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【易错点】 （1）哪些情况要征收土增税，哪些情况不征收？考【征税范围】； （2）土增税扣除项目确定；哪些属于【开发成本】？易跟【开发费用】、【取得土地使用权支付的金额】混淆； （3）哪些情形应进行土增税清算，哪些税局可要求进行土增税清算？ （4）土增税如何计算；应纳税额的计算：应纳税额=增值额×适用的税率-扣除项目金额×速算扣除系数。 （5）土增税涉及的税收优惠政策； 【教材变化】 新增“企业改制重组过程中土地增值税政策”。 第一节 概述 啥叫土增税？？？ 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。 土增税的特点？？？ 1. 以转让房地产取得的增值额为征税对象； 2. 征税面比较广； 3. 采用扣除法和评估法计算增值额； 4. 实行超率累进税率； 5. 实行按次征收，纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定。 【话外音】土增税是一种行为税，即发生转移了。类似于“出租”行为、“评估增值”行为、“抵押”行为，并没有发生权属转移，不可能产生土增税；并且卖方才会交，看谁增值了； 第二节 征税范围、纳税人和税率 （一）征税范围（★） 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 【提示】 ① 土地增值税的征税范围仅指土地使用权的转让（二级市场）而不是出让（一级市场）； ② 转让的必须是国有土地使用权，不能是集体土地使用权； ③ 产权必须发生转移； ④ 必须获得收入（特殊情况除外）。 基本征税范围 不属于征税范围 *转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与 *地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 *存量房地产的买卖 *国有土地使用权出让行为 *为转让土地使用权、房产产权的行为如房地产的出租 出售方+产权转移+国有 2. 特殊征税范围（★） 经济行为 征免范围的确认 征否 继承、赠与 房地产的继承 × 公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的 × 上述之外的赠与（非公益性赠与） √ 抵押 在抵押期间 × 抵押期满不能偿还债务，造成房地产产权转移的 √ 交换 单位之间互换房地产 √ 个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实 免征 合作建房 自用 暂免 转让 √ 出租 × 房地产的代建房行为 × 重新评估 × 注意：对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税，免征； 因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税； 因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产，免税； 企业以房地产抵债，征税； 政府向国有企业划转土地使用权（×）； 【链接】关于不动产涉及的税种： （1）在不动产持有环节，即产权未转移的：涉及房产税、城镇土地使用税、增值税（出租）、城建税、教育费附加和地方教育附加等； （2）在不动产流通环节，即产权发生转移的：涉及增值税（出售）、城建税、教育费附加和地方教育附加、土地增值税、契税、印花税等。 （二）纳税义务人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。 【提示】不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业；不论行业与部门。 （三）税率——四级超率累进税率 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%） 1 不超过50%的部分 30 0 2 超过50%~100%的部分 40 5 3 超过100%~200%的部分 50 15 4 超过200%的部分 60 35 **背诵税率，可以画个轴 第三节、第四节 应纳税额的计算 （一）计算步骤： 1. 计算转让房地产取得的收入A； 2. 计算扣除项目金额B； 3. 计算增值额C＝A-B（增值额＝收入—扣除项目） 4. 计算增值额C占扣除项目金额B的比例，确定适用税率； 5. 应纳税额＝增值额C×适用税率－扣除项目金额B×扣除系数 （二）增值额的确定（★★） 增值额=应税收入（不含增值税）-扣除项目金额 1. 应税收入 包括：包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。 【提示】营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。 实物收入 收入时的市场价格折算成货币收入 无形资产收入 专门评估确定其价值后折算成货币收入 外国货币 取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算 代收的各项费用 如计入房价向购买方一并收取的作计税收入，作扣除项目，但不作为加计20%扣除基数 如未计入房价，在房价之外单独收取的，不作计税收入，不作扣除项目 2. 扣除项目金额（★ ★★ ） （1）新建房扣除项目 ① 取得土地使用权所支付的金额：包括地价款和相关费用。 【提示】纳税人取得土地使用权时缴纳的契税计入取得土地使用权所支付的金额，是扣除项目的组成部分。 ② 房地产开发成本： A. 土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 B. 前期工程费 C. 建筑安装工程费 D. 基础设施费 E. 公共配套设施费 F. 开发间接费用等 【链接】增值税：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）销售额=全部价款和价外费用—受让土地时向政府部门支付的土地价款。 ③ 房地产开发费用：销售费用、管理费用、财务费用——计算扣除（★） 分两种情况： A. 纳税人能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的： 允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 【提示】利息扣除的限定：不超过银行同类同期贷款利率，不包括加息、罚息。 B. 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的： 允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。 【提示】 （1）在计算土地增值税房地产开发费用时，要按照标准扣除，而不按照实际发生数扣除，这是与企业所得税税前扣除的本质区别。 （2）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 ④ 与转让房地产有关的税金（★） 城建税、印花税（房地产开发企业无此项）、教育费附加和地方教育附加（视同税金）——“两税两费” 【注意】营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。 凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。 ⑤ 财政部规定的其他扣除项目（★） 加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20% 【提示】仅适用于房地产开发企业（转让新建房地产）。 【表1】房地产土增税扣除项目汇总表 扣除项目 分项 提示 ① 取得土地使用权所支付的金额 包括地价款和相关费用。 ② 房地产开发成本 A. 土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 B. 前期工程费 C. 建筑安装工程费 D. 基础设施费 E. 公共配套设施费 F. 开发间接费用等 ③ 房地产开发费用：销售费用、管理费用、财务费用——计算扣除（★） A. 纳税人能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的： 允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 【提示】利息扣除的限定：不超过银行同类同期贷款利率，不包括加息、罚息。 B. 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的： 允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。 ④ 与转让房地产有关的税金（★） 城建税、印花税（房地产开发企业无此项）、教育费附加和地方教育附加（视同税金）——“两税两费” ⑤ 财政部规定的其他扣除项目（★） 加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20% 【提示】仅适用于房地产开发企业（转让新建房地产）。 **如果是房企，扣除项有5项，如果是非房企卖新房，则扣除项目只有4项，不含第5项加计扣除； **如果是房企，扣除税金不含印花税，非房企含印花税 【表2】土地增值税测算表 一、 销售收入额 （1） 不含增值税收入 二、 扣除项目金额合计 (2)=（3）+（4）+（12）+（15）+（16） ***** 1、 取得土地使用权支付的金额 （3） 2、 房地产开发成本 （4） 2.1土地征用及拆迁补偿费 （5） 土地征用费、耕地占用税、劳动安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁房支出 2.2前期工程款 （6） 2.3建安工程费 （7） 2.4基础设施 （8） 2.5公用配套设施 （9） 2.6开发间接费 （10） 2.7不可预见费 （11） 3、 房地产开发费用 （12） 3.1利息支出 （13） 分两种情况 3.2其他房地产开发费用 （14） 销售费用、管理费用 4、 与转让房地产有关的税金（主要是税金及附加，其中不包含房地印花税） （15） **非房企含印花税 5、 财政部规定的其他扣除项目 （16） 加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）*20% 三、 增值额 （17）=（1）-（2） 四、 增值额与扣除项目之比（％） （18）=（17）/（2） 五、 适用税率 （19） 30%/40%/50%/60% 六、 速算扣除系数 （20） 0/5%/15%/35% 七、 应交土地增值税额=（三)*(五)-(二）*(六） （21） 八、 截至20**年**月底已预缴土地增值税额 （22） 统计预缴土地增值税 九、 尚需缴纳土地增值税额 （23）=（21）-（22） 【例题】2018年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2 840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2 800万元，房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售完毕，取得不含增值税销售收入共计19 000万元；缴纳城市维护建设税和教育费附加495万元；缴纳印花税4. 5万元。 已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税。 【答案】（1）住宅销售收入为19 000万元（2）确定转让房地产的扣除项目金额： ① 取得土地使用权所支付的金额为：2 840＋160＝3 000（万元）② 住宅开发成本为2 800万元③ 房地产开发费用为：（3 000＋2 800）×10%＝580（万元） ④与转让房地产有关的税金为：495＋4.5＝499.5（万元）⑤转让房地产的扣除项目金额为：3 000＋2 800＋580＋499.5＝6 879.5（万元） （3）计算转让房地产的增值额：19 000－6 879.5＝12 120.5（万元） （4）计算增值额与扣除项目金额的比率：12 120.5÷6 879.5≈176% （5）计算应缴纳的土地增值税税额：12 120.5×50%－6 879.5×15%＝5 028.33（万元） （2）转让旧房及建筑物的扣除项目（存量房的扣除项目） 【提示】何为存量房，何为增量房？ ① 取得土地使用权所支付的金额：包括地价款和相关费用。 ② 与转让房地产有关的税金。 ③ 评估价格： 评估价格=重置成本价×成新度折扣率。 评估价格须经当地税务机关确认。 因纳税需要，支付的评估费用允许扣除，但纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格所发生的评估费用，不允许扣除。 具体情况（三种） 扣除项目 有评估价格 评估价格+取得土地使用权所支付的金额+转让环节税金 评估价格=重置成本价*成新度折扣率 无评估价格 有购房发票 发票记载的金额*（1+5%*年份）+转让环节税金（包括契税） 无评估价格 无购房发票 核定征收 【提示】 A. 年份的确定：从购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 ① 营改增前取得的营业税发票：发票所载金额（不扣减营业税）； ② 营改增后取得的增值税普通发票：发票所载价税合计金额； ③ 营改增后取得的增值税专用发票：发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和。 B. 对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 （3）旧房及建筑物需要评估的几种情形 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：（多选） ① 出售旧房及建筑物的； ② 隐瞒、虚报房地产成交价格的； ③ 提供扣除项目金额不实的； ④ 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 （三）应纳税额的计算 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数（必须记住的公式！！！） 应纳税额计算步骤： 1. 计算转让房地产取得的收入A； 2. 计算扣除项目金额B：房地产企业转让新建房5项，非房地产企业转让新建房4项，存量房产3项，未经开发的土地2项； 3. 计算增值额C＝A-B（增值额＝收入—扣除项目） 4. 计算增值额C占扣除项目金额B的比例，确定适用税率； 5. 应纳税额＝增值额C×适用税率－扣除项目金额B×扣除系数 （四）特殊售房方式应纳税额的计算方法 1. 