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【简要案情】 王金志（买房人）与开发商签订《商品房买卖合同》，王金志已经完全履行合同义务，后政府实行房屋新规定，开发商也未交全材料，导致现在未能办理房屋权属登记。此原因是由政府和开发商共同导致的。 【法院裁判】 法院认为：原告王金志与开发商签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 按照当时办理竣工验收备案的规定，开发商应向住房和城乡规划建设局提交完整材料，才能进入审批流程。但开发商未能及时提供。且直到开庭时提交的竣工验收备案手续仍然欠缺包括桩基检测报告、环保、人防等在内的七项材料，责任在开发商。 判决如下：1、被告开发商支付违约金1787元；2、被告开发商支付逾期办证违约金直至协助办证义务结束；3、驳回原告的其他诉讼请求。 【笔者总结】 1、转移房屋所有权是开发商主合同义务，不能等同于交付证件、单据之类的附随义务。 根据《合同法》第135条的规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”对于不动产的商品房买卖，标的物所有权转移行为的完成，以办理房屋所有权登记手续，取得房屋所有权证书为成就条件，这也是不动产物权变动公示原则的具体体现。开发商是商品房买卖合同的出卖人一方，显然在交付实物之外还负有转移标的物所有权的义务，否则不能称之为“买卖”，因此转移标的物所有权是出卖人一方的主合同义务，而不能等同于交付证件、单据之类的附随义务。 登记办证过程中，开发商依据买卖合同负有的转移所有权的义务通常被表述为“协助办证义务”。“协助办证义务”的内容包括：（1）办备初始登记前应由开发商前先行取得的文件，如办理竣工验收备案；（2）为实现转移登记，应当由开发商承担的办理初始登记及其他办证义务；（3）依据合同约定，将办理权属登记需由开发商提供的材料交付购房人申请办证或者通知购房人递交办证资料和缴纳税费代为向房屋权属登记机构申请办证。 2、开发商承担逾期办证违约责任的前提是由于开发商的原因导致的办证迟延，对于非开发商的原因导致的办证迟延无须承担违约责任。 《司法解释》第18条规定的开发商承担违约责任的前提是由于出卖人的原因导致办证迟延，对此要严格执行，不得扩大或减小适用范围。所谓由于“出卖人的原因”应当是指开发商具有过错的情况。例如：（1）开发商未及时办理竣工验收备案等办理初始登记的前置手续；（2）开发商未及时将符合办理产权证要求的相关材料提交给房屋权属登记机构的；（3）开发商未能根据合同约定及时将办理权属登记需由开发商提供的材料交付购房人或者通知买受人办证的；（4）由于出卖人违反相关法律法规（如违反检测要求、变更规划内容、超规划面积等等）的情形，导致办证迟延的。如果出卖人没有过错，则不应承担违约责任。 |
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