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2020影响房地产发展的X因素 赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理） 2019年仅仅剩下半个月了。 2019年，中国房地产业又是一个创新高的一年。房地产投资额同比增长10%左右。一直令人担心的销售数据，在第四季度也全面转好。统计局数据表明，1-10月全国商品房销售面积13.33亿，2019年增速首次由负转正，同比增长0.1%。预计，2019年全国房地产销售面积将超过2018年的17亿平方米，再创历史新高。 展望即将到来的2020年，房地产行业充满机会，也充满着不确定性。 1、 中国经济下行对房地产行业的影响有待观察。 2019年中国经济增长目标为6%到6.5%，到了第三季度，增长为6%，头三季度平均增长为6.2%。 2020年，经济增长的指标是否会继续调低，值得高度关注。 12月的最后时刻，中美经贸谈判达成了第一阶段的协议，无疑为2020年的稳定增长争取了时间和空间。 房地产行业2019年衰退得比较快的产品，包括商业、商务、投资类产品和高端豪宅。在2020年仍将面临考验。 2、2020年1月1日开始实施的新《土地管理法》，将对中国房地产行业的发展产生长远和重大的影响。 土地问题，是中国房地产的核心问题，也是农业农村发展的核心问题。 管理层会议作出的关于农村土地承包长久不变的重大决策，将对农业规模化经营、乡村振兴等带来重大影响。 3、2020年，将是各地空间规划全面落地的一年，将对房地产开发形成重大影响。“三区三线”的划定，将令房地产开发的边界更清晰，禁区划定得更明确。以往开发商能做的一些事情，未来不一定能做了。 4、2020年的货币政策，将直接影响楼价和预期。 截止2019年11月，中国广义货币M2余额达到197万亿元。管理层提出，2020年继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策。 2019年，流入房地产行业的资金，受到近10年来最强的管控。 2020年的货币政策取向，将直接关系房地产行业荣衰。 5、“因城施策”，将是双向调控政策。“稳地价、稳房价、稳预期”是目标。 2019年12月，各地城市政府充分利用“因城施策”的发力点，直接或间接进行了政策调整和政策优化。这些调整将直接利好2020年上半年的楼市。 值得注意的是，2020年，政策取向将是双向的。如果楼市过热，政策也会转向。 6、地方城市政府的目标和取向。 2019年，绝大多数的城市仍然依赖土地财政，但开始有部分城市转向“税收优先”，在土地出让上探索新模式。2020年，将成为通用模式。 2020年，广东地区的“三旧改造”将进入高峰期。 2020年，科技创新和产业发展、新区规划和城市功能再造，仍将是城市政府的重点。 2020年，地方债的发行规模，是否进一步扩大，对政府行为影响巨大。 2020年，开发商获得新项目的机会，将会比2019年更多。 2020年是充满不确定性的一年，也将是充满机会的一年。 |
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