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新筑时代和你一起学习的第1311天 批量精装修项目通常对项目统筹要求较高，其一是因为精装修项目施工单位众多，存在多种工序交叉作业，对工序的安排、进度要求高，需要详细的前期策划。 其二是而且由于每层楼实施工序不同，建材不同，如果不能严格做到现场管控，很容易出现项目整体崩溃，质量问题频发。而且项目方作为直接和客户的接触面，客户对成品的观感、细节要求高，导致目前精装修成了投诉“重灾区”……   某项目样板间与现场施工不符，业主投诉维权△ 在经历这么多精装修项目后，我们吸取了不少经验还有教训，因此本期分享的“精装修工程的主要控制要点”主要涉及管控流程、成本、质量等内容，分为7点展开： 1.精装修项目性质介绍及流程说明 2.精装修前期进场注意事项 3.精装修项目管控分析 4.精装修成本经营分析 5.精装修规避重点分析 6.移交注意事项及移交产品交底等 7.后期维修说明 01. 精装修流程索引 要做好精装修，不仅要控成本、抢工期，还要保质量，对项目团队来说是极大的考验，其中流程索引是整个项目管理逻辑的关键。 精装修流程索引：基层-面层-收尾-移交  工序安排：从测量放线-墙面装饰面基础  工序安排：墙柱面隐蔽验收前：  进度计划表：总施工进度/分项工程计划表/    02. 精装修前期进场注意事项 精装修工程，前期策划要细，对现场的勘察要全面，前期工作做到位，那工作就已经完成了一半，前期进场注意事项我归类为如下几点: 1.场项目周边环境，场地外围环境及施工环境的考察 ◆项目周边环境 a、项目进场之前需先考察项目地理位置（繁华地段、郊区地段、周边配套设施等）， 影响材料的运输、人员住宿等; ◆场地外围环境 b、需先考虑项目周边的道路情况，室外电梯运转情况，地面封路的时间节点; 影响材料进场方式，材料垂直运输及堆放位置等； ◆现场施工环境 c、现场施工区域窗户还未封闭，地暖及空调设备完成情况，土建场地问题检查。需考虑班组材料运输方式等,具备我司施工的区域面划分等  2.场地移交注意事项 对原土建结构，质量和外立面装修、安装等的交接验收； ①、土建墙体存在一定的偏差，我们要检验每道墙体的偏差，提出解决方案，做到尺寸的统一，为竣工的分户验收做准备。 a、尺寸。b、垂直度。c、平整度。d、标高（天花、地面） ②、土建墙体粉刷层的空鼓我们要进行仔细的检查，确保合格后再进行交接，以免我们面层施工时的返工，影响工期。 a、方正度。b、粉刷厚度。c、空鼓  3.前期针对性的专项策划 需更具前期对项目的考察及历年来施工经验的积累，两者相结合，编制专项施工策划，和班组及业主进行综合性讨论等!  与班组开展进场会议;分配现场劳动力及进度编制△ 03. 精装修项目管控分析 精装修为批量装修方式，其项目管理方式也需具有针对性;具体分为如下几点： 3.1-材料进场组织 3.2-样板房提前房思路 3.3-检查执行首检制度 3.4-与配合单位的衔接管理 3.5-抢工过程控制要点 3.6-质量、进度及劳动力安排的控制 3.1-材料进场组织 a、材料的楼层配送, 对材料进场前数量的核算（项目部） b、大型材料的垂直运输，在施工电梯拆除前大型材料全部运送上楼。 c、材料进场时需要及时清理盘点。 d、甲供材的统计上报，收货时验收数量及质量，避免后期产生纠纷。 e、材料到场试装，由于体量大易早发现问题与供应商沟通。如石材（复合厚度）、成品家具、墙纸、五金（卫浴、门） 、灯具、龙头。 