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人们买房子时通常最关心的恐怕就是开发商靠不靠谱，房子手续是否齐全，能不能办下来产权这几个问题，普遍的建议是要求客户买房时要看开发商是否“五证”齐全，交房时要看有没有“两书一表”，弄的很多人云里雾里，摸不着头脑，其实，事情没那么复杂，实际上买房时，根本不需要看那么多东西，只需看“一证一表”就可以了，有了这“一证“房子可以放心买，有了”一表“，就可以放心收房。 什么是“五证”以及“五证”的办理程序通常说的”五证“，指的是《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。 在房地产开发流程中，开发商最先需要办理的是《建设用地规划许可证》，一般开发商在拿地后，需要履行立项手续：向规划部门提交项目建议书，申请规划选址，规划部门核发选址意见书或规划用地意见；向国土部门申请用地预审，取得用地预审意见；向环保部门申请环评；向发改部门提交项目建议书审批意见、选址规划、用地预审、环评等审批文件，申请项目核准或备案。有了上述批准文件后，就可以向规划部门申请规划用地许可证。符合发证要求的，由规划部门核发《建设用地规划许可证》，有了《建设用地规划许可证》，在完成土地转让合同签订并缴清土地出让金及相关税费后，就可以申请办理《国有土地使用证》了。 在开发商完成施工图设计后，需要向规划部门提交包括施工图、《国有土地使用证》等材料在内的相关文件，申请《建设工程规划许可证》，由规划部门组织消防、人防、气象、市容、房管等并联审批部门进行联审，最后由规划部门根据联审意见核发《建设工程规划许可证》。《建设工程规划许可证》是建设工程办理《建筑工程施工许可证》，《商品房销（预）售许可证》以及房屋产权登记等的法定要件。 有了《建设工程规划许可证》，开发商就可以向建设主管部门申请办理《建设工程施工许可证》，需要提交的材料包括《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、经批准的施工图及其他要求的证明文件，对于符合要求的，由建设主管部门核发《建设工程施工许可证》。 当开发商拿到《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》之后，在满足地方房屋主管部门规定的其他办理预售的条件后，即可申请办理《商品房预售许可证》。 买房只需查看商品房预售许可证通过以上内容弄清楚房地产开发大致流程后，不难看出，所谓的“五证”实际上是互为条件、依次办理的。办理顺序是：《建设用地规划许可证》—《国有土地使用证》—《建设工程规划许可证》—《建设工程施工许可证》—《商品房预售许可证》，只有先办理了前面的证，才能办理后面的证，因此，只要有了《商品房预售许可证》，就一定会有前面的四证，所以我们在买房的时候，根本不需要再纠结什么“五证”，只需要查验《商品房预售许可证》一个证就可以了。需要注意的是，《商品房预售许可证》都是针对每栋楼发放的，必须仔细核对上面的栋号是否与实际销售的楼栋号一致，个别开发商以假乱真，冒用其他楼栋的预售证进行违法销售的情况也是有的。 什么是“两书一表”，其实“一表”更重要商品房在竣工后需要办理竣工验收及备案手续，竣工验收与备案涉及到勘察、设计、施工、监理等单位，以及规划、消防、人防、气象、环保、质监、档案等部门，全部验收合格即可取得加盖备案章的《竣工验收备案表》。只要有了这个表（也就是通常说的那个“一表”），就表明整个建筑工程手续齐全了，后续就可以正常办理产权手续了。 而“两书”指的是住宅质量保证书和住宅使用说明书，这两个“书”是由开发商根据质量保修的法律规定自己颁发的（当然验收备案时要提交），这和其他行业的产品质量保证书和产品说明书是一个意思，只是一个法定的公示，其实质意义并不大，即使没有（自己打印不发是傻瓜），开发商也免除不了对房屋质量所承担的保修责任。因此，交房时重要的还是要看《竣工验收备案表》，有了这个表，产权问题无需再担心。 综上所述，买房、收房只需要看“一证一表”，无需再纠结什么“五证、两书”。 |
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