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如何组合能够得到最大货值的方案？ 当我们有了定价和成本标准之后，接下来应该讨论的就是如何排布组合来取得最大货值。在这里通过一个例子来给大家梳理出组合的三种思路（又到了举例子的时间）  我们选取了上个阶段在大容积率策略下的几个强排方案，项目条件是一个拥有景观区域的L型地块。  一般来说每个强排方案都需要计算货值，但是如果你想要提高效率的话，可以选取容积率偏低的方案，像这里出现了三个容积率2.8、2.9和3.0。 我们可以先选取容积率为2.8的方案，原因是在容积率最大的策略下，通常不会考虑品质，而是先排满容积率（到达最大值3.0），但是在方案深化即提升货价的过程，容积率是一定会降低的。优化规划结构的时候会重新调整产品高度与间距关系 思路一：拉高拍低 拉高拍低是强排中最传统合理的思路方法，优点是能使方案拥有一个良性的货值组织。 Q 如何去拉高拍低？ 1.盲排阶段算出最大的底层货量 2.北侧摆满，优先考虑西侧拉高，还有临路一侧需要拉高。 3.北侧甚至考虑超高层 拉高拍低的原则并不是一成不变的，要根据项目地块的条件随机应变，比如下面这个方案，由于项目拥有一块景观均好的地块，所以在强排的时候西侧先不用考虑拉高，重点放在“拍低”的区域如何向景观区打开即可。  在这个方案里，我们是这样运用拉高拍低的原则的。首先我们在北边外围放置了100m的高层产品。注意到北侧的一端我们进行了产品的拔高，是在没有超过限高条件下，放置了40F的产品。原因是组团花园的影响，货值比起旁边只能看到洋房的高层产品又进一步提升了。 在容积率确定的条件下，为了货值最大化，我们要将该高的地方拉高，可以顶着最大高度来做，甚至是跟甲方交流哪些地方可能需要突破限高，交代突破的理由种种。而“拉低”则要考虑低层产品的选择，譬如在景观良好（湿地公园、山丘景观等）的地方，是否一定选择别墅或洋房？可以深入讨论有没有其他像联排别墅的产品替代，然后引入上面我们计算货值的标准，再算出项目的总货值进行比较。注意：前提是低层或多层产品在当地市场有足够的消化力 思路二：因地制宜 因地制宜就是根据项目地块的条件来调整优化货量，充分发挥地块的优势，从而获得大货值。为此因地制宜又分别有两种思路，一种是取景面一线货量安排到可能大的方案，一种是取景面均好性货量安排到可能大的方案。 我们拿来了之前按照大容积率策略的强排方案，然后看到有两个分区，进入货值讨论的阶段后，先计算这个方案的货值，再将分区2进行优化。  策略一 大容积率的方案  分区2的优化 接着将一线景观的户型，大量的货量安排在景观区域附近。确保取景面一线货量安排到尽可能大，再去计算货值。   另一个方案就是取景面均好性货量先安排到尽可能大，含括了一、二线的景观户型。 我们选择了一个点式排布的方案，保证了一定的空间品质来提升货值。我们之前提过点式蝴蝶型的栋型的优点就是能够压缩面宽，视线开阔，观景优良。  细看里面的栋型，景观房的定价标准再次体现，南北通透的户型定价1.2a，南向景观房1.1a，而没有景观的普通南向户型则为均价a。 接着我们再来计算货值:  一看数据我们发现，一线占满的方案居然比均好性货量占满的方案多出35832个a，如果折算成万为单位的话，两个方案足足差了三个亿呀！  最终我们通过对比可以得出这样的结论： 一线占满货量的优势比较明显 思路三.溢价创新 溢价创新是我们现在应用的比较多的新思路，相比前两种传统的思路，溢价创新的优点就是通过牺牲一些占地面积，内部打造有吸引力的核心区域，来达到溢价的目的。运用这种思路的前提就是甲方的意愿，甲方对于货值的判断比较敏感，又愿意“浪费”一些用地来保证高品质空间的话，可以大胆地选择这种思路。 我们先从案例着手分析溢价创新这种思路，这个方案在保证容积率的前提下，仿照原来是湿地公园的景观区，形成了一个大型的组团花园，从整体规划来看，像是从原湿地公园一路延伸进去的景观带，有浑然天成的气派。与传统一味往南靠的做法不同的是，我们宁愿一些局部空间变得拥挤，但是组团花园变得更宽阔，如此一来花园周边能够产生更多高货值的产品，内部像是打通任督二脉一样，也能够出现一些高货值的产品。  我们保证外部取景货量前提下：可以沿景观区设置酒吧街，甚至打开北边，导入北边城市人流。在中部原方案没有充分发掘价值的区域，形成邻里中心和大花园（内部核心区）拉开进深，再在核心区内通过景观绿化的空间优化达到激活周边组团的效果。 溢价创新的思路是在经过前面两种传统思路，没办法再施展的情况下，我们还可以引入景观，甚至打通所有的入口，形成共享带，来获得增值。 对比新旧两个方案，拉开间距之后，这个大组团花园提升了大概三分之一左右的货值。 这就是优化货值组合的三个思路，沿着这些思路去得到不同的强排方案，最后进行货值讨论，就能够获得可观的数据，增强汇报方案的说服力。 |
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