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提到江心洲，你想到的是什么？富人岛，生态科技，还是葡萄园、配套不全……日前，我在走访江心洲中介门店的时候。意外得知，岛上最近的二手房成交情况。 熟悉江心洲的人都知道，一座夹江大桥，将江心洲分成了南岛和北岛。岛北被称作是桃花源。这里因为限高的原因，打造的都是低密度的豪宅，有升龙桃花园著、升龙公园道、保利紫荆公馆、银城长岛观澜等。 而岛南则是烟火气很足的地方，相对岛北而言，这里的生活配套更为齐全。比如仁恒的安置房洲岛家园，附近有超市、菜场、商场、学校等。 同样地，岛南和岛北的差距也体现在房价上。整体来说，岛北的低密度、高品质二手房要比岛南的高层、品质一般的二手房房价高一些，而且岛南还有很多安置房。 岛南目前在售的主要有仁恒绿洲新岛、江岛华庭、洲岛家园。我在365二手房上查询到这些小区目前的挂牌价。 从上图可以看出，江岛华庭的挂牌价最高。可以看到，有的房源挂牌价已经超过6万+/㎡。中介说主要是因为这个小区不仅低密度，套型和装修较好，而且很稀缺。 成交方面，中介表示岛南这里仁恒绿洲新岛卖得最好，主要是小户型居多，成交单价在4.6万/㎡左右。可以看到，和挂牌价相差并不大。 安置房洲岛家园目前挂牌价在2.8万/㎡。其中，绿洲苑和芳华苑今年就满5年，很快可以上市进行交易。 岛北方面主要是以改善为主，平层居多。目前主要在售的小区主要有：保利二十四院、银城长岛观澜、升龙公园道、保利紫荆公馆。 从上图可以看出，岛北这些小区里升龙公园道的挂牌价最高。而据中介透露，这个小区也是卖的最好的，主要是小区体量大，挂牌多，户型选择也较多。其他几个小区挂牌量很少。 中介说目前江心洲二手房整体挂牌并不是很多，成交也很稳定。二手房的成交均价大概在4.8万/㎡，安置房的成交单价大概在2.7-2.8万/㎡。 升龙公园道是岛北这些小区里成交最多的，于是很想去看看。但是奈何附近的小区门禁都是异常严格，几乎进不去。 好在有位中介恰好是升龙公园道的业主，她同意带我进去看看。 在跟她去的路上，她跟我介绍道：升龙公园道一共分为5个园，分别是桂园、檀园、榕园、榛园、桦园，均是很诗意的名字。其中桂园和檀园是一期项目，也是交付最早的小区。 在路上，我看到了星月街幼儿园，就在榕园的旁边。中介告诉我现在幼儿园已经使用，除了公园道业主的孩子，还有附近小区业主的孩子在这里上学。每天早上，家长送孩子来上学，这边还是很热闹的。 在幼儿园的对面，是升龙承建的小区配套的商业综合体时代广场，可以看到商业这边基本已经完工，目前正在招商中。未来这边不仅有商铺餐饮菜场，还有医疗等。 路上我只看到一家好的便利店。我问中介，作为业主在这边居住，会不会感觉不方便。她说这里的配套现阶段确实不够完善，不过正在建设中，慢慢就会好的。 她带我先进去看的是檀园，说是这边的景色是最美的，适合拍照。因为她是准业主，直接刷卡进入，我就跟着她进去了，保安也没有说什么。 进入小区后，首先冲击眼球的便是小区超高的绿化率，映入眼帘的都是绿色。而这个小区也有几栋别墅，楼间距很大，景观很棒。
富有光泽的建筑外墙是全干挂石材立面，不走近看，很难看到它纹路的用心之处。
接着中介带我来到的是檀园对面的桂园，也是她居住的地方。这里的房子明显更多，但是品质未减。
一尘不染的地面，壮丽的景观。
园内还有一处儿童游乐场，方便孩子在这边活动。
此外，小区里面随处设了总平图，能够随时了解邻居和朋友的位置，方便时不时窜门。不得不说，公园道在细节上做的真的很到位。
