建筑规划，总图货值如何最大化？

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①

 

总图的作用：

结论：若产品研发阶段将成本控制了70%，那么总图就将成本控制了50%。

②

 |实现总图价值最大化的途径 | 

① 多业态组合拉升土地价值实现高溢价

 在容积率一定的情况下，采用多种产品组合，提升溢价空间，进而拉升了土地价值。

 业态按含金量划分：商铺＞独联别墅＞联排别墅＞花园洋房＞接地底跃＞电梯顶跃＞电梯洋房＞高层洋房

案例1：

② 外联攻关利用调规化不利为有利

2.1 突破限高

建筑限高是土地出让时的规划条件之一，限高分为航空限高和规划限高两种。前者常常是强制性规定，无法改变，而后者在项目总容积率保持不变的情况下通过外联攻关有突破的可能性

2.2 住改商

商住地块如无明确的商与住比规定，可通过协商达到住改商的目的，这也暗合了一些地方政府的想法，属双赢。

案例2：

③ 用足容积率与建筑密度保证效益最大化。

  容积率是土地开发中的最重要的指标，建筑密度也与容积率息息相关。所以用足容积率是房企的红线。

3.1 方法之一：利用阴影区完成商业指标

商住用地中的商场（商铺）等商业内容可不考虑日照、利用这一特点在规划中可利用住宅的阴影区完成商业指标，以利于容积率最大化

3.2 方法之二：提高容积率三招

3.2.1 增加商业部分面积

3.2.2 采用小面宽大进深住宅户型，加大户面积

3.2.3 如无限高要求可采用超高层，虽然土建成本偏高，但鉴于土地价值年年增长的现实，可作为储备留待未来开发。

案例3：

案例4：

④ 用不平衡使用容积率

如果一个项目分为几个地块，容积率总体控制，那么不平衡使容积率是提高货值的有效办法。

⑤ 尽可能发掘不占容积率的地上和地下空间

换言之：利用好政策“偷面积”。对于地下空间，是否计容各地政策不一，凡不管是否做商业均不计容的地区，应尽可能多发掘地下空间。

总结一下目前尚可操作的手法如下：

(1)对层高没有规定的地区，首层可做成4.5m高，顶层带阁楼可通过改造成为复式。

(2)利用当地对阳台入户花园的宽度和进深的限制，用好 用足规划，“偷一半面积”。

(3)控制飘窗高度、深度，宽度主卧景观好的可做转角飘窗， 面积全“偷”。

(4)有些户型的疏散通道可以改造为厨房服务阳台。

(5)双层层高：LOFT支持商住两用。

(6)露台面积全赠送。

⑥ 利用公寓充商业指标

  现在开发商拿地常有附加条件，即“地产+X”模式“X”即为附加的酒店，商业，学校，地标，主题乐园，医院……以商业为例如果是Mall，开发商以持有为主，靠租金回收，财务成本高，资金压力大，风险随之而来，不是每个地产商都像万达一样对Mall之类物业操作的那样驾轻就熟，如果对大商业不专业或没信心，不妨采用化整为零的手法利用公寓加底商的方法完成商业指标。

⑦ 住宅配套商业以街铺代替Mall减少持有压力

⑧ 人防工程自建与缴费另建的决策

  众所周知，人防工程是为保障人民防空指挥、通信、掩蔽等需要具有防护功能的地下室，因其特殊性成本又高于普通地下室。对于开发商而言，首选异地建设的方案（缴异地建设费），其次必须建则控制人防地下室面积最小化（编者注：是否易地建设需核算）。

案例：淮安某项目为例：一个总建筑面积38万m2的小区（四个组团），按国标计算人防面积仅3万m2，按地方规定需5.4万m2。地方规定无明文（仅口头告知），这就给外联提供了攻关机会。如果一定要执行，可分组团报审，且调整单个地块总建筑面积小于10万m2（面积总体平衡），可以省去一些名目的“部”或“库”。

