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2008年1月10日，“建业里”地块搬迁动员大会正式召开，这意味着这一上海最大石库门里弄建筑群的改造工程，进入了加速发展的“快车道”。 坐落于徐汇衡复历史文化风貌区内的建业里，位于建国西路以北、岳阳路以西。20世纪30年代，由法商建业地产公司投资兴建，因此得名“建业里”。建业里共计占地约17894平方米，建筑总量为23272平方米，由前后22排2 层砖木结构楼房组成，是上海最大的石库门里弄建筑群。建国以来，尤其是改革开放之后，饱经风雨的建业里虽然经历了多次不同程度的修缮，但大部分建筑仍出现了结构性损坏，内部木结构部分开裂霉烂，同时又长期处于超负荷使用状态，里弄居住人口由原来一幢一户，增为多户共住，再加上房屋内无卫生设备，其使用现状、使用功能已不适应现有房屋居住标准。2003年，建业里被列为上海市保护整治试点项目之一。2005年，建业里改造项目正式启动。 为了做好建业里的保护改造，项目组邀请专业保护设计团队耗时近2年，从城建档案馆等处搜集相关历史文件图纸资料，并整理汇编成册。按照以现状测绘为主、结合历史考证作为设计依据，在综合考虑功能和空间完整性的前提下深化、优化设计方案。设计过程中，多次召开专家论证会，围绕保护要求深化设计方案。为了确保保护改造方案的有效落地，在保护改造过程中，建业里项目对诸如砖块、屋顶的瓦片、木材等原始建材，都进行了认真检测分析，对可以再加利用的原始建材进行分类搜集及保存。 石库门建筑是近代上海建筑和城市文化的重要组成部分，建业里作为上海最大的石库门建筑群落，在改造更新的过程中始终遵循着以下三条原则：一是承袭原有功能业态；二是传承石库门文化精髓；三是尝试探索一条可持续发展的成片历史建筑保护利用的市场化模式。保护与开发，风貌与功能，达到平衡并不容易。建业里探索了一条成片历史保护建筑的可持续发展之路，既保留了城市肌理，又赋予了现代功能。 衡山坊位于衡山路与天平路交口转角地带，背靠国际和平妇幼保健院，东临徐家汇公园，是上海市区核心地段为数不多的成规模历史建筑群落。衡山坊的建筑主体由两部分组成，即始建于1934年的树德坊（主弄堂口在天平路，东北朝向）和建造于1948年的衡山村（弄口在衡山路，东南朝向）。前者为新式联排里弄，后者为独栋花园洋房。树德坊高3层，每个单元外建有低矮的围墙，红色筒瓦双坡屋面，带老虎窗；衡山村则均为3层楼高，红色筒瓦坡屋面，墙面转角处以石材包角作为装饰，造型简洁。作为解放以前上海颇为高级的住宅小区，树德坊和衡山村内都居住过一些名人，例如著名电影导演费穆就曾居住在树德坊一弄九号。 与上海市内的很多老式建筑类似，尽管得到了房屋管理部门的精心维护，但进入20世纪90年代以后，树德坊和衡山村还是出现了使用过载，使用超限的情况。不仅原本按一家一户标准设计的住房挤进了“72家房客”，老龄化、低阶层化也成为这一街区不断衰落的重要原因。至改造工程启动之前，衡山坊已成为一个昏暗、挤拥、卫生条件差、公共空间缺乏的街区，与徐家汇繁华情景显得格格不入。 启动于2008年的衡山坊改造工程，又被称作“天平路9号线大修项目”。由于街区地下贯通有两条地铁线路（1号线和9号线），所以在改造之初主管部门就确定了在修缮改造旧有建筑的同时，进行功能业态替换的方案。衡山坊在完成修缮之后，于2014年4月对外开放。原本破旧衰败的树德坊、衡山村被打造成了一个包括11栋花园洋房和两排新式里弄房的集精品购物、高档餐饮、创意办公于一体的综合性商业服务片区。衡山坊随之成为徐家汇地区一个流行时尚的新地标。 “衡山坊”今貌 永平里项目位于徐汇区衡山路、永嘉路交界处，主体由四栋建于20世纪七八十年代的老旧办公楼以及一栋建于20世纪30年代的新式里弄建筑组成，占地面积达3850平方米，总建筑面积约6900平方米。项目地块整体呈长条状，北临衡山路、南接永嘉路，东西两侧都为居民区，五栋建筑错落分布于项目地块中，相互由道路和庭院形成整体贯通。 永平里项目由徐房集团与香港康世集团合作开发。整体规划理念是对地块内原有建筑进行整体保留，再根据新的规划要求进行再利用。翻新后的建筑还需保留历史和人文特征，同时也具备现代建筑应有的设施设备，打造出一个兼具历史风貌和现代欧式风格、由混合型多功能建筑组成的步行街道，作为连接衡山路和永嘉路的特别区域。 在公共空间打造方面，“永平里”使用环保的木料和道砖铺设道路，联通衡山路和永嘉路，为三角区域提供了良好的行走路线。院内道路旁均铺设了绿化花坛，并以绿植点缀零星空间。另外项目植入了雕塑、绘画、摄影等公共艺术形式，满足了城市开放空间设计，为驻足者提供良好的社会交往环境。 在业态引入方面，“永平里”本着“品牌新颖、功能丰富、品质优质”的理念引入品牌商户，整体业态功能主要包括大型餐饮、轻餐饮、特色小吃、特色零售、艺术展示、联合办公等。永平里将海派文化和现代气息融于一体，保留原有的老上海生活记忆，让人们体验具有本地化特征的“慢生活”。2017年7月1日，改造完成后的永平里，正式开门营业。至此，由徐房集团负责开发的三大项目“建业里”、“衡山坊”和“永平里”遥相呼应，不断带动周边区域的发展，推动衡复历史文化风貌区的新一轮发展。 永平里内景 作者：区委组织部 |
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