材料进场清点△ 甲供材统计上报△ 3.2-样板提前房思路 a、样板间的施工是项目部对材料特性的了解，材料品牌的确认过程。 b、不同户型的提前房是项目部对整个施工工艺及收头控制的了解过程。 c、不同班组的提前房是针对未进行样板房施工的班组和配合单位磨合的过程。 d、各种材料的样板及一比一大样制作，收头的施工工艺样板。 3.3-检查首检制度 工人在每道工序第一次施工时，项目部人员必须到位，统一标准，发现问题及时解决，以便以后大面施工的检查。批量性统一施工工艺的分项，必须首检，并且可以利用首检进行实物交底。 a、原材料进场，仓管员、施工员到场验货。 b、材料安装前，项目部、班组长到场共同参与施工。 c、待项目部确认施工工艺后编制技术交底及针对主要施工人员进行交底（现场交底）。 d、技术交底(口头、书面、实物),针对本工程实物交底; a、乳胶漆的阴阳角、凹槽。b、石材的收口。c、成品台盆柜、台面、龙头配合安装。d、五金安装。 3.4-与配合单位的衔接管理 3.5-抢工过程控制要点 a、检查点的控制、落实整改（影响后期面层）。 b、增加人员的交底，交底是持续过程，工人是流动的，从开工至收尾维修过程中人员是不断变 c、订货的跟踪，在抢工过程中材料是首要的，只能出现材料等人，而不能出现人等材料。 d、配合单位的控制 :时间节点 ，安装的质量（幕墙、地板、橱柜） e、配合单位完工后移交我方，移交过程中要求小配件无须安装，待门锁安装。 f、进度对比分析，通过对比分析发现材料或劳动力不足，及时与供应商、班组沟通。 现场采用柱状分析表来统计现场工作进度 根据实时进度，来统筹管理△ 3.6-质量控制要点 a、精装修，点多面广，每到工序要有专人去负责（责任到点到人），每天都有记录监控，持续检查，施工情况做到人人心中有底，一目了然，以减少质量通病。 b、材料成本的管理：坚持材料的考核，合理的安排施工工艺及施工工序，加强成品保护意识。 c、技术交底：现场班组互检及质量培训 d、巡楼互检制度：由于楼层多，房间多,每个人无法每天进行全面检查，项目部人员制定巡楼表，保证整个工地每天检查不漏层。 3.6 进度及劳动力安排的控制要点 a、策划要到位，强化技术及工艺标准交底，在各道工序施工前进行专项技术交底; b、合同中明确质量奖罚细则，并及时检查兑现; c、对一些把握不准进行小样及大样的制作，以及对石材、木饰面的原材料及加工能力的控制。 d、重点是对人的控制，主要就是检查及整改，要对施工现场情况了如指掌，及时发现问题; e、加强做一块收一块的施工理念，真正做到产品化的要求，对大面积完工后的产品打包提供条件; f、对现场实地了解，特别是超高层建筑，对工人的上下班及材料运输带来的制约（工人上下班分时；材料运输分时段）; g、基层材料的进场计划及主要面层材料的订货计划，项目部要控制跟踪落实; 04. 精装修成本管控 精装修为批量装修方式，其成本管控也有对应的方式，大概分下如下几点 4.1.工艺做法统一交底及成品化管理 4.2.材料预警线量及损耗控制 4.3.班组人工费的控制 4.4.成品保护的控制 4.5.现场实例列举 4.1 工艺做法统一交底及成品化控制 根据报价书及现场实际情况，对施工工艺进行多方案比较，确保质量的同时把成本降至最低，但在实施过程中还会存在偏差，主要注意以下几点： a、没有全员交底，过程中还是有部分工人没有完全按照项目部交底单进行施工，需要把做这项工种的所有工人及带班集中起来交底； b、检查不到位，当发现有偏差时已无法整改，应在每个分项刚开始施工时由专人重点检查，以便及时整改； c、产品化施工注意点 ①、户型面层的统一 ②、材料的统一互换。