⑨ 、通过规划布局规避周边不利因素

  当用地周边出现了影响楼盘的不利因素，如高速路、铁道、高压线走廊等不利景观，可通过调整规划布局等设计手法加以处理，实现降噪及屏蔽视线。

9.1 利用商业体量屏蔽。

9.2 增加建筑退距，利用退距堆坡、密植多层次大树并设置防音墙。

9.3 有时为了保全小区的品质，舍卒保车也是一种常用的办法。

⑩ 、户型研究

10.1通过户型分布图研究

10.2景观视线分析表 

10.3首先对总图景观价值进行一个判断，由劣至优来匹配各类楼型：一梯六、一梯四、一梯三、一梯二。

10.4评判因素有：楼间距、朝向、单侧花园景观、双侧花园景观

10.5楼王应坐北朝南，超大楼间距，南向无敌景观（兼有北向花园景观最佳）

10.6贴临路边，无南向景观或接近噪音源的楼幢，可适当减少层 数，景观价值高楼幢用足限高，在满足容积率的前提下，体量高低错落形成丰富的天际线，规划部门很关注这点，报建易通过。

?、规划中首期开发的技巧

   项目首期开发的核心是“快”，快速开发、品牌快速落地、市场快速引爆、营造热销效应，为后续各期销售打好基础。

?、地下室（地库）是设计成本优化的“重点地带”

12.1地下室面积最小化原则

地下室（地库）的建造成本占项目总建造成本的20%左右，所以在做地下室方案时应对地下室布置作合理的优化，尽可能避免除设备房与车位之外的无效面积的产生，基于成本与开发速度考虑，在满足功能要求的前提下，地下室面积应按最小化原则控制。

12.2 优化五步曲

12.2.1车位面积优化、

12.2.2 车位类型及配比优化：车位类型组合：小型车位+微型车位+子母车位（利12.2.3 用好各种柱网与边角空间适应多种柱网尺寸）

12.2.4 车库层高优化 

12.2.5 设备用房布置优化

12.2.6 无效空间的优化

12.2.3 地下室其他优化控制点：

（1）外形应规则简洁，减少外墙长度。

（2）半地下室部分可用砖墙替代混凝土墙。

（3）对于商业建筑可适当加大层高，当需要时可将普通停车改为双层机械停车。

（4）地下室顶板覆土在满足绿地率规则的前提下，最佳厚度为1.0 m，局部堆高可值大树。

（5）非采暖地区宜结合景观绿化设计自然通风采光的半开放式生态地下车库。

（6）寒冷地区宜结合景观绿化设计自然采光的阳光地下车库。

（7）根据快速开发的特点，原则上小区首期不考虑设置地下车库。

（8）车库必须做管网综合避免出现最不利点。

①设备管道高度考虑通风管道和消防喷淋，中高端盘不大于550mm（含安装尺寸），高端盘不大于600 mm（含安装尺寸），并尽量按最小高度设计。

 ②设备管道应尽量避开梁高较大的位置。局部设备管道交叉的位置，建议结构考虑扁宽梁或单向的反梁。

 ③车库内通风管道主要应布置在车位尾部。

（9）住宅两部电梯中可选消防梯一部至地库。

（10）地面采用结构找坡，省去建筑找坡层，坡度不大于0.5%。

  （11）住宅小区除非无法满足停车数量要求才考虑多车机械停车，否则不予以

考虑，因机械车位不可售。

     （12）车位（车道）高度 中高端/中端楼盘车库：车位处净高2.0 m/车道处净高2.2 m， 高端盘车库：车道及大部分车位处净高3.0 m，局部车位尾部净高2.5 m

（13）地面不考虑设置排水沟、集水井布置在车位尾部。

（14）应根据最优化的车位布置结构柱网，柱网可不用完全对齐。

（15）防火分区的划分应优先考虑合用塔楼楼梯作为地下车库疏散，减少独立的出地面疏散楼梯，有利于地面景观环境。

（16）应考虑合用防火分区间独立的出地面疏散楼梯。

（17）应考虑合用防火分区之间通风井。

（18）人防区应首先考虑设置在塔楼下方地下室区域，人防区不宜设计在独立地车库内，人防专用的疏散口部楼梯地面尽量考虑平时掩埋。

（19）单车库应考虑设置在地下室塔楼区域且应尽量考虑设置在塔楼夹内。

（20）在有条件情况下，提高场地±0.000，将地下室优化为自然通风采光的半地下室。

（21）在不占用容积率的前提下，尽量将车库抬到地上一层。

关于车库优化：

（1）被忽略的地下空间——地库成本研究与对策（下）

（2）被忽略的地下空间——地库成本研究与对策

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