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以房抵债,案外人执行异议(之诉)能否获得支持?

 上海律师张春光 2019-11-05


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辽宁省高级人民法院(2017)辽民再841号民事裁定书认为,以物抵债协议约定的交付房屋,是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式,在完成房屋变更登记之前,以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益,且破坏了债权平等受偿的原则,损害了其他与被执行人之间存有债权债务关系的当事人的合法权益救济途径,故不能认定依据以房顶债协议而产生的物权期待权及物权本身,该合同的订立不能阻却其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。

对于以房抵债协议能否排除法院对不动产(如房屋)的强制执行,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关的司法解释并未作出规定。

司法实践中,有很多支持以以房抵债协议(在满足协议合法有效、已交房、无过错等条件的前提下)排除法院强制执行的判例,如:最高人民法院(2016)最高法民申79号、最高人民法院(2017)最高法民申2476号、最高人民法院(2017)最高法民申2480号、最高人民法院(2017)最高法民申2482号、最高人民法院(2017)最高法民申2484号、最高人民法院(2017)最高法民申3148号、最高人民法院(2013)民一终字第95号、最高人民法院(2017)最高法民申3491号、最高人民法院(2017)最高法民申3492号、最高人民法院(2016)最高法民申2025号、最高人民法院(2018)最高法民申387号、最高人民法院(2018)最高法民申25号、最高人民法院(2016)最高法民申2023号、海南省高级人民法院(2017)琼民终181号。这些判决支持以房抵债协议排除执行的主要理由是参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条,或《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条等规定,符合上述司法解释规定的条件的即可排除执行。这里面最重要的一条即付款,由于以房抵债一般案外人并未实际支付房款,因此法院支持以房抵债排除执行的,基本都是认可抵债条款的约定即完成了付款义务。

司法实践中,也有很多不支持房抵债协议排除法院强制执行的判例,如:最高人民法院(2017)最高法民申1769号、最高人民法院(2017)最高法民终354号、最高人民法院(2016)最高法民终113号、最高人民法院(2017)最高法民终356号、辽宁省高级人民法院(2018) 辽民申1337号民事裁定。不支持的理由主要是认为抵债是消灭债务的一种方式,以房抵债只产生请求被执行人过户的权利,该权利并非物权期待权或所有权,该权利并不优先于申请执行人的普通债权,不能排除申请执行人的执行。

以房抵债协议能否排除执行,其实就是案外人基于以房抵债协议(在满足协议合法有效、已交房、无过错等条件的前提下)是否对案涉房屋享有物权期待权。而物权期待权的概念在法理上并无定论:王泽鉴教授认为,期待权是因具备取得权利部分要件,受法律保护,且依社会经济观点,使之成为交易客体,特赋予权利性质之法律地位。【王泽鉴.民法学说与判例研究(第七册)[M],北京大学出版社:2009年第一版,第196页.】这个概念很抽象,其他学者给出的概念也很抽象,并且对于期待权的概念和内涵还没有形成通说,法律实务中似乎还很难直接引用。因此,不宜直接引用某个学者关于物权期待权的概念来认定购买了尚未登记在被执行人名下的房产的买受人是否对标的房屋享有物权期待权。因此,不宜直接引用物权期待权的概念解释案外人基于以房抵债协议是否对案涉房屋享有物权期待权。

但是,如果抵债看做是一种付款方式,则可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条,或《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条等规定来审查案外人基于以房抵债协议是否可以排除金钱债权人的执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(自2015年5月5日起施行)二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

以房抵债,一般是指债权人与债务人协议约定用债务人的房屋折价抵偿债务人对债权人的债务,如有多余,则多余的金额退还债务人(房屋所有人),如房屋价值不足抵偿债务,则不足部分继续由债务人偿还。

以房抵债的协议是双方当事人真实意思的表示,没有违反流抵或物权法定的原则,也没有违反其他法律行政法规的效力性强制性规定,合法有效。基于此有效的抵债协议,(房屋所有人的)债务消灭的同时,相应的抵债价款也就转化为了房款(可以将以房抵债理解为一种房款的支付方式),即债权人在抵债的额度内支付了债务人(房屋所有人)房屋价款,如果债权人再满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的其他三个要件,则债权人对标的房屋享有物权期待权,债权人的物权期待权优先于申请执行人的普通债权,其执行异议应当得到支持,即以房抵债背景下的案外人执行异议之诉(在满足协议合法有效、已交房、无过错等条件的前提下)应当得到法院的支持。当然,如果房屋价值高于债权人对债务人(房屋所有人)的债权,则债权人应当按照人民法院的要求将差额部分交付执行。

