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商业背后的逻辑与思考，“摊开来讲”给你听  随着资管逻辑对于购物中心行业的不断渗透，“得铺率”（亦有称“得房率”、“出铺率”）指标也越来越受到重视，成为方案评审直至施工图阶段的重要参数，甚至大有从台后走到台前，进化为纲领性指标的趋势。近期，就和大家讨论下得铺率的方方面面： 文章分成三篇，本文为第三篇，前两篇可以点下方链接： 4 是否“得铺率”高就一定好？ 尽管前文提到了得铺率在购物中心资产管理中的重要作用，但仍需要强调，一昧追求“得铺率”也并不是正确的做法。 1 / 得铺率应当与项目定位所匹配 我们分析比对不同开发商的得铺率指标不难发现，在得铺率的设定上，不能抛开空间、定位空谈指标。 以前文提到的案例来说，得铺率接近65%的凯丹广场（现已更名为凯德广场·新南）因周边成熟社区提供了良好的客流基础，而项目本身体量较小，因此以牺牲中庭大小、走道增加多经点位等为代价换来了足够的品牌丰富度。  成都凯德广场·新南，走道仅宽3.5米，且中庭增加岛柜以拓展经营面积 而对于高端商场，只有营造更舒适、更宽阔的购物环境才能与内部商户的定位相匹配，切不可因盲目追求得铺率来挤压空间尺度。对于此类项目，适当的浪费反而是一种“有意义的奢侈”。  北京侨福芳草地，巨大的中庭尺度，给了艺术品充分的展示空间 对于地处偏远，周边客流不足以支撑日常经营，又或是商圈竞争激烈，因而需要定期举办大型活动集客的购物中心，一方面规划时应当留下足够的活动场地，另一方面通道的设计也应满足活动期间的高峰通行需求。这种情况下得铺率也不宜过高，避免“有资源无场地”的困境。  西安大悦城，1,500平米室内下沉广场，成为各类活动的“核心主场” 随着线上消费比重的不断增加，购物中心如何营造顾客舒适、轻松的购物体验就显得格外重要。从环境心理学角度而言，尺度的设计会影响人们的购物行为，越窄的道路往往通行速度越快，而适当放宽走道则有助于顾客放缓步伐，把更多的时间放在浏览橱窗及进店选购上。 将得铺率做到极致的“百货商场”，就因其过于逼仄的空间感受而令顾客感到乏味，不断涌现整改甚至关门潮。因此，购物中心在设计时，切忌盲目认为得铺率越高越好，从而走上百货的老路。 2 / “得铺率”要与铺位设计相互平衡 一般而言，主力店占比越高，得铺率则越高。举个很简单的例子，如果我们把1,500平米的餐饮街区分租给15个小店铺，租赁面积大概在600平米左右；但如果整租给1个冰场，租赁面积即为1,500平米，得铺率100%。但是如果我们算租金，那么作为主力店的冰场租金显然低于600平米小店铺的租金之和。 同样的，大面积、大进深店铺越多，得铺率越高，但其在招商过程中的议价能力有限，即使运营期业绩提升，但由于店铺过深，也往往无法切割为小铺，带来额外的租金溢价。  过大过深的铺位会导致可选择的商户有限，租金水平往往较低 我们在第一篇中提到过，提高得铺率的目的是从收入和成本端双向提高NOI表现，其中收入端： 总租金收入 = 全场平均租金 X 得铺率 X 商业建筑面积 如果只考虑得铺率，导致小铺占比太少，或是平均进深太大，则代表着产生了过多的主力店、大面积或大进深店铺，将对平均租金产生损害，亦无益于项目的整体收益。 业内有两种常见方法来避免这一情况： 第一是看“小铺率”，即一定面积（如150平米）以下的铺位数量占全场铺位数量的比例，比例越大则小铺越多； 第二是看“平均面宽进深比”，即各个铺位面宽/进深的平均值，比值越小则说明进深越大。通常而言，零售店铺面宽进深比在1/2-1/2.5左右，如果超过1/3，则铺位过深较为难用，也会影响租金水平。 因此，必须要把得铺率与铺位设计相结合，才能更全面地做好方案把控，真正服务于改善经营业绩的目的。 3 / 不同楼层的“得铺率”价值不同 就像不同楼层的租金完全不同，不同楼层的得铺率也有不同的价值，因此只关注整体而不关注局部是不够的。 通常而言，地铁层、地面层是全场租金价值最高的区域，但这些区域又往往是机房、楼梯、出入口最多的区域。所以要重点着眼这两层的“楼层得铺率”。 根据某主流商业开发商近年来产品的研究分析，首层由于中庭、疏散楼梯间等影响，得铺率一般会比全场得铺率低8%左右，这一数据可供参考。 如果整体得铺率较高，但关键楼层的得铺率显著偏低，就应当引起重视并设法解决，毕竟，最值钱的楼层值得我们投入最多的心思和资源。 5 总结 “得铺率”指标日益受到追捧，反映的是开发商越来越重视购物中心经营效益的趋势，这是行业进一步成熟的利好，也是本文写作的重要背景。 |
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