 2019年12月13日，西安市住房和城乡建设局和西安住房公积金管理中心共同拟订并发布了《西安市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》、《西安市商品房预售资金监管协议书（征求意见稿）》，公开征求社会各界意见和建议。  核心内容和指导思想做法具体如下： 商品房预售资金实行全额、全程监管，并对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管，重点监管资金额度为商品房开发项目达到竣工交付条件，取得《建筑工程竣工验收备案表》所需工程建设资金总额的1.2倍。 购房者的商品房预售资金应全部存入专用监管账户，由监管银行进行监管，开发商不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。 商品房预售资金按照商品房开发项目建设进度核拨。商品房预售资金监管遵循政府部门指导监督、银行监管，专款专户、专款专用、封闭管理的原则，优先用于商品房开发项目所需的建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费等与本工程相关的费用。 商品房预售资金使用计划应根据工程施工计划及施工合同所约定的付款时点制定，并按照主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记等节点设定。 这几年以来，网络上一直流传着一份关于西安烂尾楼的名单，曾经包括但不限于以下楼盘： 雁塔区东仪路的西江月 雁塔区雁环路的时丰中央公园 未央区梨园路的汉城湖畔 港务区港务大道的意大利城 经开区凤城六路的贞观首府 经开区凤城六路的凤六公馆 浐灞广运潭大道的浐灞新天地 浐灞米家崖的熙源观澜天下 灞桥区纺渭路的鼎瀚名苑 灞桥区纺渭路的易合坊 雁塔区东仪路上的苹果城 长安区韦曲附近的紫翰庭院 莲湖区汉城北路的汉城壹号 …… 这个名单里，有小部分楼盘已经在政府的协调下恢复施工和部分交房了，但是相当大的一部分目前仍然处在烂尾中。 买房置业，古往今来，对于普通家庭来说，从来都是一件天大的事情。老百姓安居乐业，于国于民都是非常重要的事情。但是过去十年，为什么西安会出现这么多的楼盘烂尾呢？ 原因固然非常错综复杂复杂，背后水深水浑。但是，很大程度上跟商品房销售过程中的资金缺乏监管也是有一定关系的。 楼盘质量不好，或许还有这样或者那样的原因。但是，楼盘烂尾基本只有一个原因，那就是资金链断裂。资金链断裂的烂尾楼盘中，其中相当大的比例，就是开发商将预售收取的购房者的资金挪作他用去了。 北京、山东、山西等国内不少地方在前几年陆续出台了商品房预售资金监管办法， 完备的预售资金监管办法措施至少可以最大程度地让资金接受银行监管，专款专户、专款专用、封闭管理，从而保障资金用于楼盘项目工程建设，保证资金的用途与安全。 很长时间以来，西安并没有出台完整的实质意义上的商品房预售资金的监督管理办法（目前有的只是二手房交易的资金监管），对于一手新房的预售资金监管，原西安市住房保障与房屋管理局也只是曾经于2011年出台过预售资金监管文件，即《关于进一步加强商品房预售资金监管有关问题的通知》（市房发[2011]252号）。 该通知规定比较粗线条，没有形成完整系统全面的监督管理办法，没有落到实处，也缺乏具体的实施监管细节和具体措施的规定，也就没有对屡屡发生的开发商挪用预售资金形成烂尾楼的行为起到事前监督，管理制止的作用。 现在，西安市准备出台商品房预售资金监管办法，并公布了征求意见稿，不仅有助于防止开发商私自挪用项目资金，保证楼盘项目施工的顺利安全；还有助于防止开发商无证非法售房，保证购房人合法权益；更有助于避免拖欠施工单位工程款，避免拖欠农民工工资；有助于金融机构规避金融风险。  图片来自网络 01有助于防止开发商私自挪用项目资金，保证楼盘项目顺利安全。 包括西安市在内的很多城市，曾经出现过一些中小房地产开发企业在进行商品房预售时，将预售资金挪作他用，导致工程施工进度滞后，甚至形成了烂尾楼项目，给购房家庭带来了巨大的经济损失，影响了社会的和谐稳定，破环了城市经济发展的形象，扰乱了房地产市场的健康发展。 房地产本质上就是半个金融业，很多房地产企业玩的就是资金运作，玩的就是以小博大，东挪西凑，很多房企也就是这么利用资金财务杠杆，逐迅速发展壮大起来的。 上市时间早的房企，因为有了资本市场的融资平台，所以在融资规模和融资渠道上占据了先发优势。