住了再卖掉嘛，保值增值还是很稳的。

十公子陪她去市场看了一圈，发现北京的二手房真是五花八门，附加成本更是吓人。

吐血整理了一下，希望对打算在北京买房的朋友们有所帮助。

一、

根据土地性质不同，居住用途的房产主要有住宅和商业两种类型。

因为不建议买商住房，这一篇就只讲讲北京市面上的住宅房产。

住宅分为商品房和政策类住房，二者各自又有几种类型。

先说商品房。

商品房大致可以分为普通住宅和非普通住宅，两者差异主要体现在交易税费和贷款额度上。

首先是交易税费，即契税、增值税、个人所得税。

契税：

普通住宅首套90平以下1%，首套90平以上1.5%，买方不是唯一住宅的，按3%征收；

非普通住宅一律3%。

增值税及其附加税：

普通住宅满2年免征；未满2年，税率为5.6%。

非普通住宅满2年，按两次交易差额征收5.6%；不满2年按全额征收，税率不变。

个人所得税：

普通住宅和非普一律为盈利的20%或总房款的1%，满五唯一免征。

其次是贷款额度。

普通住宅：首套首付比例最低35%，二套首付比列最低60%。

非普通住宅：首套首付比例最低40%，二套首付比列最低80%。

与大多数地方不同，北京的普通住宅其实很少，

主要是因为它认定标准比较严苛，需要同时满足以下三点：

住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上 - 除了别墅以外，基本所有住宅小区都符合这条；

单套建筑面积在140平方米（含）以下；

实际成交价格原则上应当低于普通住房价格认定标准，如下：

单价、总价两个标准符合其一即可。

唉，单价达到普通住宅标准几乎不可能了，北京五环内哪里还有不到4万的房啊。

想买普通住宅，只能从总价上进行控制，

280万到470万，算是给纯纯纯刚需留了一条生路...

另外，还有一种商品房 — 限价商品房。

这种房按政府指导价开发和销售，主要是为了满足低收入家庭的住房需求，

一般面积不超过90平米，价格要低于同等地段普通商品房。

需满五年才能转让。

进行二手交易时，除了按照普通商品住宅标准缴纳税费，

还需要应按与同地段普通商品住房差价的35%交纳土地收益等价款。

我们以总价400万（假设原值300万，满二年，面积80平）的首套二手房为例，

普通住宅首次付款：首付140万+契税4万+个税20万=164万

非普通住宅首次付款：首付160万+契税12万+个税20万=192万

限价商品房首次付款：首付140万+契税4万+个税20万+土地收益等价款35万=199万

注：限价商品房价格一般为普通商品房的八折左右，总价400万的限价房土地收益等价款约为100万x35%=35万。

二、

再说政策类住房，也有两种：经济适用房和（已购）公房。

经济适用房又分为一类经济适用房、二类经济适用房。

一类经济适用房，是指具有社会保障性质的普通住宅。

需满5年才能交易；

税费按照商品房标准计算；

交易时还需要缴纳综合地价款。

在缴纳综合地价款的标准上有新老之分，以2008年4月11日为界。

二类经济适用房，指回迁房、安置房、单位集资房：

没有时间限制，可直接上市交易；

不受价格、大小限制，交易税费统一按普通住宅计算；

交易时需按网签价格的3%缴纳土地出让金。

已购公房交易条件和税费与二类经适房相同，但土地出让金计算方式不同，

若业主当年以成本价购房：

土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%

若业主当年以优惠/标准价购房：

先向原单位缴纳土地出让金，补成成本价：当年成本价×建筑面积×6%

再缴纳土地出让金：当年成本价×建筑面积×1%

ps，当年成本价：城六区为1560元/平米；远郊区县为1290元/平米或1120元/平米。

算下来这笔钱并不多，

城六区80平的公房，总计缴纳土地出让金大约1248 ～ 8736元。

还是以总价400万（假设原值300万，满二年，面积80平）为例，三种政策类住房的上车成本分别为：

一类经适房（老）：
140万（首付）+ 4万（契税）+ 20万（个税）+40万（综合地价款）= 204万

一类经适房（新）：
140万（首付）+ 4万（契税）+20万（个税）+70万（综合地价款）= 234万

二类经适房：
140万（首付）+ 4万（契税）+4万（无原值，个税按总价1%）+12万（土地出让金）=160万

已购公房：
140万（首付）+ 4万（契税）+4万（无原值，个税按总价1%）+0.9万（土地出让金）= 148.9万