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$万科A(SZ000002)$万科物业一直霸占在行业排行榜的第一名，2018年营收已经达接近98亿，2019年大概率110亿甚至以上。$碧桂园服务(06098)$碧桂园服务2018年的营收为46.75亿，2019年大概为80个亿左右。碧桂园服务上市后市值达到了700亿港币，如果万科港股上市，很多人会认为万科物业的市值可能会去到千亿港币。 截止目前，我们看下港股物业公司的PE估值，会发现行业平均估值都是在30-40倍左右，而碧桂园服务接近了50倍，高于同行业的其他公司。简单可以认为，物业上市公司市值这么高，主要是市场愿意给比较高的估值，物业是高速成长行业。 碧桂园服务接近50倍的PE值，从PEG的角度来看，也就是说它的增速要在50%左右，估值才算合理。 看下物业公司的营收结构，2019年上半年，整个行业平均的增值服务收入占公司总营收大概18.5%左右，收管理费是目前物业公司主要的收入来源，接近82%。碧桂园服务比行业平均水平要高，达到了26.4%，但整个公司的主要收入还是来源于物业管理的收费，而收费多少与管理面积直接相关，管理面积是物业公司营收的一个重要指标。 2019年上半年，碧桂园服务的合同面积达到了5.84亿方，收费面积为2.17亿方，收费面积实现了58.5%的增长，估值不贵也不便宜。到2022年，碧桂园的收入面积要达到9.23亿㎡，就大概率维持住50%左右的增速，截止今年上半年，合约面积达到了5.84亿方，也就意味着至少还需要增加3.4亿方的储备面积。假定碧桂园未来3年的操盘面积8000万方/年，（2018年为7730万方，2019年1-10月份为7000万方），3年可储备面积为2.4亿方，2019年上半年碧桂园有20%左右的面积来自并购。估计碧桂园服务2020-2022年可以增加的面积约有3亿㎡，基本可以保证这几年平均50%左右的增长速度，至少到2021年确定性是比较大的。至于利润增速，可能会随着业务的成熟、规模的扩大及增值服务也大的空间打开，利润增速可能会跑赢营收增速。（暂不考虑物业开发与管理的利润输送。）也就是市场给到碧桂园服务50倍的估值也是站得住脚的。也就是碧桂园服务未来的增速，可以建在里储备面积上。 由于万科物业没有上市，部分数据不是很准确，2018年底突破5.3亿㎡，与碧桂园的体量差不多，但营收却高达98亿。那么万科物业的收费是怎样的一个水平呢，最主要的因素应该就是在于收费面积了。按碧桂园服务的19元/㎡·年，则万科物业的收费面积为5.16亿㎡，这与合同面积基本相当，对比行业几大龙头，基本可以认为万科物业的收费会高于碧桂园服务，从几个要素做下对比： 住宅与非住宅的比例：万科物业住宅占比为65%，绿城为70.3%，保利为61%，碧桂园2017年的数据为95.4%，可以推测万科物业的收费更加接近绿城或者保利。 这几家来看，保利2018年是最低的，但鉴于2018年保利在管面积大幅增长，有1亿㎡增长到了1.9亿㎡，保利数据参考2017年的会准确些，2017年营收24.2亿，在管面积1个亿㎡左右，则保利的平均收费约为2.42元/㎡·月。 基本可以认为碧桂园服务收费水平是龙头里最低的。那么万科物业的收费大概率落在【2.4,3.3】，万科物业的毛利在30%左右，与行业平均数差不多，也就是增值服务对整个行业影响在太大的一个变化，这一块业务都处于摸索阶段。 考虑到城市能级及项目品质，万科的收费应该低于绿城服务，且高于保利（毛利20%），拍脑袋万科物业的平均收费在【2.8,3】，大概推算出万科物业2018年的在管面积为2.8亿㎡左右，而2018年的合同面积超过5.3亿㎡，则万科的储备面积为2.5亿㎡，（方法很多种，可以问问万科的业主，也能得出个大概；或者对比物业管理员工也能做个简单推测），那么万科物业在管面积：储备面积接近1:1，而碧桂园接近1:2，为万科物业的营收约30%左右的增速，基本上2019年有8400万㎡转化为在管面积，加上万科物业在第三方并购上，占比达到了50%，这几年维持30%左右的增速是可以实现的。 2019年这两家公司的利润应该会在15亿-20亿（拍脑袋），相差不会太大。如果这两家公司都在港股上市，短期而言，碧桂园服务可能会享受更高的估值，也就是说，万科物业上市后的市值未必会超过碧桂园服务。 今天的比较，并不重要，这个行业很大，大的可以容纳下很多家千亿级别的公司。 眼光放长远，物业管理也许是线下的一个平台，物业管理的价值还远未被挖掘。 竞争可能不仅仅是同行，未来更多的将是互联网企业，比如阿里，比如腾讯。 当然，这些企业相杀，也会相爱。
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