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我们的故事如同80集的电视剧 “中国是凯德最重要也是最大的市场，我们不认为能找到另外一个市场代替中国”。在凯德集团首席执行官李志勤做出上述表态之时，总投资额240亿人民币的重庆来福士刚刚举行了亮灯仪式，这是凯德集团迄今为止在全球投资金额和体量最大的项目，也是新加坡在华最大的单体投资。 凯德集团是进入中国最早的国际开发商之一。从1994年的寥寥数十人，发展到在43个城市运营200多个项目，管理资产超过2700亿元人民币，今天的凯德不仅是中国最大的外资房地产开发商之一，也是新加坡在华投资最大的企业。 凯德集团在中国经营的25年恰好经历了中国房地产市场“从无到有”、发展壮大的“黄金时代”。凯德不仅见证、参与了中国房地产行业的进退沉浮，也真正分享了中国房地产市场的发展红利。 过去25年间，凯德集团的中国发展策略是什么？在中国房地产市场进入“下半场”，开发商纷纷转型的当下，凯德又将如何应对中国市场的挑战？ “赚慢钱” 当中新社国是直通车记者问及凯德的中国故事时，负责中国业务的凯德集团总裁罗臻毓笑言：“故事要讲完的话可以拍成80集的电视剧”。 罗臻毓 凯德集团总裁，中国 图片来源：凯德集团提供 简言之，凯德在中国的发展有以下几个重要节点： 1994年，进入中国，将“花园洋房”住宅、服务公寓等领先理念引入中国；参与中国第一批产业园区建设。 2000年左右，开始大力发展商业地产。 2013年，提出“五大核心城市群”和“综合体”发展战略。 2015年，开启数字化转型。 2019年，与星桥腾飞整合，产业链延伸至产业园区，着力布局城市更新、产城融合。 与国内房企拿地-建设-出售的模式不同，罗臻毓解释说，凯德是以资本平台运作的，每盖一个购物中心或是综合体，都是以持有、经营、收租、管理的模式来运营的。但这种每月收租金的方式比销售赚钱慢得多，很多项目要十几年甚至二十年才能收回成本。 资金周转速度快，固然意味着房地产企业更容易成长。但在“在别人觉得我们赚钱慢的声音中，我们还是坚持走自己的路”，罗臻毓说。 正是因为慢下脚步，打磨自己的经营管理能力，凯德“商业帝国”逐渐浮出水面，一个跨区域的全产业链布局也逐渐形成。 对于未来的发展方向，罗臻毓指出，随着凯德收购星桥腾飞之后，集团在中国的业务板块更广，未来的重点方向之一是产业园、物流园融入并扩大整个生态圈。同时，也希望能为各类客户提供包括商业、办公楼、产业园、住宿等在内的一站式解决方案。 不以规模论英雄 伴随中国房地产市场的快速崛起和房价的持续上涨，过去20多年里，国内房地产开发商大都将拿地和融资视为企业的核心能力，这也让多数房企加入“规模竞争”的战圈。只有不断狂奔，扩大规模，才能拿到更好的地，融到更便宜的钱，这又反过来让企业的规模越来越大，形成循环。 这个规模扩张的速度非常快。去年，据机构统计，有龙头房企销售额已经突破7000亿元。而2016年，由国内销售额最高的三家房企组成的“第一梯队”还在“3000亿俱乐部”徘徊。 不过，凯德选择了一条不同的路。“作为一个外资房地产商，我觉得还是把企业有竞争优势的领域做好，而不是以规模取胜”，罗臻毓说。 凯德集团首席执行官 李志勤 图片来源：凯德集团提供 李志勤也表示，与本土开发商相比，凯德必须有自己的独特优势。“我们跟其他开发商一个很大的不同点是我们具有多个领域的能力，有完整的产业链，从住宅、办公楼、购物中心、商业综合体、服务公寓到产业园等等，我们可以跟政府合作，带进来领先的商业模式、创造就业，能够从更大规模层面运作项目”，李志勤说。 凯德的另一个优势在于资金的来源渠道。拿地、开发动辄占用几十乃至上百亿元的资金，融资对于任何房企都至关重要。 凯德的资本平台与国际资本市场挂钩，这是凯德跟其他的房地产公司最大的区别之一。李志勤表示，凯德有很多私募基金，包括在美国、加拿大、日本、澳大利亚等国都有资本伙伴，他们希望通过像凯德这样的合作者进入中国市场，参与整个中国经济的崛起和发展。 此外，凯德有8支上市的房地产信托基金（REITs），其中7支在新加坡上市，一支在马来西亚上市。“这些是很好、很稳健的平台，不仅可以将成熟资产注入REITs实现资金回笼，也有能力从市场、从竞争者那里收购资产，这是很多开发商所不具备的”，李志勤说。 据介绍，目前凯德在中国的商业地产项目，基本上都是通过不同基金平台持有的，这是实现一定商业规模的根源。 在当前中国住房市场绝对短缺时代结束，房地产开发增长“天花板”隐现之际，过去“以规模论英雄”的发展模式受到质疑。国内房企也纷纷进行新的尝试，有的降负债，有的去库存，有的加大兼并购力度，有的“试水”多元化。曾经不被看好的“凯德模式”如今备受行业关注，甚至成为不少房企学习借鉴的对象。 继续“深耕”中国 对于中国市场，李志勤强调，中国是凯德最大，也是最重要的市场。整个中国市场业务贡献集团40%以上的利润。短期来看，中国经济可能存在一定压力，但长期而言，凯德对中国的市场抱有非常大的信心。 罗臻毓认为，虽然中美贸易摩擦等外部因素加大了经济下行压力和不确定性，但中国经济整体基本面向好的趋势并未改变。他指出，中国是世界第二大经济体，发展速度和市场规模全球独一无二。 与过去几年相比，中国市场发生巨大变化。罗臻毓指出，消费成为拉动经济增长的主要动力，需求开始倒逼创新和发展。另一边，数字化成为驱动宏观经济和行业发展的核心力量之一。 与此同时，房地产市场也进入一个新时代，城市发展从增量模式转为存量模式，城市更新、产城融合等成为新型城镇化的重要增长点。 在罗臻毓看来，过去20多年来，凯德在中国获得的发展经验是要时刻注意“跟上中国速度”。 事实上，凯德发展战略的调整实际上一直紧跟中国的发展节奏。 在区域经济发展方面，随着京津冀、粤港澳、长三角区域一体化等国家级战略的提出，以核心大中城市驱动、辐射周边的发展模式显现，房地产竞争格局向城市群演变。2013年凯德提出五大核心城市群的发展理念，紧跟与这一发展趋势。 重庆来福士正式亮灯 图片来源：凯德集团提供 |
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