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撰稿：许晨菲，汤倩 责编：陈寅蔚 转载请注明来源：易居克而瑞·城市运营部 微信公众号：方城式 ID：cricfcs 一、典型房企的社区商业 万科在业态选择上放大儿童成长教育与餐饮功能，推出了自营服务品牌矩阵，同时，利用APP“在这里”，形成物业服务、社区交流与商圈服务平台的O2O闭环商业。
案例：2.0版万科里，公园式社区商业——广州基盛万科中央公园 借鉴点：主题体验式的户外空间形成公园式社交场景，打造兼具文化属性和多元体验的艺术橱窗、自创IP系列、婚介服务业态、自营品牌均为项目带来流量效应，提高了消费频次。 广州基盛万科中央公园——位于广州市番禺区兴泰路354号，总建筑面积20万方，商业体量约5.5万㎡，2018年4月29日正式开业，开业首日客流达26.8万人次，三天累计客流突破85万人次。商业组合：甲级写字楼-基盛万科大厦+自营长租公寓品牌泊寓+社区商业基盛万科里+主题酒店-香港红茶馆。 引擎一：自带流量的自创IP精灵系列 引擎二：关注番禺属地文化，形成文化共鸣 十二生肖橱窗分布于不同的楼层，具有很好的导流作用，同时形成网红打卡效应。 引擎三：公园主题的社交场景 户外空间部分规划了蝴蝶雕塑、水迷宫、彩叶雕塑等主题体验式景观和游乐区，丰富户外互动空间。 引擎四：内容创新的体验感 以“5+3+2”即50%主流品牌、30%差异化品牌、20%新锐品牌的业态逻辑，打造2000平高颜值书店&自营品牌&创新网红店铺&亲子儿童体验。 引擎五：生活场景打造形成社区文化中心共鸣感 引入番禺政府婚姻登记处，打造『人生重要时刻发生地』的亲民生活场景标签 借鉴点：儿童主题IP熊创造，二次元场景营造，品牌商家多，可逛性强，社交化庭院式商业搭配多种泛社交主题业态，社交创造需求，完成消费闭环。 万科邻里家Live——位于无锡市滨湖区万顺道86号，商业体量约1.5万㎡（含内街商铺面积为7500㎡），定位“最后一公里”的社区全方位配套服务，于2017年12月16日正式开业，开业首日客流5w+，招商率100%、开业率90%。 引擎一：“333”模式打造商业共生体 首创“333”模块化商业流水线：1/3万科招商主力品牌联营＋1/3万科业主经营＋1/3出售。以此模式，建立商家资源库，促发业主、商户、投资者、合作方、合伙人的有机联动，激发社区商业的活力和创造力。 引擎二：创造儿童主题IP & 二次元场景营造&首创儿童会员体系街区 以“异想引力场”为主题，通过公区改造，营造涵盖全龄段的漫游街区，打造微型主题乐园。 创造主题IP熊——神奇弯弯熊，打造探险王国、二次元动漫世界等奇幻场景。提供游乐设施、植物园科普以及特色小铺实践基地，为儿童提供全天候成长陪伴式配置。设计儿童银行积分计划，通过系列积分活动增加家庭消费的粘性。 引擎三：线上线下联动宣传，打造社区生活及服务闭环 线下：以温情攻势动人，锁定老人和小孩，派发温情见面礼、VV熊储物罐；联动ofo，举起一公里内幸福的旗帜； 线上：以“万科带你趣摘星游戏”为传播点，结合VV熊表情包，大范围扩散主题形象。
借鉴点：三好社区商业的运营模式——“3+3+3” 模式，由1/3自营配套、1/3战略同盟、1/3招商商家组成，辅以三好卡、APP的服务软件，建立了贴合居民日常需求并多元化的自营与战略同盟商家库，满足社区生活消费需求。 良渚文化村社区商业——座落于万科良渚文化村的小镇中央，建筑面积：105000平方米，绿化率：17.2%，容积率：1.2。 引擎一：通过自营业态、战略同盟、本地化招商的业态组合建立了多元化的自营与战略同盟商家库，各类生活服务设施一应俱全，契合当地客群生活消费需求。
引擎二：牵手阿里喵街，打造社区APP服务平台及线上邻里交流社区，增加客户粘性。 提供找店、停车找车、室外导航等智慧社区服务； 上线“生活圈”，居民可发布社区动态、便民服务、公益志愿活动等信息，打造邻里线上交流社区。 保利将“若比邻”作为社区消费服务领域的主力输出，通过线上智能科技与线下实体店相结合，贯穿新型零售、生活服务、邻里社交，打造社区'最后一公里”全方位服务商。 若比邻MALL——引进餐饮、休闲体验、儿童游乐、母婴等品牌，趋向多元化业态
若比邻商业街——优质生鲜、精品购物、风情美食、教育养生等符合全年龄段需求的社区商业定位
若比邻社区商业中心——以自营的“若比邻生鲜超市”以及延续社区邻里温情的“邻空间”为双核心驱动，搭配生活服务业态
借鉴点：运用APP，以主打生鲜产品的自营若比邻超市品牌为核心，延展12项社区基本功能，独创社区客厅场景打造互动空间。 若比邻·广州君荟名轩——广州西村商圈首个商业综合体，商业体量约1.5万㎡，2017年12月开业，定位：符合人居命题的社区商业空间。 引擎一：以自营的“若比邻社区超市”作为主力业态，，多个“区域首店”品牌进驻，自带人气属性。
