最高院：地随房走，土地使用权私自变动不得对抗房产抵押权人

作者：初明峰 刘磊

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裁判概述：

抵押人将其名下房屋及房屋所占用土地的建设用地使用权抵押给银行用以担保其向银行的贷款，但由于当地登记部门原因，仅可以针对案涉房屋办理抵押登记，而不能对案涉建设用地使用权办理抵押登记。此后，尽管抵押人私自将案涉建设用地使用权置换给案外第三人而导致土地使用权证被注销的，仍不影响银行对案涉建设用地使用权行使抵押权。

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案情摘要：

1、江锂科技公司将其名下房屋及房屋所占用土地的建设用地使用权抵押给建行分宜支行用以担保其向建行的贷款。

2、另查明，双方仅对案涉房产办理了抵押登记手续，案涉土地使用权没有办理抵押登记，但是在针对房屋颁发的他项权证上记载了土地证号（当地政府未明确规定具有地上定着物的土地使用权抵押登记的办理部门所导致）。

3、再查明，在'抵押期间'内，江锂科技公司与江锂新材料公司进行资产置换，导致案涉案涉土地使用权证被注销。

4、江锂科技公司无力清偿到期贷款，建行分宜支行诉至法院要求就案涉房产及建设用地使用权实现抵押权。

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争议焦点：

建行分宜支行对案涉土地使用权是否享有抵押权？

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法院观点：

本案中，在颁发的房屋他项权证上记载土地证号的行为，具有对该房屋占用范围内的土地使用权进行抵押登记的效力，足以产生公示的法律效果。

即使案涉土地使用权未办理抵押登记，根据《物权法》第一百八十二条'以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押'之规定，建行分宜支行对案涉土地使用权亦享有抵押权。

就案涉土地使用权证已被注销是否影响建行分宜支行行使抵押权的问题，本院认为不影响。该资产置换行为发生在建行分宜支行的土地使用权抵押权设定之后，且该置换行为未经建行分宜支行同意，江西江锂新材料科技有限公司亦未代为清偿债务，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款'抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外'之规定，江锂科技置换案涉土地使用权及嗣后注销土地使用权证的行为，不具有对抗建行分宜支行的效力，不影响建行分宜支行对案涉土地使用权抵押权的行使。

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案例索引：

（2017）最高法民终40号

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相关法条：

《物权法》

第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

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实务分析：

物权法关于抵押中'房地一体'的规定出台后，解决了房地分离的尴尬。但是实务中各地法院适用该规定中贯彻力度不一。最高院的本案例通过司法判决否定行政机关确认的使用权变更，有力的彰显了法院'地随房走'原则的坚持。随着不动产登记中心的设立，不动产的登记管理统一，类似的争议和纠纷得到有效避免。作为抵押权人，可以以此案例为参考在执行和审判环节积极主张'房地一体'原则维护自身权益。