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过去的这几十年来，中国的经济得到了快速的发展，与此同时，房地产行业也没有任何阻碍的发展了几十年，居民生活水平和收入是提高了，但是房价也高了，前几年不管是刚需者买房带来的刚需也好，还是炒房客买房带来的假性需求也好，反正就是需求量很大，促使了开发商大力修建房产。 开发低层楼房好买，但是土地利用率却不高，因为地基都是那么大，低层自然不如高层利用率高，于是开发商为了赚取更大的利润，纷纷修建高层，如今不管在哪个城市，那些楼层在30层以上的高楼都是随处可见。高楼虽然看上去气派，它的质量也会更好，不过在这里依旧有一个疑问，同样是楼房，不管是高层还是低层，它总有年限到期的时候，低层楼房年限到了会推平重建，那么高层呢？几十米的高楼也会推平吗？ 最近跟一位做施工的业内人士聊天，他也谈到了这个问题，直接道出实话：按照他们现在拆迁、拿地、施工、盖房的模式，30年后，这样的高楼是不可能拆除的，主要是以下几个方面的问题。 首先，拆迁成本太高，开发商没有动力去做。 第一，拆除成本太高，开发商没动力做。 现在的拆迁模式，前期开发商投入资金用于拿地，拿地之后开始从银行申请贷款，然后拿银行的钱开始项目开发（咨询，设计、规划，动工等，后续连载也会计算这些环节的成本），在贷款还没有花完的时候，就可以开始预售，更有甚者，拿地不久，五证未全就开始认筹预售。 假如是普通的城中村，或者是城乡结合部的村子，就算村民加盖，拆迁面积大，但整体上的户数少，货币补偿、安家费、过渡费也不算多，更何况，以后棚改货币化逐步收紧，实物安置是主流，给村民盖回迁房的成本，比起卖房的回款，可以说小巫见大巫了。 但是，几十层的高楼住宅，少则百十户，多则几百户，占地面积不大，人数倒是不少，这些有产权证的商品房，与城中村、棚户区村民的自建房，价值自然不可同日而语。 假如按市场价补偿，不提额外的安置费用，几十层的高楼拆除再建的工程浩大，重建盖出来之后，又不能超过限高的规定，不光做成刚需盘的小户型，还是做成高密度社区，利润空间很微薄。 其次，高层房屋的维护费用高 近年来，我们虽然修建了很多高层住宅，但房屋的使用年龄相对年轻。确保大楼里的所有设施都是相对较新的。在头几年，如果建筑物有问题，开发商可以在保修期内修复。即使过了保修期，我们仍然可以使用购买时支付的一笔维修资金，但是随着时间的推移，这笔维修资金肯定会被用完。 如果这个时间可以进一步延长到40年或50年，到这个时候，高层住宅已经破旧不堪，电梯等主要设施和设备每三天就坏一次，维修资金已经用完。在这个时候，每个家庭都需要支付维修费用。根据以往的经验，这真的很难同意，比如多层建筑的电梯坏了时，让集体出钱修都是不容易的，更不用说高层住宅需要支付大量的维护费用了。 第三，有些老人不愿意 现在有很多老人不同意开发。首先，因为开发商给出的方案可能会让老人吃亏；第二个原因是，如果开发商的房子很大，可能需要补上差额，这对于老年人来说是一种掏空积蓄的行为；第三，如果你同意开发和搬进新房子，你将需要一笔钱装修，而且在一段时间里还没有房子住，你将不得不租房子。这对老人们来说，实在是太折腾了。第四个原因是一些开发商的信用将会特别差。 第四，拆了重建几乎不可能 对于个人来说，以前拆迁可以得到丰厚的补偿，拆迁资金，拆迁房屋等等，这也是人们愿意拆迁的原因。在人们眼中，拆迁和暴发户其实是一样的，并没有太大的区别。 在过去的十年里，拆迁家庭非常流行。如果你家里有几栋房子要拆了，你会被很多人羡慕的。但是在未来的30-40年里，拆迁会得到丰厚的补偿吗？这不是一个确定的答案。现在拆迁之所以大胆补偿，是因为城市化的快速发展。在未来，房价一定会很高，开发商会给予丰厚的补偿，但他们仍然有巨大的利润空间。 但目前，房地产调控仍在不断推进。国家明确提出，在未来，房地产将不会被用作短期的经济刺激。无论是政策还是发展，房地产经济的贡献地位都在减弱。在未来的市场中，房价将以稳定为主，拆迁补偿不一定会有跳跃式的变化。 拆迁后，土地的使用已经成为一个问题，是局部重建，还是全部重建?这个问题更加困扰着开发者，也是一个难以解决的问题。目前，拆迁安置补偿的方法有两种一种是给钱，另一种是分房。 产权补偿是一种普遍的选择。城市的快速发展使人们意识到房地产的重要性，尤其是价值的增值和保值。如果他们选择现金补偿，他们可能无法购买等值的房产。30年后，面对拆迁，人们会选择什么? 三十年足以把郊区变成城市的中心，把荒无人烟的地方变成鲜花都市。房屋价值逐步维持后，新建房屋应在原有的基础上进行维护。大多数居民不会同意搬迁。对于开发商来说，搬迁难度更大，收益也太低。 出于兴趣，这种建筑可能不会欢迎拆除的机会。也许正如专家所说，如果中国未来出现贫民窟，这些贫民窟将不会出现在较低的住宅区，而是出现在高层建筑中。这句话确实扎心，但是仔细一想，它也确实有道理。 |
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