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近期，郑州“旧改”再次下发实施方案，明确了老旧小区的改造内容和标准，计划在2021年6月底前全面完成老旧小区的综合改造。据不完全统计，郑州五区面临旧改的老旧社区在1480个之多。上万套存量老旧二手房即将全部改造升级，旧貌换新颜。郑州市也给出了明确的说法，那就是基本达到 “园区道路平整、绿化种植提质、 路灯廊灯明亮、楼宇标识清晰、车辆管理有序、线路管网规整、 建筑外墙美观、安防设施齐备、管理组织健全、物业服务规范” 十项目标。在几个基本完成改造的小区走访后，可以看到以上要求大部分都实现了。加装暖气，道路平整，外立面重新粉刷，部分小区还新增了业主活动中心，增加电梯等。不过有些问题一时依旧难以解决，比如停车难，绿化景观升级等。老旧小区改造无疑使得主城区的价值进一步升级，老旧社区占据着城市最优质的地块，往往拆迁成本过高。即便是在楼市最火的几年，与地段、学区、交通挂钩的老旧社区，也鲜有人问津。长期扎根于主城区的老旧社区得到全面的改造升级，反馈到房价上就是，主城的租金和二手房价将可能水涨船高。如果居住舒适度得到了提升，那么老旧小区居民换房子的紧迫性立马就降低了，这也在一定程度上抑制了老城区居民对于改善住房的购买需求，防止一手房市场过快的发展。低总价+主城区核心位置，这两个核心要素使得老小区对特定人群有一定吸引力，以金水燕庄片区的鑫园小区为例。鑫园小区位于金水路商城路英协路，建成于2002年，一共3栋楼。以174的大四房为例，有顶层报价190万，根据小区均价评估，首付25万左右即可。
这类小区单价远低于片区平均准入门槛与郑州市平均准入门槛。首付低，杠杆高，租金好，适合屯面积客户买入，适合构建资产包中最安全稳健的资产。假如你有一套单价3万的郑州高铁站住宅，一套单价2万3的蓝堡湾，此二套单价远高于城市准入门槛，迫切需要一套单价1万的降低平均仓位单价。
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