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最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），根据合同有效和无效的不同法律后果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。研究、探讨现值损失和残值损失，在司法实践中具有重要现实意义。 现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，即损失的计算价值。这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修剩余价值。 《解释》根据租赁合同的权利义务、行业惯例、交易习惯等，规定在双方当事人无约定情形下，承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕，出租人无需补偿。因为承租人应该对自己采取的装修行为、装修标准、装修使用时间有心里预期。但出租人对承租人的装修行为、装修标准、装修使用时间在合同没有约定的情况下却没有预期。如果出租人依照合同约定履行了合同义务，仍要求出租人承担自己没有预期的装修费用返还义务，则有失公平。所以合同履行完毕，履行期间已经摊销的装饰装修费用，不应列入损失范围。 值得注意的是，在合同未履行完毕、且合同双方对装修费用的处理又没有约定的情况下，《解释》却没有给出明确的规定。本律师个人认为，此种情况下应在评估现值和分摊后剩余价值中选取较低的一个作为残值。即如果现值和分摊剩余价值比较，分摊剩余价值较小时，应该选取分摊剩余价值作为残值；如果分摊剩余价值和现值比较，现值较小时，就应该按现值计算残值。因为如前所述，出租人对装饰装修没有预期，故不应该要求没有预期的人超过自己所得的利益承担责任。 举例分析如下，承租人装修造价60万元，租期5年，双方对装修处理未作约定，则60万元造价摊销在租期内，每年平均摊销12万元。合同履行三年后解除，按照评估价值，装饰装修现值为30万元，但按照租期内摊销价计算，三年摊销费用为36万元，则残值应当按照摊销费用确定为24万元。因为装饰装修现值高于摊销的造价剩余费用，则应当按照摊销造价剩余的24万元计算损失。 残值确定后，关于残值应由谁来承担的问题，我个人认为此部分残值费用，并不意味着必然由出租人补偿给承租人。因为此装饰装修对出租人而言，可能没有任何使用价值或给其带来其他效益。在此种情况下，应该把残值列为损失，根据双方的过错程度及责任比例来分摊这部分损失。如上述举例中所确定的残值损失24万元，不应该完全由出租人补偿给承租人，而应根据双方的过错比例分担该部分损失，才符合我国合同法关于合同责任及损失计算的基本原理。 【北京蓝鹏（厦门）律师事务所 王晓林律师 13656039648】 |
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