适用情形： （1）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产； （2）采用预售方式出售商品房。（根据预收款，预征土增税和增值税） 2. 征税方法：先按比例预征，再清算。 预征率：东部地区省份不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。 3. 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。 若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。 扣除项目金额＝扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积） 【注意】可扣项目金额的配比原则：出售部分才可以扣，未开发、未出售的不得扣除！ 第六节 征收管理 一、纳税申报 根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交房屋及建筑物产权土地使用权证书、土地转让合同、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，然后在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 二、纳税时间和纳税方法 1. 以一次交割、付清价款方式转让房地产 主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税。 2. 以分期收款方式转让房地产 主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限。 3. 项目全部竣工结算前转让房地产 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 三、纳税地点——房地产所在地（坐落地） 具体情况分为两种： 1. 法人纳税人——转让的房地产坐落地与机构所在地或经营所在地一致时，在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果转让的房地产坐落地与机构所在地或经营所在地不一致时，在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。 2. 自然人纳税人——转让的房地产坐落地与居住所在地一致时，在住所所在地税务机关申报纳税。当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在房地产坐落地的税务机关申报纳税。 四、房地产开发项目土地增值税的清算管理 （一）基本规定（★） 项目 具体规定 清算单位 以国家有关部分审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算； 开发项目中同事包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额 清算条件 纳税人应进行清算的（必须的意思） （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的 主管税务机关可以要求纳税人进行清算的 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积已占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的 （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 （二）清算时相关问题的处理 1. 土地增值税清算收入的确认 ① 已全额开具商品房销售发票：按照发票所载金额确认收入； ② 未开具发票或未全额开具发票：以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入 ③ 营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算 土地增值税应税收入＝营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入 与转让房地产有关的税金＝营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加+营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加 2. 房地产开发企业未支付的质量保证金 建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 3.房地产开发费用的扣除 关键是财务费用中的利息支出，两种处理； 已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除； 4.房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费 不得扣除； 5.房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税 计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除 6.拆迁安置土地增值税的计算 在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金 （三）清算审核方法 1. 非直接销售和自用房地产的收入确定 （1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。 考题：视同销售？ 其收入按下列方法和顺序确认： ① 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； ② 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 （2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 2. 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理： 建成后产权属于全体业主所有的 成本、费用可以扣除 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的 成本、费用可以扣除 建成后有偿转让的 应计算收入，并准予扣除成本、费用 2. 房地产开发企业的特殊费用处理 房地产开发企业销售已装修的房屋 装修费用可以计入房地产开发成本 预提费用 除另有规定外，不得扣除 （四）土地增值税的核定征收 纳税人符合下列条件之一的，应该按照核定征收率不低于5%对房地产项目进行清算： （1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 （五）清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 ★★★单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 来源：寻找底色-声明:我们致力于保护作者版权，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意，谢谢!（联系电话：15911054682） |
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