房地产投资拿地选择及踏勘

      持续学习，不断思考，保持适度危机感，我们一定可以与行业同行。

-米小侠

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      每年的第1季度和第4季度是很多企业选择拿地的窗口期，“土豪房企”1季度抢，“老百姓房企”4季度拿；

      总之，无论是什么时间拿地，都应该有一套拿地的标准，以及看地的标准，这里很多公司称之为卡位或者叫漏斗原则。

接下来问题就来了，什么是好地？什么是不好的地？

• 核心地段：老城区中心，开发区中心。

• 配套成熟：学校、医院、超市、商场。

• 库存合理：显性库存去化周期不超过12个月。

• 预售条件：正负零最多就是地上一层。

• 土地款支付：一个月内付50%，二个月付清，甚至更加苛刻。

• 地货比高：土地总价/总货值大于0.5。

• 预售条件：高层1/2，最低10层，小于10层封顶销售。

• 库存：显性库存去化周期大于12个月，且隐性库存巨大。

以上这些都没错，而且也是我们必须要做的工作，但是如果没有更好的选择，我们怎么拿地？

可能要换一种思维去拿地，差异化比较：

与周边竞品：

• 同样配置，我们是否可以成本更低；

• 同样成本，我们是否更能抓住客户敏感点；

• 同样面积，我们的户型是否更有竞争力；

• 同样容积率，我们做出的面积更多；

• 同样预售条件，我们开盘的更快；

• 同样的土地款，我们的资金成本更低；

总之，在当前环境，应以流速作为第一拿地参考。

所以，一块好地，有时候就不是地段和人口的问题；

这就是：

有的地，你认为不好，却被别人开始的拿走了；

有的地，你认为很好，开盘后却被套牢了。

但是，我们拿地的基本逻辑还是看三个方面。

（1）自有资金年化收益率20%以上；

（2）IRR不低于15%，在此基础上，净利率不低于5%；

（3）运营363原则：首开速度不低于当地开发速度均值前3名，正负零预售条件开盘不得晚于6个月，首开供货不低于3万方；

（4）三线以上城市，含融资现金流回正周期不大于12个月；

（5）不投资跨行业周期的土地。

2）上会的项目多，资金紧张时，7个优先不纠结：

（1）一季度拿地，可实现当年供货的项目优先；

（2）可实现快速回款的项目优先；

（3）预售条件好的项目优先；

（4）主操盘项目优先；

（5）可并表项目优先；

（5）付款条件好的（付款分期等）项目优先；

（6）扩规模阶段，货地比高的项目优先。

2）拿地选择-城市布局

两个维度：

第一，哪些城市是深耕的，不能丢失的，比如：

本部所在城市是阵地；

有些城市连续做了几年，或者首次进入项目比较多；

这些城市如果进入了淡市，是不能轻易放弃的，可以少拿地，一个一个开发。

第二，就是城市和城市的对比：

（1）经济

（2）政策

（3）城市数据

• 推地计划

• 隐性和显性库存

• 去化周期

• 去化面积段

 3）项目基本情况

（1）挂牌指标

（2）交通配套规划

这里提到一点，就是不要看太远期的规划。

（3）项目所属房地产区块 

• 区域内近年土地成交情况 ；

• 区域内房价基本情况 ；

• 竞品楼各业态的基本售价和去化情况，客户分析； 

• 竞品楼盘各业态的户型面积段和赠送情况 ；

• 竞品楼盘的配置标准 ；

• 区域内的隐性显性库存，以及区域内的旧改棚改情况。

2、踏勘（踩盘）：此项动作是对数据分析的一个校核

常见误区：

理念误区：“看地”就是转一转位置，站在地块边上望一望，看看场地平整度，有没有高压线。然后去看下周边楼盘卖什么价。 

行为误区：看地是投资、营销的事，特殊地块设计来看看。成本、运营、工程均未参不。

踩盘更是要对数据进行核对：

• 卖什么产品？

• 卖给谁？

• 卖点是什么？

• 卖多少钱？

• 卖的怎么样？

做了数据分析，现场踏勘，最后一步就是投资判断，通常从9个方面去梳理优势：

      以上是今日分享，欢迎大家下方留言讨论。拿地难，不拿地也难，房企又到艰难时期，愿大家多多思考，度过难关。

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