投资楼花还是二手房？

“投资楼花还是二手房？”这个问题，我被问了快10年。写一篇短文，披露一些真实的数据，供各位读者自己判断。

这篇文章不是分析“自住目的”如何在楼花和现房之间进行选择，只讨论“投资目的”。

加拿大每年成交的房产中2/3是二手房，早已进入房地产市场的存量市场。这与中国的以新房成交为主的增量市场有一个巨大区别：一手房和二手房，在加拿大的质量差别不大，价格差别也不大。很多人误以为买新房会比买二手房在投资上获益更多，其实不然。

01 新房比二手房涨得快吗？

“新房比二手房涨得快”这种说法，没有事实根据。2014年发售的一栋楼盘Y，于2019年11月交付产权，银行在给这个即将交付使用的楼盘做评估时，选择了三个比照对象，这三个比照对象全部是二手房。评估师给Y楼每尺评估价为1092/尺，就是基于周边的这三栋二手楼盘给出的。现在我们来看看银行评估时确定市场价格的过程。Y 楼盘因为是新房，楼里没有任何交易记录，没有成交价作为参考，因此找来了附近相似楼盘成交情况来作比较。第一个用于比较的楼盘是Aura地址386 Yonge St , Toronto，于2015年建成，目前均价1062/尺；第二个用于比较的楼盘是Karma，地址15 Grenville St, Toronto，于2016年建成，目前均价1220/尺；第三个用于比较的楼盘是Murano，地址37 Grosvenor St  Toronto，于2009年建成，目前均价1077/尺。于此可知，Y楼盘无论当初的买价是多少，银行在对楼花交房前做“市场价”评估的时候，依据的就是周围的二手房市场价，因此，银行评估的楼花交房时的市场价，就是二手房价格决定的，新房怎么可能比二手房涨得快呢？如果楼花买家交房之后，立刻在二手房市场出售，会不会比周围的二手房卖的贵呢？即，新房有溢价吗？

02 大家都喜欢住新房，所以有“新房”溢价，对吗？

只有华人才有“处房情结”，其他族裔还真没有。越是二手房交易比例大的市场，新房越没有特殊待遇，这就是存量市场的特点。新房住进去的感觉是更兴奋呢？还是因为太新总出问题更闹心呢？抢着买新房的人，自己最清楚。中国住房质量，几经飞跃，现在的结构、面积和质量都稳定下来了，新旧房差价也会缩小。以前没有电梯，甚至没有卫生间的楼盘在中国有很多，与新建的花园洋房没法比，这才有了二手房与新房价格完全脱节的现象，质量普遍提高之后，二手房和新房的价格会逐渐缩小，直到可以忽略不计。加拿大的新房溢价就非常小，这是不争的事实。好，摆事实，才能讲道理。再来看看上面说的这3栋楼，Aura，Karma，和Murano。

Aura 是目前最高的公寓，当年交房时很轰动。2015年刚交房那年，Aura成交价818/尺，而Murano那时已有6年楼龄了，市场价760/尺，每尺差价58元。你看，新房的溢价大吗？Aura既是新房，又是地标建筑，应该与二手房有很大差价，其实不然，多伦多人民根本不吃新房和地标这一套。看看2016年这两栋楼成交价就知道了：Aura 成交价格从818/尺，涨到855/尺，而Murano每尺从760/尺涨到816/尺，差价从每尺58元，缩小为每尺39元。多伦多，不相信地标，多伦多不认为新房就应该卖得贵。2019年，Aura 成交价格涨到1069/尺，而Murano每尺涨到1077/尺，Aura 当年的新房和地标优势荡然无存，反而涨幅更小，每尺低于Murano的价格。

新房溢价，在新楼盘交付使用后的3年里，急剧下降，4年之后，泯然众人。

03地标有溢价吗？溢价多少？

Aura 至今是多伦多最高的公寓楼，记得当年交割的时候，同一栋楼分了两批相差半年才全部完成交割。从上面的例子可以看出来，地标作为卖点，起到的是噱头的作用，对投资人来说是没有价值的，因此，不应为噱头多支付一分钱。

最近偶然听了一段讲座，大致是分析地标建筑和非地标建筑的差别，用到的例子正好是这个Aura 和另外一栋楼Karma, 讲演者的意思是地标建筑投资回报率更大。我回家登陆了一下condos.ca比较了一下，发现：Aura 每尺价格1069，而Karma的每尺价格是1223。地标没有投资价值。

04 投资楼花和二手房有什么区别

回到大家最关心的投资二手房还是新房问题。以上面提到的几栋楼为例。在2014年，你面临选择买Y楼盘的楼花，每尺700元，和Murano的二手房每尺722元的情况应该