在以房抵债背景下的案外人执行异议之诉还需要注意的是:

1、其他三个要件也要满足

(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

这里的买卖合同的形式是《以房抵债协议》,而不是《房屋买卖合同》。关于这个要件有四点需要说明:

a.时间的先后。即签订合法有效的书面以房抵债协议要在法院查封之前,此处所说的查封应当是执行异议所针对的执行的查封,或者是本执行案件的执行依据——生效判决在诉讼过程中或者诉前的查封,不包括其他案件的查封【如在A查封之后签订合同,之后又有了B查封,如果A查封已解封,且执行异议所针对的是B查封,则就符合法院查封前签订合同这个要求(至于是否因此导致不符合其他的要件,另当别论)】。以房抵债背景下的执行异议能否排除执行之所以没有规定在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释中,是因为法院担心被执行人与案外人恶意串通,通过“倒签”以房抵债协议的时间的方式规避执行【现有技术很难鉴定出协议的准确签订时间,如:最高人民法院(2015)民申字第3355号案中,一审法院委托有资质的鉴定机构对以房抵债的时间进行鉴定,但是经鉴定,无法判断上述以房抵债协议书的形成时间【法院对于以房抵债协议签订时间的审查就会有很大的技术困难和障碍。因此,通过加强伪造证据的法律责任(尤其是刑事责任)和案件移送制度的进一步完善和落实(审理执行异议或执行异议之诉的法官发现当事人伪造证据且符合一定条件的,应当移送到公安机关处理)来威慑伪造证据(伪造以房抵债协议签订时间)的行为,不失为一种选择。

b.合同合法有效。如果合同没有违反《合同法》第52条等法律行政法规的效力性强制性规定,且没有其他可撤销可变更或效力待定的情形,合同就是有效的。

c.书面合同。此处所要求的是“书面”,口头的协议不符合要求。这个要件的硬性要求是为了防止被执行人与第三人恶意串通,谎称存在房屋买卖合同或以房抵债协议以对抗执行。

d.不考虑过错因素。即不论提出执行异议者是否知道其与被执行人签订合同之前不动产(如房屋)已经被查封,只要在签订合同之前房子已经被查封,执行异议申请就得不到支持。

(2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产

对于此要件,并不能要求太苛刻:a.交房的标志是签订《房屋交接书》还是交钥匙都可以,只要是已经交房即可;b.合法占有的方式可以是亲自居住;也可以是出租给别人;或者债权人正在装修过程中;或者合同约定的交房时间已到,房屋所有人将房屋钥匙交给了债权人的亲朋好友或者代理人或者中介,买房人随时可以取得对标的房屋的占有,等等。总之,只要是房子在债权人(案外人)的管控之下即可。

(3)非因买受人自身原因未办理过户登记。

这个要件要求未过户不是买房人的过错。如有些买房人为了避税,在房子具备过户条件的情形下故意拖延不办理过户手续,这样买房人就是有过错的,执行异议不能得到支持。有争议的是买房人买的是不符合交易条件的动迁房(未满三年)是否有过错,对此问题,a.比较保守的观点是如果房子被查封的时候未符合交易条件(未满三年)则视为买房人有过错(买房人因购买了在一定期限内禁止交易的房屋而被认定为有过错),执行异议不能得到支持;如果房子被查封的时候已经符合过户条件(已满三年),非因买房人的原因未过户(如约定的过户期限未到),则视为买房人没有过错。上海的司法实践中基本就是采取这种观点。b.比较开放的观点认为购买动迁房就是一个附期限的合同,合法有效,买房人没有过错。

需要注意的是,很多案外人本应当依据该法律规定提出执行异议,但是却以自己的所有权人为由提起执行异议,导致异议被驳回。这是典型的因为对法律的理解不准确,法律技术的缺乏导致的合法权利得不到保护的情形,很可惜。

2、要认真审核协议的真实性和效力

之所以要重点审核以房抵债协议的真实性和效力,是为了保护申请执行人的合法权利,防止被执行人与案外人虚构以房抵债协议,或者为了规避执行而签订以房抵债协议。对以房抵债协议的真实性和效力的审核,应重点关注以下几点:

