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这是孚园的第__104__篇原创首发文章  孚园研究院 成都市政府最近隆重举办“首店经济 公园商业”对接大会，计划在全市37个公园（包括多个“公园 ”类型的商业综合体）内共392个点位上，推出总计132万平米的商业经营项目。会议吸引了众多品牌机构、行业协会和国内外贸易促进组织，最终18个品牌现场签订正式投资协议（其中12个为“首店”）。 这次对接会重点指向“公园商业”，被普遍认为是“全国首例”，引发不少猜测：成都的公园可以用来大搞商业开发吗？ 从公布的《成都市公园商业项目机会清单》看，答案显然是“不能逾越”。 132万平米的商业面积中，大部分被包含集中在多个城市商业综合体内（其中个别项目已经开业，但可能还未招满），实际应用在公园中作商业开发的面积并不太多。 《清单》中列明的锦城绿道（全长约200公里）、锦江绿道（全长约200公里）、熊猫绿道（全长约100公里）和鹿溪智谷绿道（全长7.6公里），分别排布了7、5、4、3个“公园”，但由于这些“公园”的用地规模尚不明确，我们暂无法根据设计规范来估算未来可开发的商业规模。但政策规定大型公园内建筑占地不得超过总面积的5%，因此届时可开发商业用地预计有限。 值得说明的是，上述《清单》中的四条绿道均属于成都市规划的“天府绿道”的一部分。这个庞大工程于2017年9月启动，计划以“一轴两山三环七道”为主体骨架贯穿整座城市。至2018年底项目已建成2607公里，2019年计划再完成1200公里，直至2030年总体竣工，届时绿道全长将达到惊人的1.69万公里——试想，如果将“天府绿道”整体地看作一个巨大公园，那么遵循公园既定设计规划，全市可获得的商业面积将是蔚为可观的。 成都市政府自然不需要开发这么多。 但“公园商业”引人主观的地方来自“公园”和“商业”这两方面的对抗性： 公园一直以来都是大众消遣游憩的地方，人们可以在这里亲近自然、锻炼身体，获得身心上的愉悦和健康，进而降低医疗成本、延长寿命——公园的益处主要体现在它的外部性上，因此目前国内各大城市公园都逐渐对大众免费开放了，目的是希望每个人都能无差别地进入到公园里来。 但商业刚好相反，是天然排他的。 公园内的商业活动越多，自然会挤占公园内的公共活动空间。因此综合性公园的绿地面积占比要求超过80%，而建筑占地面积要低于5%（小型公园的比例低至3%）。所以公园内除了设备维护的库房，可用于开展经营商业的面积往往不多，最多就是一些简单的零食饮料售卖，有时甚至直接是以自动售货机的形式存在的。 但成都市颁布的“商业公园”显然另有深意。《清单》中列示的各公园业态相当丰富，包括运动休闲、亲子教育、科普文创、生活美学、文化鉴赏、便民生活、生态餐饮、场景体验、跨界新零售、新农业和康养医疗共计11个业态，均被认为与“公园商业”高度匹配。 这自然不是传统的公园能容纳的。 天府绿道建设投资有限公司董事长康瑛坦说：未来建成后的“锦城绿道”面积达133平方公里，可开发的商业面积达200万平方米（占比1.5%），可容纳的商业形态将从“最小的是18平米，一个集装箱的位置”到“最大500亩，可承载一个特色小镇”。 怎么解释？ 是不是很神奇？不过这样操作很可能是必要的，直接原因是这种规模的绿地“太贵了”。以锦江绿道一期建设工程为例，全长78公里总耗资72.67亿元，平均每公里成本超过0.93亿元。以此粗略推算1.69公里的“天府绿道”建设成本就将超过1.57万亿元（当然绿道的级别、施工难度等都会影响成本），这个量级的投资对成都市来说是难以承担的——这还没有算上绿道建成之后巨大的维护和运营成本。 因此现阶段选择商业开发的收益来平衡建设和维护成本，可以说是不得已而为之。 剩下的问题是，这样是否可行？ 如果匹配上合适的商业业态，自然可行。人们天然就向往自然，和城市里的任何一个商业综合体相比，免费的公园恐怕都拥有更多的客流——事实上我们一直都想把自然环境引入生活空间，不然难波公园这类项目何以获得盛大赞誉？ 不过公园引入商业的难点始终是如何平衡：我们不希望商业过多侵占公共活动空间、也不希望公园里出现高端俱乐部之类让大多数人望而却步的项目。成都选择了“首店”来破局，比如国内或西南地区从未有过的引入冰上赛车和马术（成都并不寒冷，群众基础自然薄弱）。这个思路可能欠妥当。“首店”是对当年大量购物中心内品牌过于雷同的一种差别化应对，而公园天然就不存在这个问题。 哪些商业能和公园更匹配？恐怕是本地的中小企业，它们的产品或服务更加植根于本地文化，它们更希望用这个地理位置来彰显自己产品所代表的价值观，比如为各项体育活动提供装备和服务的本地商家。政府也希望在公园里安置一些具有“成都本土气息的小酒馆”，这比冰上赛车和马术显然要更受欢迎。 国内其它城市在成都开了这个“首例”之后，会竞相开发公园商业吗？其实留心观察，不难发现不少城市的公园内都已有一些经营设施，它们大都在允许的规模里点缀于公园的各个角落——不是每个城市都有成都这种大规模新建绿道、从而得以配建相应商业设施的机会。 但从各大城市纷纷提高人均绿化面积来看，大家对公园的需求越来越高，但怎么负担公园的建设和运营成本？商业开发的施展能力有限，未来必然还是会依赖房产税的施行。那些临近公园而升值的房子，可能会通过增加的房产税来维护公园的运营。 但同时也别忘了，政府除了用公园来改善人居环境以外，还能利用公园等公共配套来提升城市对人才的吸引力。 结语 何不想想怎么利用公园来优化本地的办公环境？ 总结来说，成都大规模的公园商业开发始于超大规模的绿道建设，这给成都带来了其它城市难有的，在公园内集中开展商业的一些机会，尝试“公园综合体”这种少有的商业模式，这一定程度上是高投入之后不得已的对商业潜力的挖掘。没有这个机会的城市也无需羡慕，怎么优化和挖掘自身城市公园的综合价值，永远都是最重要的。 END |
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