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近日，深圳地铁发布了《深汕高铁工程可行性研究报告及配套专题标段招标公告》，这标志着深汕高铁的前期工作又取得了新的进展。 深汕高铁的大概走向是： 线路由深圳西丽站向东引出，途经深圳坪山站、惠州南站，至深汕合作区赤石站，与广汕铁路衔接，全长约86千米，设计时速在350公里/小时，全程直达时间预计在30分钟内。 深汕高铁的接入，将补充深圳在沿海高铁大走廊中的缺失，将深圳、惠州和汕尾更密切的联系在一起。 观察这四个高铁站，西丽站和坪山站都在深圳，以后也会有深圳地铁联通，西丽和坪山之间的高铁建设似乎期待值不高，对于深汕合作区来说，增加一条高铁意义重大，但深汕合作区其实也是深圳，而且其特殊的发展模式与炒房绝缘。在深圳看房团看来，深汕高铁的建设，受益较高的片区还是惠州南站。 深汕高铁能为惠州南站带来什么，还要从西丽和深汕特别合作区的定位和发展方向说起。 1 深汕特别合作区 深汕特别合作区，全称为广东省深汕特别合作区，是全国首个特别合作区、拥有地级市管理权限，是深圳市和汕尾市共同合作管理的地级市。 深汕特别合作区，最初是共管型的扶贫模式，一帮一精准扶贫，帮着帮着土地就变成深圳的了，从共管型的扶贫模式，到单管型的飞地发展模式，只能佩服深圳抓住了极为难得的机会，与此同时，深汕合作区的发展模式和发展方向也自然发生了转变。 不得不发出感概，紧邻深圳的东莞和惠州，炒作“临深”概念多少年了，也没见切一块地给深圳单管，前段时间，深圳地铁10号线东延段（凤岗段）已不在深圳4期规划采购范围内，暂时搁置了，有可能是莞深政府没有协调好，建设地铁的投资分配比例。相比汕尾而言，东莞和惠州还是硬气了许多。 深汕特别合作区，下辖鹅埠镇、鲘门镇、小漠镇、赤石镇，陆地总面积468.3平方公里，相当于6个福田面积大小，有了深圳第11区的加盟，深圳的实际管辖面积扩大了23.45%。 根据规划： 鹅埠镇作为产业聚集区，重点发展电子信息，建设成为合作区先进制造业基地和产业配套服务区。像腾讯、南方电网、中国建设银行等企业已经陆续入驻。 鲘门镇作为对外交通门户和滨海旅游功能区，发展成为集旅游休闲、健康养生、商务居住于一体的综合功能区。 小漠镇作为新能源及临港产业基地，重点发展电力能源、新材料、仓储物流等产业，打造粤东能源产业带的重要组团。 赤石镇作为以科教研发、休闲旅游、生态农业为主导的远景功能提升区，重点发展生物科技、科教研发、生态农业等产业，合理开发利用片区内历史文化遗迹、温泉等旅游资源，发展生产性服务业和休闲旅游。 深汕高铁在特别合作区建设的高铁站就在赤石镇，而赤石镇具备了科教功能，深圳高中城就选址在赤石镇。 深圳为解决高中建设用地不足问题，规划了4处高中城用地，其中3处在深圳经济特区，1处在深汕特别合作区。 据了解，由南山外国语学校负责筹建的深汕高级中学就位于深汕特别合作区高中城内，建成后将成为该高中城内第一所高中。该校隶属于南外集团，占地面积超过10万平方米，规模为60个班。 如果按照以上规划，假设深汕高铁建成，深圳人可以有这样一种生活方式：把惠州作为后花园，在惠州南站附近买大house，可以把父母接过来，自己乘坐深汕高铁约15分钟去深圳上班，小孩乘坐深汕高铁约15分钟去深汕合作区高中城上学，对于买不起深圳，又想留在深圳的刚需来说，是完全可以接受的。 2 西丽交通枢纽+西丽湖国际科教城 西丽可以称为是南山的郊区，也可以称为是南山最后一块待开发宝地，不管怎样，这个片区现在火了。 西丽交通枢纽：西丽枢纽将引入赣深客专、深茂铁路、深汕铁路、深珠城际4条高铁，深惠城际、深莞增城际2条珠三角城际铁路和轨道13、15、27、29号线4条城市轨道，与其它城市公共配套设施、城市道路、慢行系统一同构筑城市空间，总体规模或超过深圳北站。 西丽湖国际科教城：位于粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊的重要节点，向南可以串联起深圳高新区、深港科技创新合作区（河套片区）等，向北可以打通光明、东莞等制造产业化重镇。 从房价也可以看得出来，西丽新房价格已经突破8万逼近9万，比如说区域内比较有名的宝能城，京基御景峰，还有新开盘的金众麒麟公馆，售价都突破了8万。 在西丽踩盘时了解到，很大一部分购房人群，是来自西丽大学城的高端领军型人才，这些人群每年有一大笔住房补贴，当然，领军型人才只是占少数，大部分普通人才还是要靠单位分配公住房，或购买人才房。 根据深圳规划，到2035年，新增人才住房约20万套，建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价60%左右。有两个问题，一是这些供应能否满足人才居住需求的缺口，二是购买人才住房就不能购买深圳商品房，90平的人才房是无法满足改善型需求的。 假设深汕铁路开通，西丽到惠州南站仅15-20分钟，那么房价较低的惠州南站以及周边的大亚湾区域，很可能会承接西丽的居住需求、改善需求和投资需求的外溢。 3 惠州南站 惠州南站，从一片荒凉的黄泥路，到现在的车水马龙，如今已经成为惠阳大亚湾房价最坚挺的区域之一。 早期的购房者都是被深圳地铁14号线延长线吸引而来的，直到2018年7月，惠州因市区人口不达标，地铁规划变成一纸空谈，投资者也慢慢的趋向于理性，但是这些都无法改变惠州南站的交通地位。 据深圳市轨道办透露，深汕高铁已作为近期建设项目纳入《粤港澳大湾区城际铁路建设规划》，待国家发改委批复后深圳可立即推动深汕高铁立项和建设工作。 从整个粤港澳大湾区来看，不限购，价格相对较低，具有投资价值和居住价值的，惠州南站是不错的选择，但不容乐观的是，西丽站正全球招募设计方案，尚没有开工，深汕合作区赤石片区还是一片荒凉，赤石站和高中城也尚在规划阶段，惠州南站还规划有南站新城，进展也异常缓慢，这样看来，惠州南站的投资价值还要打上一个问号。 未来，我们将会见证一场大戏，那就是深圳速度能否再度创造奇迹。 —————————————————— 铁粉们注意了： 只要你对粤港澳大湾区9个城市感兴趣，不知道哪个楼盘最有价值，不知道如何拿到最高折扣，扫描下方二维码⬇⬇⬇，我们有你需要的一切！ |
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