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原创：乔士倩 北京市中银（济南）律师事务所实习律师 实践中，经常出现发包人将质量保证金的返还时间约定为“保修期满后返还”，如果严格遵守法定最低保修年限的规定，地基基础工程和主体结构工程的质量保证金应该在50年后予以返还。显然，在大概率情况下，是建设工程施工合同当事人就质量保证金的返还时间进行了错误的约定，混淆了质量保修期和缺陷责任期的概念。本文就质量保修期和缺陷责任期的区别进行比较分析。 一、质量保修期 建设工程实行质量保修制度，质量保修属于承包人的法定义务。根据《房屋建筑工程质量保修办法》和《建设工程质量管理条例》的规定，在正常使用的前提下，对建设工程的最低保修期限包括地基基础工程、主体工程、防水防渗漏工程、供热供冷系统、电气管线、给排水管道、设备安装、装修工程等给予了详细的规定。建设工程的保修期从工程竣工验收合格之日起计算，发包人未经竣工验收擅自使用工程的，保修期从转移占有之日起计算。 保修期间出现质量问题，承包人要负责保修。除了地基基础和主体结构外，发包人应当先通知承包人，承包人拒绝修复或修复不能的情况下，发包人可以主张赔偿。 关于修复费用的问题，因承包人原因造成工程缺陷损坏的，承包人负责修复，承担修复的费用和人身财产损害责任；因发包人使用不当，可以委托承包人修复，发包人承担修复费用，支付承包人合理利润； 对于承包人未及时承担保修责任的义务时应承担的责任，《建设工程司法解释》第27条规定，因保修人未及时履行保修义务的，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损坏的，保修人应承担赔偿责任。 二、缺陷责任期 缺陷责任期，顾名思义，是承包人按照合同约定承担缺陷修复义务的期限。在缺陷责任期内，因承包人的原因造成的缺陷，承包人负责修复，承担鉴定维修费用。若承包人未履行缺陷维修义务，发包人可以按照约定扣除质量保证金，要求承包人承担违约责任；非因承包人的原因造成的缺陷，发包人负责维修承担费用，经承包人同意的，可以委托承包人维修，发包人支付费用。 通常，缺陷责任期，是发包人扣留质量保证金的期限。原创乔士倩壹捌叁零伍叁壹叁叄柒叁根据《建设工程质量保证金管理暂行办法》规定，缺陷责任期一般为6个月、12个月或24个月，具体可由双方当事人在合同中约定。《建设工程施工合同》示范文本规定，合同当事人应在专用条款约定缺陷责任期的具体期限，最长不超过24个月。 缺陷责任期自实际竣工日期起计算。因发包人原因无法按时竣工验收的，缺陷责任期从承包人提交竣工验收申请之日起90天后，工程自动进入缺陷责任期；发包人未经竣工验收擅自使用的，自转移占有之日起计算；因承包人原因无法按时竣工验收的，从实际竣工验收志气起计算； 三、质量保修期和缺陷责任期的却别 通常来说，工程保修阶段包括缺陷责任期和质量保修期。在缺陷责任期内，承包人亦应该承担保修义务。但缺陷责任期届满，发包人应当返还质量保证金，承包人仍在法定最低保修期或者换约定的保修期履行保修义务。 首先，二者期限不同。质量保修期根据合同约定确定，不能低于法定最低保修期限，否则约定无效。缺陷责任期一般是6个月、12个月或24个月，最长不超过24个月。 其次，二者的意义不同。缺陷责任期满后，质量保证金应当返还，发包人颁发质量缺陷责任期终止证书，但是承包人仍然应当承担保修义务；保修期满后，承包人无需再承担保修义务。 最后，二者期限内处理缺陷的程序不同；质量保修期内，出现质量问题或者缺陷的，发包人和承包人一般先确认缺陷的责任方，再对缺陷进行处理。而缺陷责任期内，承包人承担强制的修复义务，因此承包人应先行处理，之后再明确缺陷的责任方，明确修复费用的承担主体。 【简要案情】 A公司与B公司建设工程施工合同纠纷案 A公司与B公司签订《建设工程施工合同》一份。2017年3月2日涉案工程通过了竣工验收，同年A公司完成了竣工验收备案。之后，A公司已经将涉案工程出租给了其他公司用于经营。在庭审中，双方确认工程款400万元，至今A公司尚欠B公司工程款100万元未付，A公司主张上述工程款数额中应该减去质量保证金亦查无实据。 【裁判规则】 当事人对质量保证金的返还期限有合同约定的具体期限的，从其约定；没有约定或者约定不明的，缺陷责任期满后，发包人应将质量保证金返还承包人，也就是说发包人应该在接受建设工程之日起两年内返还质量保证金。 |
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