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之前新闻看到一起沈阳高层建筑起火的新闻视频，联想到之前看到过的一个话题： 高层住宅会是未来的贫民窟吗？  我个人认为，确实有可能。 理由一、高层火灾隐患 先看下新闻，12月2日21时许，沈阳浑南新区SR新城A座102号商住楼外墙保温材料发生大火，25层楼体烧焦。 起火原因是5楼外墙保温材料发生起火，猜猜烧到25层用了多久？ 6分钟！ 就这时间，要在20层以上的能不能活下来真的是全靠天意了。 我国的消防云梯虽然最高能达到101米的救援高度，但是大部分消防配备的也就只能到10几层的位置，一旦发上突发情况高层住户的逃生将会很困难。 10年上海静安28层公寓大火导致58人遇难，17年伦敦一栋24层公寓大楼起火，79人丧生，这么多人丧生都与高层消防救援困难有很大关系，不管国内国外。 10年以前高层外墙的外保温做聚氨酯泡沫板多，极易燃，燃烧速度快且燃烧过程中会产生过度熔滴，容易导致火势加速蔓延，一旦燃烧，还会产生剧毒氰化氢。上海静安区大火后，这种材料被禁用。 现在北方一般用的是挤塑聚苯板也称XPS板，也有些地方用的是岩棉；南方一般用无机保温砂浆的多。 XPS挤塑板虽然比泡沫板好点，属于B2级可燃材料，也有刷了阻燃剂能达到B1不燃级（号称B1，实际也就能做到B2），沈阳大火应该用的就是XPS，看他燃烧的速度，6分钟到顶。 岩棉和无机保温砂浆倒是防火性能好，但是岩棉容易吸水起鼓，后期容易脱落，无机保温砂浆不吸水但是保温性能差，后期也容易开裂脱落，比如这样的：  保温材料就是这样，保温性能越好，防火性能越差，死结。 那你要是说稍微牺牲下保温效果行不行？答案是不行。你节能指标不合格，图纸不符合节能规范过不了审。 最气人的是这个节能规范要求指标还往上调，像南方比较用的多的保温砂浆因为保温系数比较低，逼得要做到5、6公分厚才算满足规范要求。 你想想，外墙上做到5、6公分厚的抹灰，它能不脱落吗?？？ 所以啊，有时候还真不怪开发商，要怪就怪那些没脑子的行业专家，编规范的，要我看很多砖家做学术的连没有现场实际经验都没有，主管部门本来也不是专业的，你像这种专业规范，还不是砖家说啥就是啥。 扯到这里，说说高层的维修问题。 理由二、高层维修问题 这两年的商品房质量问题我之前的文章已经分析过了，质量有史以来最差，老百姓有目共睹，在这种前提下，未来高层的维修维护就是个普遍的大问题。 在国外不管是高层还是公寓，每年的维修基金都是不菲的费用，电梯的老化、墙体的水电，所有设备按照时间都需要定期维修和更新的。虽然在售楼时已经收取过维修基金，但二三十年过去，按现在的高层住宅的房子质量这钱能撑多久？ 就算有钱修，高层的维修你以为这么容易，就单外墙脱落来说，以我的判断，这两年外墙做无机砂浆保温的房子90%在三五年内必定出现外墙脱落问题，严重程度不一。这个脱落就算你今年修好，明年还会掉，而且你补上去的和之前的真石漆颜色肯定有色差，到最后，整栋楼就像打补丁一样。整个小区的品质一目了然，你觉得你的房子能卖的高多少。 再拿电梯维修来说，三十层的高楼两部电梯要承载着几百户居民住户的上下楼，不可能让电梯停摆，住户爬楼梯上下楼。即使是一部电梯停摆，试想一下一部电梯运行，顶楼的居民要多久才能到家？而且这样的运行会加快电梯的老化！有些新交付的小区电梯都开始出现问题了，何况10年以后、20年以后、30年以后，这些问题只会越来越频繁。 到最后，那时候维修基金不足以支撑小区的正常运转，电梯故障、外墙渗水、供水不足等问题层出不穷，有钱人会搬走出租，剩下的人都是经济条件不咋的的，住进来的估计也会是社会底层，那你说，这算贫民窟吗？至少也是个平民窟吧。 当上述情况出现，又涉及到另外一个话题。高层拆迁。 理由三、高层拆迁难 之前有另外一个话题，就说目前中国这么多高层，未来如果到达使用年限该怎么拆迁？ 中国那些高层建筑到了年限，谁来拆，拆的成本如此高，怎么办？ 过去拆迁的是低矮小楼，开发商可以再盖高楼赚钱，再过30年如果要拆掉那么多高层，要拿出多少补贴金？ 现在城中村拆迁的难度就已足够麻烦，将来面对更多人口及高楼住宅，要处理的麻烦事可想而知。高层出现老旧的问题，到那时房屋可能就会变成危房，要想拆除重建也是很困难的，比较楼层太高，难度太大，成本太高，根本没有开发商原因接这样的亏本买卖。 虽说现在能看到很多的房屋在拆迁，但现在拆迁的都是底层住宅，再去修建高层，这样开发商是有利可图的，但面对二三十层楼这样的楼栋，根本不可能拆除。  高层住宅沦为贫民窟，真不是随便说说的。 在很多人还没有意识到的时候，其实中国已经在悄悄向着高层贫民窟的方向发展了，这两年的房产热潮是啥，棚改！ 把普通老百姓、农民工往高层上赶意味着啥？ 大量安置房未来就是出租房。 高层建筑兴起于美国，但是将其发扬广大的却是中国。目前，中国拥有高层建筑的数量是34.7万栋，百米以上的超高层建筑7000多栋，两者均位列世界第一。从城市分布来看，拥有高层数量最多的城市分别是上海3万余栋，北京2万余栋，重庆接近2万栋。 随着人口的减少，2019年出生人口断崖式下跌，据统计只有1100万就太吓尿了，因为那样的话，等于生育率只有0.96；加上未来会产生大量的四代、五代房，那时候的高层就像马云说的一样，很难算得上中产标配，沦为贫民窟的可能性很高。 所以相信我，房子还是往低了买的好。超过15层以上的楼层在资金允许的情况下尽量不要选择，或慎重选择。能买洋房不买高层，能买小高层不买高层。 人生最悲剧的就是，现在买完房，二三十年还完贷款后，发现房子已经一文不值。 |
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