尺寸规格的标准化，统一化。 ③、流水作业。 ④、标准化的打包保护。 ⑤、楼层门户的管理要求。 4.2 材料相关的控制 材料预警线量的确定： 预警线是在项目开工前就要确定下来，主要涉及到统计的准确性，需要注意以下几点： a、对工艺不了解导至测算错误，此项工作一定要有施工员、预算员、带班结合交底图纸共同参与测算，并让带班签字确认。 b、过程中要由预算员、施工员对现场做法要检查、核对，及时调整预警线量。 材料损耗的控制： a、针对户型统一、批量作业的特点，基层材料需定尺加工，减少损耗，但要注意交底和统一配料、检查，避免长的切成短的，短的扔掉现象； b、 对于统一做法子项采取集中堆放集中加工，由安装工人领用半成品到现场安装，如门套木工板基层、窗帘盒木工板基层、吊顶造型、墙地砖等，主要要注意现场场地的选定、班组的配合； c、针对房间多、空间小的特点，现场需有人专门定期检查余料集中汇总，工完料完。 d、临时设施控制，现场工地特别木工板用量往往是远远超过结算量，有很大一块是班组拿来做仓库、宿舍床板、宿舍桌子等，包括现场的水电费，我们要严格控制这一块。 e、针对体量大、时间长的特点，材料领用制度要规范，班组由专人领用，项目部由施工员、预算员参与审核班组领料，但项目部要注意执行力，开了绿灯就不好收场。 4.3-班组人工费的控制 a、人工费在项目前期需签定，由此会进一步加强班组自身的管理和避免窝工现象。 b、合理按排工作，帮助班组去控制人工费。 c、规范做法，质量通病的预防，减少维修工作量。 施工进度计划#班组人员安排△ 4.4-成品保护的控制 a、规避其它配合安装单位的破坏，特别是水电、空调单位的破坏；对其进行提前书面提醒; b、规避后期五金件、洁具等遗失、破坏，加强开门制度的执行；每扇门都有相应密码;专员开门制度，控制过多的人流活动，进出室内施工都有相应出门条（一式三份）; 4.5b 现场实例列举(成品化） ◆ 室内栏杆为铁艺喷漆护栏，专业厂家定制达125元/M,我司自行购置镀锌矩管，焊接加工，人工和材料为45元/M，整体送至专业厂家喷漆，合价25元/M,总计70元/M,直接降低成本55元/M。直接节省成本22300多元。 ◆ 不锈钢电梯门套，原设计为直接通顶，后期我司深化为半截断开，上口为不锈钢条，直接降低不锈钢损耗约30%,直接节约成本为72000多元。 ◆ 室内台盆钢架我司采用整体焊制，逐层至楼上安装，大量节省了人工，降低了成品,间接节省了大量人工费。 4.5c 现场实例列举(图纸深化） ◆ 斯米克墙砖的损耗，原设计招标排版斯米克墙砖的损耗高达40%，但经过项目部与业主反复沟通，同意调整排版，直接降低近30%的损耗，现场损耗率仅为10%-12%。节省的大量的费用。 ◆原门套基层设计为18MM木工板基层，现经我司深化为9MM多层板基层，在保证基层厚度及后期质量和基层美观性的前提下降低了成本 05. 精装修规避重点分析 精装修几个重要的关键点控制，根据本人的经验，其中尤为重要的可以归纳为''三防''，此''三防''为精装修的重中之重，切忌不可怠慢! 