总价150万的房子，商业贷款100万，分期20年，5年后应该多少价位卖出才不亏？

不亏的话，那么我们就要找出盈亏的平衡点所在。盈亏的平衡点在于你这5年内所支付的成本不低于你的售价

五年内的成本

你持有这个房子，五年内支付成本主要有三部分，一部分是首付，另一部分是每个月的月供金额，还有一部分为购房费用。

1、月供金额

月供金额要考虑的因素有以下几个：本金、期限、利率以及还款方式，你的题干中少了后面两点，所以我们只能以最常见的方式进行估算。

利率以目前普遍的基准上浮10%（即5.39%为例计算），还款方式以等额本息为例，则5年（60期）你累计的还款金额为：6816.89*60=409013.4元；

2、资金成本

你的50万元首付款，如果没有购买房子，在银行里，那么他是可以产生利息的，我们4.5%的利率计算，那么五年后的本息合计为：50*4.5%*5+50=61.25万元。

每期还款的房贷金额6816.89元，如果你没有归还房贷，而是放在银行里，也是可以产生利息的，不过这个分期支出，目前没有具体的计算公式，总共5年，我们粗略的以中间值2.5年计算，利率取值2.5%就好，那么这40.9万元，若没归还房贷，五年内的本息合计：40.9+40.9*2.5%*2.5=43.46万元。

3、购房费用

购房费用主要是交房时的要缴纳的公维金、契税，以及持有期间的物业费、公摊水电费等，150万元的房子，我们粗略简单的取值3万元就好。

4、卖房时总成本

要卖房之前，你必须要结清贷款，如下图所示，5年后的此时你剩余的贷款金额为：840286.79元。所以实际卖房时，你在这五年里总共付出的成本为：61.25+43.46+3+84.03=191.74万元。

房子收益

五年内你一共支付的成本为191.74万元，因此理论上你的房子售价不得低于这个金额，否则你这笔投资就是亏损的；当然如果你房子有出租或者你自住减少了房租，这部是你持有房子的收益，是可以扣除的，比如这部分为10万元，那么你实际支出的成本就变为了181.74万元，这时候只要你的售价不低于这个数，你就不算亏。

不过由于现在开发商卖的都是期房，买房后等到交房往往都一两年过去了，而无论出租或者自住都还是需要简修及购置家具，这方面来考虑的话，这些投资可能已经超过房租收入了。因此打算交房后短期内出售的就不要在考虑租金这些问题了。

总结

上述计算的前提还是交易税费都是买方缴纳，否则你的成本更高，现实中很多卖房的人没有去详细计算这些成本，只是简单的以买房时总价多少，卖房时总价多少即简单的认为赚与亏（比如买房时房价150万元，卖房时180万，就认为自己是赚了），这是错了，最少资金的时间成本都没有考虑，所以卖房时一定要仔细算算，不要白白花了五年做无用功。