因为时间的原因，中介只带我进了这两个小区，不过小区的品质已经可见一斑。 据悉，小区的物业是绿城物业，平时对小区的管理很到位，业主也是很满意。 升龙公园道在附近小区中，成交量最高，除了前面说到的小区体量大，挂牌多，户型选择多外。中介跟我透露，小区的得房率也很高，精装标准高。中央空调系统、地暖系统、防辐射百叶遮阳系统、太阳能热水系统、隔音降噪系统，全屋分区收纳系统，均为国际一线品牌。 在365二手房上，可以看到该小区小户型房源挂牌价在5.1万/㎡左右，大户型房源挂牌价低点，近4.8万/㎡。据中介透露，目前小区高层中，大户型房源成交价在4.8-4.9万/㎡，小户型成交价高点，5万/㎡左右，小区洋房的成交价格更高。可以看到，和挂牌价相差并不大。
而在几个园中，桂园和檀园的成交较多，因为是最早交付的，现在基本满两年了，可以少一些税费。 而购买这边房子的客户主要是来自于龙江还有河西的一些业主，他们更加享受这边的宁静和宽敞，也看好江心洲未来的发展。 江心洲，昔日的葡萄园，蜕变成如今的南京生态科技岛。从原先南京人看不上的农村乡下，变成现在大家口里的“富人岛”。这也应了那句话：曾经你对我爱搭不理，今日我让你高攀不起。 只是这种变化对很多人来说太突然，以至于他们对于江岛发展的争议一直不断。此次来到江心洲，以我个人的角度来看，交通的确不是很方便，从地铁站出来后，放眼望去全是电动车。
我没有看到一辆单车，等公交车也是迟迟不来，打车几乎叫不到车，于是全程我都是靠自己的双脚走的，从地铁站走到目的地近半个小时。路上想买个水喝，也是少见超市之类的。 相信很多人会跟我刚开始一样的心理，觉得这边的交通、商业配套很差，居住太不方便了。但是根据规划，这里未来：
除此之外，江心洲被人诟病的还有一点，就是教育配套跟不上。岛北的保利和银城旁边虽然早就规划了公办中小学用地，但是开工时间一拖再拖，直到今年才有了实质性进展。前段时间，岛北人民心心念念的小学开工了！初中也已围挡并进场。 此前还有传言，岛北学校或引进金中或新城。若名校配套落实，对于岛北来说又是一记大招，不过具体还是要以教育局为准。 而在岛中，也有新的小学处在规划中。虽然金陵中学的高中部分部已经确定上岛，但公办初中小学学区的落实，才是对于进一步提高岛上楼盘的入住率，至关重要的因素。 江心洲未来教育的规划是：1所国际化学校、1所高中、3所初中、6所小学、11所幼儿园。 其实，一向“佛系”的江心洲，今年以来各项工程的建设有加速迹象。 去年出让的国际水生态创新中心地块，近期已完成围挡并进场施工。
作为人工智能产业载体的江岛智立方花园式办公集群也已基本完工。江岛智立方，是中新双方联合打造的新纬壹国际产业园核心载体。
值得一提的是，4月底，江心洲G08地块经过112轮竞价，被荣盛15.6亿元斩获，楼面地价达到最高限价31980元/平，且自持面积高达 13000平，坊间测算的实际楼面地价达4.4万/㎡。 此前，江心洲由于长期没有纯宅地的拍出，相比于河西南的“江苏地王”头衔，江心洲的真实土地价值也一直备受质疑。而在今年，江心洲的土地价值得以证明。 可以说，从商超配套、学校、产业园到土拍，江心洲的速度，真的在加快！ 在二手市场上，据中介透露，今年江心洲的二手房价整体有所上涨，低密度、户型好的房源更受青睐。但真要拿出来卖，很多房主还是舍不得的。 因为选择这里更多的是一些有情怀和追求的人，不是普通刚需，他们看到了江心洲的潜力，心甘情愿等待它的发展和腾飞。 |
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