怎么选？

首先，要看新房的建筑商是谁，如果是在TARION有记录，且在多伦多已完成了至少5栋楼的建筑，可以考虑。太新的建筑商，慎入。

其次，比较新房每尺价格是否低于二手房，如果低于二手房，投资是有潜力的。如果高于二手房价格，需要慎重。楼房通常每年涨幅5%，如果楼花开价比周围的二手房已经高了20%，意味着未来4年房价的涨幅归建筑商，而不是你。

最后，要看资金效率。楼花通常要求在1年半内交齐20%首付，而买二手房需要立刻交20%首付。首付20%已经准备好的情况下，需要比较的是资金效率。2014年买了Murano二手房，每尺价格722元，2017年每尺价格已经涨到了每尺1023，涨幅41%，可以做refinance了。以600尺的单元为例，2014年买价433,200，首付86,640，贷款346,560，利率2.99%。2017年，房价涨到了613,800，refinance 时借款80%，新贷款金额491,040，此时的贷款余额为324,087，收回现金166,953，将首付款86,640全部收回，还收回利润80,313。你可以在2018或2019年用手里的现金再投资一套房产了，而Y楼盘到2019年11月才能交房。买现房比买楼花，资金效率高一倍。

05 买楼花投资的利弊

如果打算持有公寓楼30-50年，又怕房产折旧太多，可以买楼花，从建成开始就长期持有。

如果首付款暂时不凑手，需要1年半才能攒够20%，比较适合买楼花的这种首付款分期缴齐的形式。

买楼花最大的风险是建筑商违约不建或长期拖延，资金使用效率就会大打折扣。“建筑商”，是考虑买楼花时的“一票否决”因素，没有在安省TARION网站上有成功建成楼房记录的建筑商，建不成的可能性相对较高。

买楼花的贷款风险，比二手房大很多。目前，银行批复的楼花贷款有效期最长24个月。交房前，贷款政策变化的风险，对于24个月以后才能交房的楼盘来说，风险很大，而且没有什么弥补措施。

非居民，所有的银行都不给楼花按揭贷款，风险更大。非居民买楼花的税务风险也很大。温哥华的非居民前几年买楼花时没有外国人炒房税，交房时有了，成本增加了20%，即使楼花转让出去，本地人如果接受了非居民的楼花转让，这位本地人需支付这20%的非居民炒房税，非居民不想交割都很难退出交易。

过去10年，加拿大房贷政策是越来越紧，未来10年也看不出有什么要放松的理由。如果是因为现在贷不到款而买楼花，我认为除非买家在交房前自己付出努力去改变现状，否则维持现状地等，是等不来好结果的。例如，现在没毕业没工作，但交房前会毕业并有收入，可以投资楼花。如果，既不想找工作也不想把国内的钱转到加拿大，自己不努力，干等，没有可能等来贷款的轻松批准。

06 公寓楼的期货与现货市场

目前出售的楼花，开盘价基本上都高于周边的二手房价格。楼花价格是期货价格，二手房的价格是现货价格。很多人问我怎么看这个价差。2018年12月的二手房公寓平均价57万，新房平均价77万。期货市场与现货市场价格差异巨大，这里一定有一个市场的定价有问题。我个人认为，二手房价格定价偏低了。

07 如何用一句话回答该投资楼花还是二手房

如果用一句话回答“投资楼花还是二手房？”答案应该是这样的：声誉卓著的建筑商开发的新项目，如果售价与周边二手房价格接近，可以投资楼花。

在一次讲座上我问听众，当年33  Yorkville 开盘时的价格每尺$1300,高不高？有听众回答：当时看着高，现在看着不高了。我继续问，当时为什么看着高？回答说：当时的售价比其他楼花的单价高。我觉得楼花售价的高低不应该与同期销售的其他楼盘进行比较，因为房价=地点X单价，不在同一地点的房产无法比较价格，尤其是单价。楼花价格定价高不高，要与这个楼盘最近的、最新的二手房价格进行比较。33 Yorkville 的定价高不高，正确的比较对象是“四季私宅” 地址，55 Scollard St Toronto，通过condos.ca马上就能查出来：33 Yorkville 开盘时的定价是低于二手房55 Scollard St Toronto。因此，值得购买。

结语：楼花投资需要清一清耳朵，动一动脑子。HK某楼花销售时超额认购300%，100个单元，300张认购单。签约之前，官府宣布征收外国买家额外印花税，结果呢？签约当日来签署合同的人数是0。住，肯定是刚需，但因为房子是可以租的，所以买房从来就不是刚需。买楼花，要等到建好才能住的，不可能有刚需买家，因此买家中投机的心态非常严重，销售员深知此道，很多卖点也是为投机客定制的，因此真正的投资者需要做好自己的家庭作业。早在2018年1月20日我在音飞琴行的地产投资讲座中就总结过“新房溢价、学区溢价、湖景溢价、地标溢价、豪华溢价…统统没用。选择10年内location不会老化，有能力至少持有10年的物业.”网上能够找到这次长达2.5小时的视频。两年过去了，好像亲身去验证这句话的人不多，人们还在为一些噱头买单。