「以案说法」业主瞒着租户卖房，租户能否撤销买卖合同？

房屋出租期间，业主未告知租户私自售房，签订的合同是否有效？

作为业主卖房前要做好那些准备？才能保障不会因租赁，使交易过程多生波折？

而购买有租户的房屋，买方又该如何防范风险？

案例

2010年，业主小薇与租户小王签订租赁合同，租期到2017年11月底。

2016年9月，小薇在中介挂牌出售该房屋，售价520万。

2016年10月，小薇与购房人小顾签订房屋买卖合同，最终成交价格455万。

2016年11月，涉案房屋过户到小顾名下，与小薇约定2017年1月1日前交房。

临近交房日期，租户小王得知此事，拒绝腾房，以优先购买权被侵犯为由将小薇小顾诉至法院。

原告小王称：

合同法第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利。

其与小薇的租赁合同至2017年11月30日止，被告小薇未通知自己，私自售卖房屋，且小顾明知房屋内有租户仍然购买，双方属于恶意串通，侵害其优先购买权。

因此请求法院判决：

1、原告在同等条件下优先购买涉案房产；

2、撤销两被告间的房屋买卖合同；

3、二被告承担本案的全部诉讼费用。

被告小薇辩称：

房屋出售信息在网上是公开的，因此原告对此事知情；

根据民法总则及合同法相关规定，只有合同因重大误解、欺诈、胁迫而违反真实意愿订立，或订立时显失公平的，合同的利益受损方才有权请求人民法院撤销。

二被告间的房屋买卖合同，不存在可撤销情形，合法有效；且原告不是买卖合同相对人，无权要求撤销。

被告小顾辩称：

根据相关司法解释，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。

小顾表示，其在网上看到卖房信息后，向业主支付了合理对价，办理了过户，购买过程中不存在恶意或者重大过失。

自己随知晓房屋在出租，但业主明确告知，其与原告间为无固定期限租赁，即将到期，且原告拒绝购买该房屋。

对此，小顾提供了与小薇的电话录音作为证据。

故小顾认为，自己对原告有优先购买权一事不知情，属于善意第三人，原告无权在主张优先购买该房屋。

法院判决

驳回原告的全部诉讼请求。

建议

一、出售尚在租赁期间内的房屋，作为业主下列准备必不可少:

同样作为买方，也要注意：

综上所述，想避免纠纷，一定要做到：

1、合同中如实填写租赁情况；

2、签约前业主与租户沟通，签署放弃行使优先购买权的声明；

如租户不签，则发送行使优先购买权的通知。