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一、正文 1. 招商分析 在商业考察中，还有一个方面需要着重考虑，就是招商运营。招商运营中首先是招商分析，分析内容包括空置情况、招商质量、租金水平、品牌布局。 空置情况包括空置比例、空置楼层、空置区域。说到空置比例，商场满租不一定是好事，完全满租将限制项目的发展，95-97%是比较好的状态。空置楼层一般集 中于高区，若2-3层以上出现大面积空置，说明项目运营出现严重问题。每层楼同一位置均出现空置的区域，为商业死角；门头区域若出现空置，一般是因为未招到满意品牌，常见手段为用特卖活动/商品展示短期填补空间。 项目租金水平方面，租金需要平衡开发商收益和品牌盈利，即在体现项目商业价值的同时，保障项目自身和商户双方的可增长空间。 2. 运营管理 商业考察招商运营的另一个重头戏之一就是运营管理，这其中就包括沟通协调、分析评估、经营策划、日常监督与成果分析。 沟通协调，是运营管理的主要职责之一，也是难点之一，对购物中心业绩和形象有直接影响，这其中又包括租户沟通、投诉处理和整修开业。 在与租户沟通时，主要围绕商户经营状况评估、商户沟通并协助整改和商户意见及要求处理；投诉处理包括消费者建议与投诉、商户间纠纷与协调、其他相关利益方协调；整修开业步骤则包含了商户进场装修及开业管理、商户局部整修和橱窗调整、营业时间变更及其他调整。 与此同时，一个项目想要保有长期的生命力，其运营团队需要掌握市场整体发展趋势，及时调整和优化项目内品牌，使之与不断变化的消费需求匹配，这就要依靠分析评估掌握详细的客观数据。 而制定各类提升购物中心整体业绩的促销活动，是运营管理工作中的关键部分，也就是经营策划；评价一个活动的优劣，主要考量与目标消费客群的契合度。 日常监管层面，运营管理人员需要实时检查监督商场相关规章制度的执行情况，日常监管作为违规经营的事前管理机制，是商场运营管理风险的重要保障体系。 一个项目的运营管理是否被市场认可，直接体现在最终消费数字上。因此，商业考察终归要落到成果分析这一步。 |
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