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狂飙突进三年,奉化发展究竟如何?全面盘点奉化各大新城!

2019-10-31  爱笑的小...

无论对宁波还是对奉化,2016年都是具有历史转折意义的一年。

奉化撤市变区,如同开天辟地。宁波行政区划调整,如同凤凰涅槃。原本局限于三江口的发展格局,至此骤然变大。北到杭州湾,东到东海,南到象山湾,西到四明山。宁波展现出前所未有的宏大身姿,并顺利跻身新一线。

在当前的城市赛跑中,谁慢下脚步就会被迅速赶超,所以对宁波来说,三年前的奉化撤市变区具有极其重要的意义。

从市域疆土上,原本局限于三江口的发展格局骤然变大。北到杭州湾,东到东海,南到象山湾,西到四明山。宁波展现出前所未有的宏大身姿。

从人口上,原本200多万的城市人口骤然增加至300多万。宁波终于有资本和竞争城市站在同一量级上,拥有更多的话语权。

从这个意义上讲,奉化撤市变区是宁波极其重要的战略步骤,必会集各界之力打造。而事实上也确实如此。

我们来看两组具有风向标意义的数据,拆迁量和土地供应量。

先看2018年的拆迁量。

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图片来自宁波乐居

其他几个区的拆迁量加起来居然只有奉化一个零头!

其次再看土地市场。

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表格来自国土局

奉化区的住宅和商服用地供应在各区中都是NO1。甚至比大鄞州还高!

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到了2019年,情况依然如此,鄞州区和她的差距还在拉大,仿佛集万般宠爱于一身。

其实这些都不难理解。奉化房价偏低,相应的拆迁和建设成本也较低,同时又是开发“南三县”的桥头堡,自然会成为政府建设重点。

在政府的密集投资下,奉化的新城一个个拔地而起。

下面一张图可将奉化的整体战略展现无遗。

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最新的总体规划发布于2018年,至少截止2020年底,这个规划的大方向都始终有效。

根据这份规划,东西方向为奉化文旅产业发展轴,南北方向会城市扩张轴。其中尤其是往北,是奉化连接主城区的重要战略步骤。往西坞方向则是一支偏师,接应由方桥往姜山的主力军,并预备继续往东前出到东钱湖位置。

更具体的发展板块见下图:

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我们来梳理一下。

老城片区:即锦屏岳林两大街道,主要商品房供应地。受限价因素影响,目前整体价格在13500元/㎡左右。近几年拆迁量依然巨大。有祥生、绿城、宝龙、宋都、蓝光、融信、珠江、华鸿嘉信等大牌开发商进驻。现主要是往东向城际铁路方向发展。传统中心是金钟板块。江左未来核心是珠江中央城、江右核心是万达广场。两大核心隔江相望。

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方桥片区:主要是生命科学城,又叫宁南新城,总共约3.9平方公里,临江还有一个物流园。由金茂房产做一级开发。属于对接宁波的一个区域,在最新的鄞南规划中也有这一区域的存在,说明该板块是被宁波市统筹跨区发展的板块,属于门户区。

江口片区:主要是中交未来城。17平方公里,作为新城来说非常大,与生命科学城相距约4公里左右。

新城片区:主要是宝龙做一级开发的奉甬新城,以及更早的东部新城——奉化东部新城,在大成路一带。曾有一个教科书级的失败商业地产案例——梅里达广场

滨海板块:主要是黄贤(阳光海湾)到松岙一带,有恒大、国建、华侨城等开发公司存在,规模巨大。

此外还有萧王庙街道,属于奉化主城区的西扩,对接溪口的板块,有绿城、滨江等大牌公司进驻。均价在10000左右

上述几个新区即奉化当下的主力发展区。

这些区域即当下奉化的主力发展新区,原主城区则是旧城改造升级。这些区域中有哪几个可能最先冒出来?

轨道沿线。

因为奉化具有鲜明的低房价优势,目前主城区总体价格12000—14000左右,只是宁波老城区主力价格的三分之一左右。轨道交通一通,半小时通勤主城区。如此,工作在老三区,生活在奉化就能变成现实。如果离轨道交通稍远,需要半小时以上才能抵达站点,那么这种交通优势便不复存在。

因此上述城区中,生命科学城、中交未来城,以及奉甬新城、东部新城等机会便相对突出。滨海则需以度假休闲的第二居所为主。

生命、中交、奉甬都有大牌开发商做规划和一级开发,打法较成熟,东部新城则稍弱。

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现在我们来盘点一下这三大新城,看看它们各自有怎样的配套和优势。

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三座新城基本信息

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*此价格为当地二手房报价,实际可能略低。

目前中交未来城在建的项目有:科普中心、保亿未来风景里,奉心湖、联东U谷、宁波中烟卷烟厂、滨江生态公园等。未来风景里4月份开盘,均价接近12000元/㎡

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生命科学城在建和已规划项目包括:金茂悦、第一医院新址、复旦医学院、九年一贯制学校、某国外高等院校医学院、滨水CBD等。金茂悦尚未开盘,地价超5000元/㎡。周边临江茗庭和宁南新城盈园的二手房挂牌价格大约为14000元/㎡左右

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奉甬新城在建和规划项目包括宝龙奉甬新城1—5期、奉化中医院、购物中心、商务楼宇、公交换乘站、国樾府等。最新价格为奉甬新城3期的12500元/㎡左右。

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这三个区中,中交未来城规模最大,但不确定性因此也最大,需要涉及拆迁、基本农田转性、征地等复杂工作,招商和开发周期也更长。

生命科学城和奉甬新城规模适中,相对操作难度小得多。

此外生命科学城直接对接姜山和临空经济示范区两大发展引擎,又是鄞南片区组成部分,获得的主城区支援更多。

奉甬新城和奉化主城区无缝对接,可以获得奉化的大力支援,故优势同样明显。

这些新城哪一个更适合居住呢?说到这里又回到了本号的老话题,这些区域学区怎么样。买房子不买学区,大多数人都会后悔,因为学区即代表家庭的未来,而我们所有的努力都是为追求一个更好的未来。

因此,接下来我们将进入本号的常规操作,分析学区。

中交未来城:

目前中交未来城尚未有正式的学校建设计划,只能从规划图对其未来学区全景略窥一二。

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规划至少五个九年一贯制,外加一所小学,前景很美好。

现有学龄儿童基本入读江口中心小学。

生命科学城:

就在上周,奉化区资源规划局刚刚发布了生命科学城第一个九年一贯制学校工程选址,意味着这个起步中的新城将有全新的学区出现。

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具体位置在下方地图上,在城际铁路站东侧,距离新第一医院不远。

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