(1)协议签订的时间

协议签订的时间必须是法院对标的房屋查封之前。鉴于现有技术很难对协议签订的准确时间做出鉴定【如:最高人民法院(2015)民申字第3355号案中,一审法院委托有资质的鉴定机构对以房抵债的时间进行鉴定,但是经鉴定,无法判断上述以房抵债协议书的形成时间】,法院对于以房抵债协议签订时间的审查就会有很大的技术困难和障碍。因此,通过加强伪造证据的法律责任(尤其是刑事责任)和案件移送制度的进一步完善和落实(审理执行异议或执行异议之诉的法官发现当事人伪造证据且符合一定条件的,应当移送到公安机关处理)来威慑伪造证据(伪造以房抵债协议签订时间,即倒签)的行为,不失为一种选择。

(2)“以房抵债”中的“债”是否真实合法,是否已过诉讼时效

审核“债”的真实性和合法性,就要审核产生“债”的原始凭证,而不能任由被执行人和案外人双方认可即不审核。对此,要根据“债”产生的原因(民间借贷、欠付货款、“高利贷”、赌债等等)进行有针对性的审核。

而要审核“债”是否已过诉讼时效,除了审核诉讼时效的起始时间外,更要审核是否真的存在时效中止或中断的事由。

对于超过了诉讼时效的“债”的以房抵债协议,不能作为排除执行的依据。

(3)以房抵债协议本身是否合法有效

对此要对照《合同法》第52条,看是否存在无效事由,尤其是要看是否存在恶意串通损害第三人利益的情况。另外,还要审核是否存在非当事人真实意思表示的情形,比如,被执行人与案外人签订阴阳合同,阳合同是案外人用以提出执行异议的以房抵债协议,阴合同则约定双方的真实意思表示是用阳合同排除执行,阳合同无效,房屋的真实权利人仍然是被执行人。

除了上述要件之外,还应当要求以房抵债的债权人除了标的房屋之外没有其他住房。这也是为了权衡债权人和申请执行人的利益。

3、如果抵债的房屋是“一手房”,要满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

开发商的债权人依据生效的判决向法院申请强制执行,法院一般会执行开发商的房产,即拍卖尚登记在开发商名下的房产偿债,这会严重侵害购房者(在本文即以房抵债协议中开发商的债权人)的合法权利,因此上述司法解释赋予了购房者通过执行异议(之诉)的方式排除法院执行,保障自身合法权益的权利。

业主(以房抵债协议中开发商的债权人)如果满足上述三个要件,就可以通过执行异议或者执行异议之诉来排除法院的执行,以最终获得房屋的所有权。关于上述三个要件,简单分析如下:

(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的以房抵债协议

开发商与其债权人签订的以房抵债协议的效力的审查方式同上文的审查方式。

(2)标的商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋

这个要件是体现立法精神的核心要件:保护弱势群体——消费者。购房者(以房抵债协议中开发商的债权人)相对于开发商是弱势群体,是消费者(注:有观点认为购房者不是消费者),应当得到法律的倾斜性保护。居住权对于一个人来说是举足轻重的,如果购房者所购房屋是用于居住且名下无其他用于居住的房屋,则购房者能否获得系争房屋的所有权直接关系到购房者居住权能否实现。这在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中也有所体现【该批复第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”】。此外,根据该《批复》,在一定条件下,商品房的买受人的权利优先于建设工程价款优先受偿权,建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权【该《批复》第一条规定:“……建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”】,因此(在一定条件下,商品房的买受人的权利优先于开发商的其他债权人的债权)。也就是说,对于购房者权利的保护是一脉相承的。

关于举证责任:a.只要购房者所购房屋是住宅即可推定为其购房是用于居住,有相反证据足以推翻的除外;b.关于购房者是否有其他用于居住的房屋,一般可以通过在当地房产管理部门(如上海的不动产登记局)查询的方式确定。申请执行人能够举证证明异议人(购房者)有其他用于居住的房屋的除外。

(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十

这个要件和上述两个要件共同起到如下作用:a.防止开发商(被执行人)和所谓的债权人恶意串通,伪造虚假的交易,阻碍执行;b.保护申请执行人的合法权利。如果开发商的债权人对开发商的债权总额不足房屋价值的百分之五十,则开发商的债权人不得通过以房抵债协议对抗法院的执行。

