房地产公司销售不动产纳税义务发生时间该如何确认

房地产公司销售不动产纳税义务发生时间该如何确认

《全面推开营业税改征增值税试点政策培询参考材料》中对房地产开发企业销售商品房增值税纳税义务发生时间进行了明确，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时桉照3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。可以看出，国家税务总局的口径是销售商品房产权转移时间为纳税义务的发生时间。关于如何判断产权的转移时间，国家税务总局没有进一步的明确，各地关于房地产公司销售不动产的纳税义务的发生时间的确认口径不一致。

一种观点：以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间。

主要是基于以下几点考虑：

一、可以解决税款预缴时间与纳税义务时间不明确的问题。

二、可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大，后期进项税额大，长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。

三、可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。

第二种观点:以办理《不动产权证书》的当天作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间。主要是基于以下几点考虑：

一、法律适用问题。现有税收法律法规中并没有判断所有权转移的规定, 税务部门也不具备判断所有权转移的法定职责和专业能力,须由专门的法律法规规范, 如 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十条规定, 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度;《中华人民共和国物权法》 第十四条规定, 不动产物权的设立、 变更、 转让和消灭, 依照法律规定应当登记的, 自记载于不动产登记簿时发生效力。故以办理《不动产权证书》的时间作为所有权转移时间是较为合理的。

二、进销匹配的问题。增值税与营业税的计税规则不同, 营业税时, 应纳税额与销售收入直接相关, 出于税源管控的考虑, 往往将纳税义务发生时间前置。营改增后, 应纳税额的计算既要考虑销售收入, 也要考虑可抵扣的进项税额。如果将纳税义务前置, 按回款进度确认 销项税额, 往往会导致进项留抵过大, 甚至出现项目全部销售完毕仍有大量留抵税额且无法退税的情况发生。 因而, 在营改增政策设计中，就已经取消了原营业税按预收款确认纳税义务的规定, 尽量后置房地产开发企业的纳税义务发生时间, 尽可能地保持进销匹配。

三、收入实现的问题。也许有人会担心后置房地产开发企业的纳税义务发生时间, 大量的税款在最后一刻才得以实现, 会导致税款入库不均衡。 其实这种情况并不会发生,一方面不动产销售有预缴税款的义务。在房屋所有权转让前房地产开发企业提前收到的款项基本都可以视为预收账款, 根据《国家税务总局关于发布 <房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第十条和第十九条规定,在收到预收款时须按照3%的预征率预缴增值税, 税款并不是在最后一刻才实现的。 另一方面不动产的开发销售周期较长。 长期来看, 每一套房子的销售时间间隔基本是平稳的, 办理 《不动产权证书》 的时间也是陆续进行的, 因而不动产销售的纳税义务也是渐次实现的, 所以也不存在税款不均衡入库的问题。

四、风险可控的问题。《不动产权证书》办理时间或发票开具时间可查询、可监控, 以此作为纳税义务发生时间的判断标准, 比合同约定交房时间、 房屋封顶时间、叉付入住时间、 面积测绘时间等有更强的法定性和可操作性, 可以最大限度地减轻税收执法风险。

综上所述, 房地产开发企业销售自行开发的不动产的纳税义务发生时间应为办理 《不动产权证书》 的当天或开具不动产增值税发票的当天（不包括收到预收款开具的不征税的增值税发票）。二者时间不一致的，按照孰先得原则确定销售商品房的纳税义务发生时间。

对于第二种观点，个人认为不符合和实际情况，不利于税款征收，因为有部分房地产开发企业实际交付房屋多年以后都不为客户办理《产权证》，所以可能要比实际交房时间要晚几年才能达到纳税义务发生时间，因此持这种观点的税务机关是不多见的。

纳税义务的确认时间

纳税义务发生时间的确定非常重要，确定不准确会给企业造成提前纳税、延迟纳税甚至重复纳税的风险，并可能会有被处以加收滞纳金、罚款的风险。纳税人可以进行合理的规划，通过合同条款来合法地推迟纳税义务发生时间，递延纳税，获得资金的时间价值。

接下来我们来看看不同事项下得纳税义务发生时间的确认。

建筑服务的纳税义务的时间确认2017年7月1日起，纳税人提供建筑服务，增值税纳税义务发生时间为：

(1) 先开具发票的，为开具发票的当天；

(2) 采取预收款方式的，收到预收款不产生纳税义务，仅需预缴增值税，预收款在建筑服务开始发生时产生纳税义务；

(3) 销售建筑服务过程中或者完成后收到款项的当天；

(4) 书面合同确定的付款日期；

(5) 未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为建筑服务完成的当天.

(6) 发生视同销售建筑服务的，为建筑服务完成的当天。

即增值税纳税义务发生时间为，开票、实际收款(不含预收〉、开工之日（预收）、合同约定、完工，之中较早的(以上第(5)项和第(6)项除外）。

其他观点

（1）预收款纳税义务发生时间应为，已经发生建筑应税服务并与业主或发包方进行工程进度结算签订进度结算书，并在财务上将“预收账款”科目结转到“工程结算”科目的当天。

（2）建筑业预收款纳税义务发生时间的确认，应以合同约定的预收款抵扣工程进度款的时间来确认为宜

开具发票（不特别说明，不包括不征税的增值税普通发票）按照纳税义务发生时间开具，预收款需要开具不征税的增值税普通发票。若开具税率栏为10% （税率）或3% （征收率）的发票则纳税义务时间提前到开票日期，不开具税率栏为10% （税率）或3% （征收率）的发票不产生纳税义务，到服务发生即开工之日发生纳税义务，开具发票。

2017年7月1日之前，仍然按原规定执行。

例1：甲公司7月份出租一台货车，租金为8000元/月。8月1日一次刑预收了对方半年的租金共48 000元。请问甲公司纳税义务发生时间为哪天？

根据税法规定，纳税人提供有形动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，该业务纳税义务发生时间为收到48 000元租金的当天即8月1日，则8月应确认收入为48 000元。

例2：甲建筑公司承接一项建筑工程，2月20日开工，当年12月份完工。合同约定，1月20日顸付工程款100万元，6月20日支付工程款600万元，工程完工后12月31日支付余款700万元。实际情况是，1月20日预收工程款100万元，8月20日收到工程款600万元，工程完工尚未收到工程余款。请问甲公司纳税义务发生时间为哪天？

根据上述规定，建筑服务纳税义务发生时间应为：

(1) 在提供建筑服务期间，按照合同确定的付款日期、收到款项日期和开具发票日期三者孰早的原则确定纳税义务发生时间。

(2)提供建筑服务期间，未收到款项且合同未确定付款日期，則以服务完成的当天为纳税义务发生时间。

(3)建筑企业与业主签署合同，预收工程款的，2017年6月30日前，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，在预收款的当天开具增值税专用发票。2017年7月1日起，收到预收款不再是纳税义务发生时间，不需要开具增值税专用发票.可以开具不征税的增值税普通发票。因此，2017年6月30日前，该业务纳税义务发生时间应为1月20日、6月20日、12月31日，分别确认销售额100万元、600万元、700万元，并分别开具发票。2017年7月1日后，该业务纳税义务发生时间应为2月20日、6月20日、12月31日，分别确认销售额100万元、600万、700万，并分别开具发票。 1月20日不再是纳税义务发生时间，仅需要开具不征税的增值税普通发票。