后期国家对于房地产企业上市进行了严格的限制，导致很多中小房企对于资金是非常饥渴的，但是又有一颗想做大做强的心。 所以一直以来，中小房地产企业因为资金不足，导致在资金运用和调配上拆东墙补西墙的事情并不少见。玩的都是资金腾挪大法，情况好一点，七个锅盖去盖十口锅；情况差一点，三个锅盖去盖十口锅。最糟糕的情况就是，锅盖太少，盖不过来了，然后就资金链断裂，项目楼盘烂尾。 商品房预售资金必须进行监管的方式，可以在事先最大程度地避免开发商将本项目的建设资金用作其他投资项目的支出，也就是不让开发商随便盖锅盖，只能一口锅配一个锅盖，如此一来也就保障了本项目的资金安全和工程进度。 如果早在十年前，西安就开始实施真正完整意义上的预售资金监管制度和房产预售制度，或许就不会出现那么多的烂尾楼，就不会有那么多的购房家庭在物质上和精神上受到双重伤害和时间煎熬。 02有助于防止开发商无证非法售房，保证购房人合法权益。 由于商品房预售资金应全部存入专用监管账户，由监管银行进行监管，房地产开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。 商品房预售资金监管专用账户由西安市置诚资产管理有限公司统一设立，并在监管银行分行指定的支行分别开设唯一的预售资金监管账户，专项用于归集购房人支付给房地产开发企业的购房款。各监管银行实施监管的所有商品房开发项目，其预售资金统一在该账户归集。 监管办法管住了购房者购房资金进入的入口，购房者的购房款只能进专门的预售资金监管账户，不准开发企业直接收取或者另外设置账户收存购房人的购房款。 按照规定，房地产开发企业的预售资金监管账户的设立，必须是在取得《商品房预售许可证》之后。这也导致如果没有预售证，预售资金监管账号不能正常设立或者无法正常使用。不良开发商无证售房也就没有动力，没有意愿了。 因为，即使开发商无证非法售房，也收不到钱，即使收到钱，也拿不出来。作为广大购房人，只需要认清认准自己的购房款必须进的是预售资金监管账户即可。如果不是预售资金监管账户就坚决不要付款，至少说明该开发商的楼盘手续肯定是有问题的。 03有助于避免拖欠施工单位工程款，避免拖欠农民工工资。 商品房预售资金监管遵循政府部门指导监督、银行监管，专款专户、专款专用、封闭管理的原则，优先用于商品房开发项目所需的建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费等与本工程相关的费用。 商品房预售资金使用计划应根据工程施工计划及施工合同所约定的付款时点制定，并按照主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记等节点设定。 由于是专款专户，专款专用，封闭管理，同时还是按工程进度的节点来分别付款，所以施工单位的工程款，以及施工单位的农名民工工资能够得到支付保障。 04有助于金融机构规避金融风险。 用资金监管的方式将开发商的那一颗不停骚动的内心给摁住了，避免开发商进行过于激进的投资与开发。 开发商只要保持预售资金安全不出问题，金融机构自然也就保证自己信贷资金的安全。开发商只要不疯魔，银行就能好好活。 05任何事物都要一分为二去看。 目前，国家在大力推行“放管服”的情况下，也得尽量避免这一权力成为一些部门的部门利益或者某些部门个人的私人权力，不能让这一权力成了香饽饽，让开发商成了唐僧肉。 所有的规章制度必须建立健全，所有的过程环节必须公开透明，所有的手续必须公开合理合法，让有利于人民群众的事情能够做到在阳光下运行，避免该办法流于形式或者在桌子底下运行。 值得注意的是，监管和管制虽然是不同的概念，但在实际操作中，又常常只有一线之隔。 表面上看，烂尾楼是市场缺乏监管的结果，但细究之下恰恰相反，出现烂尾楼，往往是因为公权力过度介入市场资源。一些中小房地产企业可以低成本拿到不少地，背后经常有着公权力的寻租，可他们抵御市场波动的能力又很差，于是出现了烂尾楼。 西安拟出台商品房预售资金监管办法，不仅是对房地产企业的监管，也是对项目过程的一种监管。 不论出台哪种规章制度，不论采取哪种措施办法，只要能够让广大购房人能够有安全感，保证买房的资金安全，顺利拿到自己的房子，不至于项目烂尾，不至于没有产证，那就是好的制度办法。 作者 | 孙易祥 | 西安邮电大学经济与管理学院  |
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