参考案例:北京市第一中级人民法院(2015)一中执异字第400号

4、预告登记

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定:“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产,受让人提出停止处分异议的,人民法院应予支持;符合物权登记条件,受让人提出排除执行异议的,应予支持。”只要以房抵债协议是合法有效的,办理了预告登记,且符合过户的条件,就可以排除法院的执行,保护债权人的合法权利。

(1)存在合法有效的以房抵债协议。

(2)符合物权登记条件。如:合同没有被解除;债权人有购房资格;房款可以全部交付法院执行;

附丁某与恒通公司、苏鑫公司、江南公司案外人执行异议之诉案

案情简介:恒通公司与江南公司、苏鑫公司借款合同纠纷一案,海南仲裁委员会于2016年5月18日作出(2016)海仲字第216号裁决,主要内容如下:一、江南公司、苏鑫公司应自本裁决生效之日起10日内向恒通公司偿还欠款949.05万元及自2016年1月10日起以949.05万元为基数,按年利率24%计至债务付清之日止的利息;二、驳回恒通公司提出的其他仲裁请求。2016年6月15日,恒通公司向一审法院申请强制执行。2016年6月22日,一审法院作出(2016)琼72执339号执行裁定,冻结、扣划江南公司、苏鑫公司在金融机构的存款人民币10671198元或查封、扣押其相应价值的财产。2016年7月20日,一审法院实际查封包括案涉房产在内的28套房产。案外人丁某提出执行异议,一审法院以(2016)琼72执异76号执行裁定驳回了丁某的异议请求。遂成诉。

另查明,2012年7月3日,苏鑫公司向案外人海南中平房地产开发有限公司(开发商)购买了案涉房产,并于同日在海口市住房和城乡建设局办理商品房买卖合同备案,至今未办理初始登记。2015年12月31日,丁某与恒通公司、苏鑫公司签订了《以房抵债买卖协议书》,各方约定:苏鑫公司以其名下原抵偿给恒通公司的案涉房产以660000元的总价转卖给丁某,用于抵偿苏鑫公司、江南公司以及丰渔公司拖欠丁某的400000元债务。丁某应支付给恒通公司260000元现金,后丁某收取苏鑫公司的铺面的租金用以归还余款(400000元),且应于2016年12月31日前支付完毕。2015年10月28日,丁某向中平广场物业管理处交纳5000元费用。

经一审法院勘察现场,案涉房产现状为毛坯房,内无任何物品置放。案涉房产实际内部连成一体,物业管理方为便于管理,现将其编号为中平广场C栋501房。

二审查明:2015年12月31日,武新克作为恒通公司当时的法定代表人签署了《以房抵债买卖协议书》,其在一审的询问笔录中承认其已代恒通公司收取了丁某支付的款项,并认可了丁某提交的银行转账凭证以及293600元购房款收据的真实性。苏鑫公司已将案涉房产的钥匙交给丁某,丁某与物业公司签订了《物业管理委托协议》,并已就案涉房产向物业公司交纳了2016年1月至2017年4月的物业管理费。

裁判原文节选

一审【案号:海口海事法院(2016)琼72民初404号】本案的争议焦点为案外人丁某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定,对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。本案丁某就案涉房产虽与被执行人苏鑫公司签订了《以房抵债买卖协议书》,但其在本案审理期间陆续提供的总金额为661200元的15张银行汇款凭证,系丁某、辛喜玲、海南富达物业管理有限公司支付至武新克的个人账户,不足以证明其已向苏鑫公司指定的收款方恒通公司支付了《以房抵债买卖协议书》所约定的购房价款。经一审法院现场勘查并询问物业管理人员,查证丁某并未实际占有案涉房产。因此,丁某对案涉房产不具有排除强制执行的权益。一审法院根据申请执行人恒通公司的申请,依照生效仲裁裁决作出(2016)琼72执339号执行裁定,查封案涉房产,符合法律法规的规定。综上,丁某的”停止对(2016)琼72执339号执行裁定的强制执行,解除对案涉房产的查封,并确认案涉房产归其所有”的诉请,缺乏事实和法律依据,一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定,判决:驳回丁某的诉讼请求。一审案件受理费10400元,由丁某负担。