引擎二：通过线上“若比邻APP”，实现线上线下全渠道互动，360°全方位打点社区居民生活。 支付方式创新： · 通过APP扫描店内商品，实现自助购物和结账； · 足不出户通过APP下单，商品最快30分钟内送达，实付58元免配送费。 引擎三：独创“邻空间”社区客厅，打造特色便民服务及社区活动，带来理想人流、粘性和频次。 平时会为社区居民举办趣味生日会、小小甜品师、花艺DIY、服饰搭配学堂，举办周末读书会；提供共享雨伞、共享充电宝、共享打印、证照快照易、羊城通充值、彩票等便民服务。
二、新零售的社区商业 借鉴点：建筑设计上引入四维全息声技术，营运主打音乐特色，打造音乐IP形成区域文化地标；引入联合办公创新业态，带来稳定的消费群体。 上海西康189弄购物中心——位于普陀区西康长寿商圈，总建筑面积38800㎡，商业面积2万㎡；以“生活和社交”为主题，定位为集时尚零售、潮流品牌、餐饮美食、儿童天地、生活服务等多种业态于一体的社区型体验商业，引入了创新业态——联合办公品牌“裸心社”；2017年1月18日开业，招商率达95%，由中信资本持全资拥有。
音乐IP声音体验—— 引入全球领先的四维全息声技术。内部各种圆弧与线条的设计，使播放音乐经过环形投射之后，更好地打造立体环绕式背景音乐。 自下而上的垂直空间，每层楼面有延伸而出的‘阳台’的载体，巧妙的设计解决了传统商场楼层之间的疏离感。 品牌招商上顶层、底层两个亮点—— 底层盒马鲜生会员店；顶部2层裸心社（中国联合办公的领军品牌）。
关键词：新零售 & 大数据 & 智能mall “黑科技”带来消费新体验；阿里线上线下多个自有品牌亮相，打造IP属性；综合生活购物服务+精细化业态；智慧建筑（空调系统、消防系统、安防系统等六大系统，全由数据化控制） 基本信息
品牌示意
借鉴点1：多项新技术落地，以“大数据”实现精准营销，以智能终端优化消费者互动。以“黑科技”为卖点，实现线上线下融合（OMO）的新模式。
（1）刷脸可消费+玩转商场小游戏——体验到“刷脸”“刷声音”等一系列新奇的付款方式，通过刷脸免费玩转商场小游戏（如抓娃娃、照片打印、按摩椅服务等）。 （2）魔幻试衣：线下解淘宝的瘾，吸引女性客群——接入人脸识别、云货架、互动大屏、虚拟全景试衣间。 （3）AR导购，地图导航一般的导购体验——顾客只要通过手淘扫码，就可以把导购屏上的路线切换到手机上，利用AR技术把顾客导航到相应位置。 （4）零负担购物：提供寄递服务减轻购物负担——与顺丰合作为顾客提供寄递服务。 （5）千人千面：对不同消费者展示不同广告页面——通过视频系统判断不同客群的基本特征，再根据用户的消费习惯，在亲橙里室内多个广告屏幕上播放对应的广告页面，实现广告点的精准投放。 （6）开放大屏幕互动，精准导流——天猫捉猫猫游戏落地，利用AR技术现场找红包，实现精准导流，顾客用手机扫描场内大屏和各电视屏二维码，就可以同步参与现场竞技游戏。 （7）无人值守停车：商场消费自动抵扣停车费。 借鉴点2：引入创新业态及精细化业态，多个自营品牌落地，打造强势IP属性。引入多个阿里自有品牌，同时抓住地缘儿童类及女性消费，引导提升型品质生活消费及满足多层次餐饮需求 （1）两大主力店：“盒马生鲜”＋“峨影1958”智能影院” 地下一层打造面积约4000㎡ “网红”盒马鲜生 设置了440个就餐位和3个包厢； 专门针对阿里员工设置自提点与内部的邮箱系统绑定，以便及时提醒员工提货； 同时也有知名餐饮品牌的迷你门店加持，打造“美食广场”。 顶层与峨影合作“峨影1958” 与传统影院不同的是，“峨影1958”的座椅可以自由转动，需要时当成会议室使用，还可以播放PPT。 （2）多个自有品牌亮相，探索新零售 天猫国际亲橙里店：天猫国际第二间线下店，选品和展示都采用自营形式，自助派样，双向收集数据。 淘宝心选：淘宝版的“无印良品”，以生活家居品为主，精选电商自营品牌，是淘宝心选首家实体店。 天猫精灵未来馆：以“声音互动”、“语音交互”为核心创意出发点，打造一个多次元交互空间。通过4个不同的场景（X-SPACE空间；蓝牙mesh声控墙；IOT智能家居体验；克拉德尼空间—声纹邮局），去试验天猫精灵在更多领域的广泛应用。 MISHOW谜秀：主打少女服饰，运用阿里大数据做从新线上线下引流。 宏图Brookstone：推出了首个“CES”级天猫智慧门店，集合最新零售科技、人工智能和物联网产品，设立了类似“红点”，“IF” 国际获奖产品专区。 （3）精细化业态
三、总结 除通用“互联网+”模式形成线上线下全渠道互动外，有以下四点启示： 1、主题化定位，形成差异化竞争优势
2、配建专业性服务形态，提供贴近生活的服务型消费
3、创造社交场景，互动为纲——粘性来自熟络
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