5.1-防空鼓 墙面涂料开裂、顶面转角开裂是精装修最主要控制点，精装修墙顶面多为大面积的乳胶漆饰面，基层稍有施工不当，便会引起大面积开裂，从而引起大面积返工现场，给项目带来极为严重的损失; 5.2-防漏水 在实际的防水工程中，我们发现施工操作因素对防水层质量的影响越来越显著，如果基层处理，防水涂料搅拌、涂膜、养护等环节处理不当，极容易出现防水层开裂、起泡、针孔、起皮、粉化、破损等问题，给防水层质量带来极大的负面影响; 5.3-防空鼓 玻化砖成为许多业主优先考虑的面层材料，但玻化砖施工极易产生空鼓，脱落等现场，是多年来装修工程的一块心病，为此贵司多次制定专心施工方案（背胶工艺）; 现场一定要严格按照技术交底施工，避免现场产生大面积空鼓而导致返工现象发生，此外，石材空鼓现场也同样不可忽视; 06. 移交注意事项及移交产品交底等 6.1 分户验收注意要点 a、提前制定分户验收方案 b、整理分户验收的资料 c、分户验收表单包括室内陆面、墙面、顶棚抹灰、门窗工程质量分户验收记录表，室内空间尺寸、护栏、玻璃质量分户验收记录表，防水工程、公共部位分户验收质量记录表，住宅工程质量分户验收汇总表，住宅工程质量分户验收合格证等几种表格。 d、前期施工尺寸的统一性，根据分户验收方案，统一客厅、卧室、卫生间等房间的开间尺寸，如因土建墙体等原因无法统一尺寸，把尺寸变化集中到不需要测量尺寸的房间，如洗衣间、厨房、衣帽间等……。 6.2 交房注意要点 1、施工过程中的甲供材资料（产品说明书、质保书、合格证等）一定要保存好，以便后期一户一套需移交物业; 2、由于业主要求无缺陷交房，从开始组织物业人员对已完工的房间进行查验，根据业主查验的问题，安排施工人员配合维修，维修完后再安排物业查验，平均每套都经过了3-4次物业及甲方查验。 3、相关备品备料移交物业，做好书面交接手续，并使用PPT对其进行养护交底; 7.1 后期维修注意要点(木地板) 木地板维修是精装修后期存在的大量隐患，主要分为以下几点: a、案例分析：成都麓领汇地面木地板后期部分起鼓，有异响 原因：①.不锈钢收口条预留宽度过窄，②.工人施工过程中，未监督到位，墙面四周伸缩缝预留过小。③室内木地板面积过大，没有分割收缩缝; 规避措施：厂家木地板一定要提前检测其变形系数（尤其是8MM厚的复合地板），地板四周要预留比小于5MM的伸缩缝，现场大面积的铺贴一定要划分区域预留伸缩缝（现场超过8M要预留伸缩缝） 7.2 后期维修注意要点(漏水) 精装修房间防水是非常重要的一分部: 案例说明：上海新江湾后期卫生间存在墙根渗水情况; 原因： ①、门槛石下方导墙由于地暖施工开槽，未做防水处理，导致卫生间水渗出; ②、地面防水在门套墙体侧边没有做规避措施： ①、防水之前闭水测试一定要做到位，管道处及阴角处一定要检查仔细; ②、门口止水坎防止破坏，防水施工一定要做到墙体外侧，形成整体防水； ③、过门石一定交底做湿铺工艺，确保卫生间区域防水的整体性； 7.3 后期维修注意要点(乳胶漆墙面) 精装修房间墙面一般为大面积乳胶漆饰面，如果前期控制不到位，后期非常棘手 案例说明：上海新江湾后期墙面存在大面积开裂，脱皮等情况原因： ①、前期墙面粉刷配比有问题，未干燥就进行腻子处理,后期温度变化导致砂浆层收缩成块，与面层一起脱落; ②、一二次结构交界处处理不当导致开裂; 规避措施： ①、墙面粉刷前先处理一二次结构交界处，确保搭接处缝隙填缝饱满，用钢丝网做搭接加固。 ②、墙面粉刷砂浆配比一定要符合规范要求，墙面润湿后方能进行粉刷处理，在批腻子找平找方前一定要提前检查粉刷墙是否存在隐患? ③、粉刷过厚的地方一定要监督施工过程中防止工人一次成型，要分层粉刷; |
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