二审【案号:海南省高级人民法院(2017)琼民终181号】本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为上诉人丁某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于”金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定,本案需从以下四个方面对上诉人丁某是否享有足以排除强制执行的民事权益进行分析认定:一是案外人丁某是否在人民法院查封之前与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同。根据已查明的案件事实,2015年12月31日,丁某与被执行人苏鑫公司、江南公司签订了《以房抵债买卖协议书》,约定丁某向苏鑫公司购买案涉房产,将购房款直接支付给申请执行人恒通公司,丁某、苏鑫公司以及恒通公司均在《以房抵债买卖协议书》签字盖章,因此,该《以房抵债买卖协议书》是当事人的真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,是合法有效的;二是丁某是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。本院认为,占有是指权利人对物的事实上的管理支配力。具体到房产而言,判断是否占有的最重要的前提为房产是否交付,在此基础上,通过分析是否装修入住、是否交纳物业管理费、水电费等因素来综合判断。本案中,被上诉人苏鑫公司已将案涉房产的钥匙交给丁某,这说明苏鑫公司已将案涉房产交付给丁某。虽然丁某并未对案涉房产进行装修并入住,但其已与物业公司签订了《物业管理委托协议》,并且已就案涉房产交纳了2016年1月至2017年4月的物业管理费,故其已作为业主对案涉房产进行了事实上的管理和支配,即其已在法院查封之前占有了案涉房产。一审法院认为案涉房产现状为毛坯房,内无任何物品置放,据此认定丁某并未实际占有案涉房产不当,本院予以纠正;三是丁某是否已支付全部价款。本案中,根据已经查明的案件事实,2015年12月31日,丁某与恒通公司、苏鑫公司签订了《以房抵债买卖协议书》,各方约定:苏鑫公司以其名下原抵偿给恒通公司的案涉房产以660000元的总价转卖给丁某,用于抵偿苏鑫公司、江南公司以及丰渔公司拖欠丁某的400000元债务。丁某应支付给恒通公司260000元现金,后丁某收取苏鑫公司的铺面的租金用以归还余款。也就是说苏鑫公司将案涉房产以总价660000元出卖给丁某,以苏鑫公司、江南公司以及丰渔公司拖欠丁某的400000元债务抵偿购房款,丁某还应支付260000元购房款。又因为苏鑫公司、江南公司欠恒通公司债务,所以要求丁某直接将260000元房款支付给恒通公司,剩下的400000元由丁某代苏鑫公司、江南公司向恒通公司偿还。本案中,上诉人丁某主张其已向恒通公司支付了260000元的购房款,恒通公司向其出具了收据且作为恒通公司当时的法定代表人武新克也认可该事实。因为案外人执行异议之诉主要解决的是执行案外人与申请执行人之间的利益衡平问题,即在该诉中,执行案外人与申请执行人是直接对立的诉讼主体,故任何一方对己不利的认可,均可作为对对方主张成立的事实而被法院确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条关于”诉讼过程中,当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据,人民法院应当予以确认,但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”的规定,恒通公司及其原法定代表人武新克均认可丁某已经支付了全部购房款,这一事实对恒通公司不利,据此可以认定丁某已经支付了全部的价款。一审法院认定丁某提交的证据不足以证明其支付了购房款不当,本院予以纠正;四是是否非因丁某自身的原因未办理过户登记。本案中,案涉房产的开发商海南中平房地产开发有限公司下落不明,无法协助办理过户登记手续,因此,非因丁某的原因未办理过户登记手续。综上,丁某对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。

针对上诉人丁某的第二项关于”确认案涉房产归上诉人所有”的上诉请求,本院认为,依据《中华人民共和国物权法》第九条关于”不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”的规定,不动产物权的变更只有经依法登记才发生物权变动的效力。具体到本案,丁某虽然对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益,但由于案涉房产未办理过户登记手续,所以不发生物权变动的效力,即丁某对案涉房产不享有所有权。因此,其主张确认案涉房产归其所有的诉讼请求,没有法律依据,本院不予支持。

综上所述,丁某对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益,其排除强制执行的上诉请求成立,本院予以支持。一审判决认定事实不清,适用法律错误,应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条、第七十四条之规定,判决如下:

一、撤销海口海事法院(2016)琼72民初404号民事判决;

二、不得执行位于海口市××区房、504房;

三、驳回上诉人丁某的其他诉讼请求。

一审案件受理费为10400元,由上诉人丁某负担5200元,由被上诉人海口恒通典当有限责任公司负担5200元;二审案件受理费为10400元,由上诉人丁某负担5200元,由被上诉人海口恒通典当有限责任公司负担5200元。

本判决为终审判决。

海口海事法院(2016)琼72执异76号执行裁定于本判决生效时自动失效。

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